1. Понятие жилого помещения. Виды жилых помещений

1.1. Жилые помещения предназначены для проживания граждан и могут находиться в государственной собственности (ст. 214 ГК), муниципальной собственности (ст. 215 ГК), в собственности граждан и юридических лиц (ст. 213 ГК), что отражено в ст. 19 ЖК (ч. 2). Статья 15 ЖК содержит понятие «жилое помещение». Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Жилые помещения являются объектами жилищных прав. Жилым признается изолированное помещение. Значит ли это, что объектом жилищных прав может быть лишь изолированное помещение?
Обратимся к ст. 76 ЖК, согласно которой наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе передать в поднаем часть жилого помещения, т.е. и часть комнаты. Таким образом, объектом жилищных прав может быть не только изолированное помещение.
Предметом (объектом) договора жилищного найма может быть только изолированное жилое помещение (ст. 62 ЖК, ст. 104 ЖК).
Жилые помещения являются недвижимым имуществом. Статья 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
1.2. Одним из требований, предъявляемых к жилому помещению, является пригодность для постоянного проживания, т.е. жилое помещение должно по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и иных излучений соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания (ст. 23 Федерального закона от 30.03.99 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»). Для того чтобы помещение являлось пригодным для проживания, оно (помимо санитарных правил) должно отвечать техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства: стационарность сооружения, наличие определенных видов удобств, наличие вспомогательных помещений и проч.
1.3. Необходимой характеристикой жилого помещения является его функциональное назначение - жилое помещение предназначено для проживания граждан. Данная позиция содержится в ст. 17 ЖК (ч. 1). Статья 288 ГК (п. 2) также устанавливает функциональное назначение жилья - «жилые помещения предназначены для проживания граждан». Гостиницы, санатории, дома отдыха, пансионаты и т.п. имеют иное функциональное назначение, т.е. являются местом отдыха, лечения. Такие помещения используются для временного пребывания, в отличие от места жительства. Местом жительства согласно ст. 20 ГК признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.
Отличия места жительства от места пребывания были обозначены Законом РФ от 25.06.93 № 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации».

Согласно постановлению Правительства РФ от 17.07.95 № 713 местом жительства является место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), социального найма и т.д. (например, в жилом доме, квартире, служебном помещении).
1.4. Жилое помещение должно отвечать не только санитарным и техническим требованиям, но и определенной степени благоустройства (в зависимости от уровня благоустройства в населенном пункте) для того, чтобы оно могло отвечать требованиям, предъявляемым к жилому помещению и быть объектом жилищных прав. Степень благоустройства в городах и иных поселениях различна. В этом плане удачна была формулировка ст. 40 ЖК РСФСР («Требования, предъявляемые к жилым помещениям»), предусматривающей, что жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным «применительно к условиям данного населенного пункта».
1.5. Согласно ч. 3 ст. 15 ЖК порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК, другими федеральными законами.Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу утверждено постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Согласно Положению непригодными для проживания признаются жилые дома, жилые помещения вследствие ухудшения уровня надежности здания, а также в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.
Непригодность определяется степенью износа жилья (крайняя степень - аварийность), наличием неустранимых неисправностей инженерных сетей. Несоблюдение строительных норм при застройке близлежащей к дому территории может служить основанием признания жилья непригодным для проживания.
Критерии отнесения жилых домов, жилых помещений к категории непригодных для проживания по причине вредного воздействия факторов среды обитания предусматриваются государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормами.
Вопросы о признании жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания решаются межведомственной комиссией, создаваемой: федеральным органом исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (п. 7 Положения).
В состав комиссии включаются также представители органа архитектуры и градостроительства, государственной санитарноэпидемиологической службы, государственной противопожарной службы, органов, осуществляющих федеральный надзор в области промышленной безопасности, организации технической инвентаризации и других органов и организаций. К участию в работе комиссии привлекается собственник жилищного фонда или представитель собственника, осуществляющий функции по управлению жилищным фондом, в отношении жилого дома (жилого помещения) которого рассматривается вопрос о признании его непригодным для проживания, а в случае необходимости - представители проектно-изыскательских организаций (п. 7 Положения).
Комиссия рассматривает вопрос о признании жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания на основании заявления собственника либо нанимателя жилого помещения или представления органов государственной санитарно-эпидемиологической службы, государственной противопожарной службы (п. 42, 45 Положения).
Комиссия после изучения представленных документов, перечень которых предусмотрен п. 45 Положения, принимает одно из следующих решений:

• о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания;
• о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (с приведением соответствующих технико-экономических обоснований);
• о непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания с указанием дефектов, которые не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно;
• о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (п. 47 Положения).

Соответствующий орган исполнительной власти, орган местного самоуправления на основании решения комиссии принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ (п. 49 Положения).
Вопрос о непригодности для постоянного проживания жилого дома, в котором часть жилых помещений является непригодной для постоянного проживания, предложено решать в индивидуальном порядке, с учетом конкретных обстоятельств (размер и характер полноценной и неполноценной площади, физический износ конструкций и дома в целом, размер затрат на модернизацию здания, возможность обеспечения нормальных условий проживания для неотселенных жителей и т.п.) (п. 2.5 Положения по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденного приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 05.11.85 № 529).
1.6. Общая площадь жилого помещения согласно ч. 5 ст. 15 ЖК состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд, террас.
Согласно порядку подсчета площади, который был определен в Москве в 1995 г., общая площадь квартиры подлежала определению как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых; жилая площадь - как сумма площадей жилых комнат без учета площади встроенных шкафов и темных комнат (кладовых) (распоряжение Мэра Москвы от 09.11.95 № 592-РМ «О порядке подсчета площадей жилых зданий»).
1.7. Статья 16 ЖК определяет виды жилых помещений, дает определения каждому виду жилого помещения. К жилым помещениям относятся (ч. 1): жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.
«Жилой дом» понимается в данном случае как одноквартирный. Когда под понятием «жилой дом» понимается многоквартирный дом, на это специально указывается (п. 2 ст. 673 ГК, гл. 6 ЖК).
Определение жилого помещения, содержащееся в ст. 15, воспроизводит положения ст. 673 ГК, которая определяет жилое помещение как квартиру, жилой дом, часть квартиры или жилого дома.
Следует обратить внимание, что эта статья ГК не обозначает в качестве самостоятельного объекта жилищных прав комнату. И это правильно. Комната - есть часть квартиры, таким образом она «поглощается» предыдущей позицией определения объектов жилищных прав - «часть квартиры».
Представляется, что употребление обобщающего понятия «жилое помещение» для: жилого дома; части дома; квартиры; части квартиры; комнаты имеет определенные недостатки применительно к объекту жилищных отношений. Квартира, комната являются составляющими (наряду с помещениями вспомогательного характера) частями единого целого - жилого дома. Определять целое (дом) через его часть (жилое помещение) некорректно.
Примечательно, что ст. 52 ЖК РСФСР в качестве жилого помещения (как предмета договора жилищного найма) определяла квартиру, одну или несколько комнат. Статья 673 ГК не содержится в перечне статей (ст. 672 ГК), правила которых подлежат применению к договору социального найма. Таким образом, жилищное законодательство вправе самостоятельно решать данный вопрос.

Архитектурно-строительные требования к индивидуальным жилым домам указаны в Своде правил "СП 55.13330.2011. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001" (утв. Приказом Минрегиона РФ от 27.12.2010 N 789) . Данный свод правил распространяется на вновь строящиеся и реконструируемые отдельно стоящие жилые дома (далее - дома) с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства).

Согласно вышеприведенному документу дом должен включать как минимум следующий состав помещений :

1. жилая(ые) комната(ы),
2. кухня (кухня-ниша) или кухня-столовая,
3. ванная комната или душевая,
4. туалет,
5. кладовая или встроенные шкафы;
6. при отсутствии централизованного теплоснабжения - помещение теплогенераторной.

В доме должны быть предусмотрены отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение.

Площади помещений дома определяются с учетом расстановки необходимого набора мебели и оборудования.

Площади помещений дома должны быть не менее:

• общей жилой комнаты - 12 м;
• спальни - 8 м (при размещении ее в мансарде - 7 м);
• кухни - 6 м.

Однако для комфортного проживания целесообразно принимать:

• площади общих комнат и гостиных не менее 16 м 2 ;
• площади других жилых комнат и кухонь - не менее 9 м 2 .

Ширина помещений индивидуального жилого дома должна быть не менее:

• кухни и кухонной зоны в кухне-столовой - 1,7 м;
• передней - 1,4 м,
• внутриквартирных коридоров - 0,85 м;
• ванной - 1,5 м;
• туалета - 0,8 м.
• Глубина туалета должна быть не менее 1,2 м при открывании двери наружу и не менее 1,5 м - при открывании двери внутрь.

Размещение уборной, ванной, душевой, сауны, бассейна или другого гигиенического помещения непосредственно над жилыми комнатами и кухнями нецелесообразно ввиду возможных протечек воды . Не сле­дует проектировать вход в помещение, оборудованное унитазом или биде, непосредственно из жилых комнат и кухонь ввиду возможного взаимопроникновения неприятных запахов. При этом крепление тру­бопроводов, приборов и сантехнического спецоборудования непосред­ственно к межквартирным стенам и перегородкам, ограждающим жилые комнаты, не допускается.

Высота (от пола до потолка) жилых комнат и кухни в климатических районах IА, IБ, IГ, IД и IIА (по СНиП 23-01) должна быть не менее 2,7 м, в остальных - не менее 2,5 м. Высоту жилых комнат, кухни и других помещений, расположенных в мансарде, и при необходимости в других случаях, определяемых застройщиком, допускается принимать не менее 2,3 м. В коридорах и при устройстве антресолей высота помещений может приниматься не менее 2,1 м.

Дома относятся к классу Ф1.4 функциональной пожарной опасности в соответствии с Техническим регламентом о требованиях пожарной безопасности. При этом согласно п. 6.3 Свода правил к одно- и двухэтажным домам требования по степени огнестойкости и классу конструктивной пожарной опасности не предъявляются .

Согласно п. 6.12 Свода правил помещение, в котором расположен теплогенератор, работающий на газовом или жидком топливе, должно соответствовать требованиям безопасности, изложенным в СП 61.13330 и СП 62.13330. Ввод газопровода следует осуществлять непосредственно в кухню или в помещение теплогенераторной. Внутренний газопровод в доме должен отвечать требованиям, предъявляемым к газопроводам низкого давления по СП 62.13330. При отсутствии централизованного газоснабжения для снабжения газом кухонных плит допускается применение газобаллонных установок, размещаемых вне дома. Внутри дома допускается установка баллона вместимостью не более 50 л .

П. 6.15 Свода правил устанавливает, что электроустановки должны отвечать требованиям "Правил устройства электроустановок (ПУЭ)" и государственных стандартов на электроустановки зданий с учетом положений настоящего пункта и быть оборудованы устройствами защитного отключения (УЗО). Электропроводка, монтируемая непосредственно по поверхности строительных конструкций или скрыто внутри них, должна быть выполнена кабелем или изолированными проводами, имеющими оболочки, не распространяющие горение. Допускается пропускать такой провод или кабель непосредственно через конструкции дома (без использования втулок или трубок). Электропечи, применяемые для парильной сауны, должны иметь автоматическую защиту и устройство отключения через 8 ч непрерывной работы.

Согласно п. 6.16 Свода правил при проектировании и строительстве домов должны учитываться требования по обеспечению водой для наружного пожаротушения в соответствии с таблицей 7 Технического регламента о требованиях пожарной безопасности.

П. 7.6 Свода правил устанавливает, что инженерные системы дома должны быть запроектированы и смонтированы с учетом требований безопасности, содержащихся в соответствующих нормативных документах, и указаний инструкций заводов-изготовителей оборудования. При этом:

1. температура поверхностей доступных частей нагревательных приборов и подающих трубопроводов отопления не должна превышать 70 °С, если не приняты меры для предотвращения касания их человеком, и 90 °С в других случаях;
2. температура поверхностей других трубопроводов и дымоходов не должна превышать 40 °С;
3. температура горячего воздуха на расстоянии 10 см от выпускного отверстия приборов воздушного отопления не должна превышать 70 °С;
4. температура горячей воды в системе горячего водоснабжения не должна превышать 60 °С.

Система отопления и ограждающие конструкции дома должны быть рассчитаны на обеспечение в помещениях дома в течение отопительного периода при расчетных параметрах наружного воздуха для соответствующих районов строительства температуры внутреннего воздуха в допустимых пределах, установленных ГОСТ 30494, но не ниже 20 °С для всех помещений с постоянным пребыванием людей (по СП 60.13330), а в кухнях и уборных - 18 °С, в ванных и душевых - 24 °С (п. 8.2 Свода правил).

Естественное освещение должно быть обеспечено в жилых комнатах и кухне. Уровень естественного освещения должен соответствовать требованиям СП 52.13330. Отношение площади световых проемов к площади пола жилых помещений и кухонь должно быть не менее 1:8. Для мансардных этажей допускается принимать это отношение не менее 1:10.

Для удаления сточных вод должна быть предусмотрена система канализации - централизованная, локальная или индивидуальная, в том числе выгребная, поглощающая или с санитарной индивидуальной биообработкой. Сбор и удаление твердых бытовых отходов и отходов от эксплуатации помещений общественного назначения должны быть организованы в соответствии с правилами эксплуатации жилищного фонда, принятыми органами местного самоуправления. Сточные воды и твердые отходы должны удаляться без загрязнения территории и водоносных горизонтов (п. 8.10).

П. 8.11 Свода правил устанавливает, что помещений дома должна быть предусмотрена в соответствии с требованиями СанПиН 2.1.2.2645 , которые устанавливают обязательные санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, которые следует соблюдать при размещении, проектировании, реконструкции, строительстве и эксплуатации жилых зданий и помещений, предназначенных для постоянного проживания.

Некоторые авторы указывают, что в вашем будущем коттедже возможно устройство нежилых помещений и даже целых нежилых первых или цокольных этажей, в которых могут располагаться абсолютно любые специальные объекты, которые вам не­обходимы (например, офис, физкультурно-оздоровительный комплекс, даже стоматологический кабинет, если вам этого захочется, да вообще все, на что хватит вашей фантазии), однако п. 4.1 Свода правил указывает, что во встроенных или пристроенных к дому помещениях общественного назначения не допускается размещать:

1. учреждения торговли, производственные мастерские и склады, являющиеся источниками шума, вибрации, ультразвуковых и электромагнитных полей, загрязнения водостоков и других вредных факторов воздействия на окружающую среду;
2. магазины с наличием взрывопожароопасных веществ и материалов, а также предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся жидкости (за исключением парикмахерских, мастерских по ремонту часов и обуви).

Существуют следующие принципиальные требования по ориентации домов по сторонам света:

• в домах севернее 50 с.ш. для спален, общих и детских комнат реко­мендуется ориентация на юг и юго-восток, а для столовых, гостиных и холлов - на юг, юго-восток и восток;
• в домах южнее 50 с. ш. для спален, общих и детских комнат целе­сообразна ориентация их на юг, а для столовых, гостиных и хол­лов - на юг и юго-восток;
• ориентация нежилых помещений дома (кухонь, гаражей, хозсооружений, гигиенических блоков и др.) возможна на любые стороны горизонта.

В процессе строительства необходимо обеспечить следующие меры:

1. приоритетное выполнение противопожарных мероприятий, преду­смотренных проектом, разработанным в соответствии с действу­ющими нормами и утвержденным в установленном порядке;
2. соблюдение противопожарных правил и охрану от пожара строящегося и вспомогательных объектов, пожаробезопасное проведение строи­тельных и монтажных работ;
3. наличие и исправное содержание средств борьбы с пожаром;
4. возможность безопасной эвакуации и спасения людей, а также за­щиты материальных ценностей при пожаре в строящемся доме и на строительной площадке.

Частный дом должен обладать и необходимыми прочностными свой­ствами: пространственной прочностью, жесткостью, устойчивостью и долговечностью. Это обеспечивается выполнением комплекса кон­структивных требований. Большое значение имеет правильный выбор типа строительной системы, которая представляет собой несущий остов, или «скелет» дома. Она может быть каркасной, стеновой (или бескар­касной), смешанной и др.

Рациональный подбор конкретных строительных материалов для кон­структивных элементов является важным требованием, влияющим на качество жилого дома. Существуют следующие основные типы современных материалов: несущие, ограждающие, теплоизоляци­онные, отделочные и специальные.

Несущие материалы используются для несущего остова дома и долж­ны быть прежде всего прочными, долговечными и огнестойкими. К их числу относятся различные виды бетона и железобетона, шлакоблоки, сталь, природный камень, разновидности кирпича, деревянный брус и др. Перспективными несущими материалами являются многослой­ные энергоэффективные панели типа «сэндвич» с металлическим или металлодеревянным каркасом, внутренней тепло- и звукоизоляцией и атмосферостойкими обшивками из алюминия, дерева и других ма­териалов.

Ограждающие материалы прежде всего должны иметь высокие тепло- и звукоизоляционные свойства, быть влаго-, морозо- и огнестойкими, долговечными. Это различные виды легких бетонов (пенополисти- ролбетон, ячеистый бетон), керамический пустотельный кирпич, деревянный брус и др. Перспективными являются энергосберегающий порисованный кирпич, газобетонные блоки, атмосферостойкий ли­цевой кирпич, металлочерепица, оцинкованная сталь, алюминиевый профилированный настил и другие материалы. К теплоизоляционным материалам относятся кирпич, дерево, пенопласт, пенополиуретан, плиты базальтовой ваты и другие материалы для тепловой защиты жилья.

К отделочным материалам принадлежат природный камень, кера­мические плитки, деревянные изделия (вагонка, паркет), виниловые плиты, гипсоволокнистые листы, гипсо-стружечные и цементно-стру­жечные панели и другие материалы. Перспективным направлением является прекращение использования синтетических, зачастую эколо­гически вредных материалов и применение исключительно натураль­ных отделочных материалов. Например, пробковых плиток для пола и стен, деревянного паркета и вагонки и других изделий.

Специальные материалы , к примеру пуленепробиваемые стекла, на­ружные металлические панели с регулируемым поглощением тепла, металлы «с памятью», высокопрочные и сверхлегкие титановые сплавы для каркаса и т. д., выполняют в доме специфические функции.

Подбор и качество строительных материалов решающим образом влия­ют на комфорт и долговечность дома.

Каждый человек имеет право проживать в оптимальных условиях для жизни. Поэтому к любому жилому помещению предъявляются определенные требования. Для этого учитываются многочисленные нормы и правила СанПиНа. Если они будут нарушаться, то это является основанием для постановки граждан, проживающих в таких условиях, на учет в качестве нуждающихся в жилье. Поэтому государство должно стараться разными способами предотвратить наличие такого жилья. Требования к жилым помещениям включают в себя многие аспекты, к которым относится:

• наличие и состояние инженерных коммуникаций;
• место расположения жилого объекта;
• особенности придомовой территории.

Где прописываются требования?

При изучении состояния каждого помещения учитываются положения СанПиН 2.1.2.2645-10. Данные санитарные нормы были приняты в 2010 году. Называется такой акт «Требования к условиям проживания в жилых помещениях». Именно на них ориентируется специальная межведомственная комиссия, определяющая пригодность для проживания того или иного помещения.

В документе перечисляются основные условия, а также требования к безопасности и комфортности проживания граждан. Приводятся нюансы выполнения ремонтных работ или отделки помещения. Регламентируются в СанПиНе многочисленные вопросы, к которым относятся:

• условия, на основании которых обеспечиваются граждане жилыми помещениями после завершения строительных работ;
• нормы, соблюдаемые владельцами жилья при эксплуатации помещений, причем разрабатываются они еще в процессе проектирования строения;
• требования, предъявляемые к процессу реконструкции сооружений;
• правила и нормы, соблюдаемые еще до процесса возведения объекта;
• требования, которым должны отвечать эксплуатирующие предприятия.

Распространяются требования СанПиНа не только на многоквартирные дома, но и на разные гостиницы или общежития, а также на жилые строения, обладающие специальным назначением.

Что делать, если застройщик становится банкротом?

Нередкими являются ситуации, когда граждане предпочитают приобретать недвижимость у застройщика. В этом случае, они составляют со строительной компанией ДДУ. На основании этого документа застройщик должен передать в конкретные сроки покупателям готовый жилой объект. Но бывает, фирма объявляет себя банкротом. При этом дом может быть уже достроен, но компания не успевает сдать его в эксплуатацию.

При таких условиях оптимально покупателям подавать заявление о требовании о передаче жилого помещения покупателю. Оно направляется в суд, который рассматривает конкретное дело о банкротстве. Им формируется реестр требований о передаче жилых помещений. Он представлен специальным списком требований всех кредиторов. Изучается этот документ судом, чтобы определить, какие требования выдвигаются подателями иска. Они должны быть подтверждены официальными документами.

Реестр требований жилых помещений включает в себя притязания всех покупателей квартир по ДДУ. Такой реестр был введен на основании ФЗ №210. При таких условиях используется специфический порядок банкротства строительной фирмы, поэтому не только продается имущество, но и выдаются покупателям готовые объекты. Требование о передаче жилых помещений будет целесообразным и законным, если застройщик перед объявлением банкротства достроил объект.

Что требуется для включения в реестр?

Первоначально застройщик должен объявить себя банкротом. Далее начинается процедура наблюдения, в течение которого все кредиторы могут предъявить свои претензии. Именно в это время имеется возможность для включения требований о передаче жилых помещений в реестр. Для этого у дольщика должны иметься документы, передаваемые суду:

• правильно составленное заявление о включении в реестр требований жилых помещений;
• ДДУ, составленный с обанкротившимся застройщиком;
• документ, подтверждающий внесение платы за жилое помещение.

Важно не пропустить срок, установленный для подачи заявления, так как с момента публикации информации о банкротстве застройщика выполнить процесс можно только в течение двух месяцев. Подаются документы в арбитражный суд, занимающийся конкретным делом о банкротстве. Если имеются основания для включения в реестр, то дольщик причисляется к кредиторам. По решению суда удовлетворяются требования кредиторов, поэтому дольщик может получить готовую квартиру, но при этом она должна соответствовать многочисленным санитарным требованиям. Также по решению суда дом может достраиваться, если еще он не был сдан в эксплуатацию. Нередко он продается новому застройщику.

Наиболее простым считается получение жилья, если дом был достроен, но осталось только сдать его в эксплуатацию. При таких условиях назначается судом комиссия, проверяющая строение на соответствие требованиям СанПиНа. Если отсутствуют нарушения, то квартиры передаются дольщикам на основании их требований.

Условия к придомовой территории

Чтобы любая квартира была комфортной и удобной, она должна соответствовать многим условиям. Требования к жилым помещениям касаются не только квартир и самого дома, но и прилегающей территории. К ним относятся:

• у каждого многоквартирного дома должна иметься прилегающая территория, причем ее площадь заранее согласуется с региональной администрацией;
• на земле не должны располагаться какие-либо опасные и вредные химические или биологические вещества;
• застройщики предварительно должны проводить анализ грунта, чтобы определить, не имеются ли в его составе какие-либо микроорганизмы или элементы, которые могут нанести вред человеку;
• воздух на территории по составу должен соответствовать нормам, установленным законодательно, поэтому и уровень ионизации должен быть допустимым;
• не разрешается установка на территории разных физических предметов, которые могут оказывать влияние на состояние здоровья и комфортность жизни людей, причем сюда относится разное шумное оборудование, которое может не только громко работать, но и наносить вред инфракрасным излучением, сильными вибрациями или созданием электромагнитного поля.

На придомовой территории должна иметься возможность создания озеленительной зоны. Требования к жилым зданиям и помещениям содержат необходимость формирования рядом с домом детской и спортивной площадки, зоны для отдыха людей и парковочных мест. Дополнительно возникает необходимость в организации хозяйственной зоны.

Гигиенические требования

При строительстве многоэтажного дома застройщики должны учитывать гигиенические нормы. Если они нарушаются, то дом просто не получится сдать в эксплуатацию. Санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям включают многочисленные условия для проживания. Среди них:

• не допускается располагать жилые помещения в подвалах или цоколе;
• разрешается в цокольном помещении только устанавливать разные технические агрегаты или оборудование, обеспечивающее эффективное функционирование инженерных коммуникаций, подключенных к дому;
• из подвала и цоколя не должны проникать громкие звуки от работы оборудования в жилые помещения;
• разрешается делать в подвале стоянку для автомобилей, если формируется подходящее для этих целей покрытие, а также требуется создание особых каналов, предназначенных для выведения выхлопных газов;
• не допускается на территории рядом с жилым многоквартирным домом оборудовать отдельные стоянки для автомобилей, предназначенных только для сотрудников какой-либо организации;
• в подвале и цоколе не должны находиться разные мастерские или производственные предприятия;
• если делается парковка в подвале, то она должна отделяться от жилых помещений дополнительным этажом, причем на нем делаются только нежилые помещения.

Если будут нарушаться данные нормы, то дом просто не получится сдать в эксплуатацию. Поэтому санитарные требования к жилым помещениям являются обязательными для исполнения.

Какие имеются ограничения по площади жилья?

Имеются лимиты даже по квадратуре жилья. Сюда же входят правила расположения разных объектов в комнатах. Поэтому санитарные требования к жилым зданиям и помещениям заключаются в следующем:

• по санитарным нормам минимальная площадь жилья на одного человека равна 6 кв. м;
• не допускается устанавливать туалеты и ванные комнаты над другими жилыми комнатами, например, над кухней или спальней, но исключением будут двухуровневые квартиры;
• санитарно-техническое оборудование не может монтироваться на внутренних межкомнатных перегородках;
• дверь, ведущая в туалет, не может располагаться на кухне;
• обязательно в жилых домах, в которых имеется больше 5 этажей, устанавливается пассажирский лифт, а в некоторых случаях требуется грузовой лифт, предназначенный не только для поднятия разного оборудования, но и для использования инвалидами.

Все эти нормы предназначаются не только для повышения комфортности жизни, но и для обеспечения безопасности проживания в недвижимости.

Правила формирования отопительной системы

Помещение может признаваться жилым исключительно при наличии качественной отопительной системы. Без нее невозможно проживать в какой-либо недвижимости. Поэтому в требования СанПиНа к жилым зданиям и помещения включаются основные особенности формирования этой инженерной коммуникации:

• от состояния системы отопления и вентиляции зависит микроклимат в комнатах;
• в течение отопительного сезона система должна работать без перебоев;
• от нее не должно идти неприятного запаха;
• не допускается пользоваться для формирования системы отопления какими-либо опасными веществами, так как это может привести к тому, что при нагреве воды в системе воздух в помещениях будет загрязнен вредными испарениями;
• учитываются требования к уровню шума, возникающему в процессе работы оборудования;
• к системе должен иметься свободный доступ для обслуживания и ремонта;
• теплоноситель не должен нагреваться выше 90 градусов, а само оборудование - больше 75 градусов.

Если нагреваются радиаторы отопления в пределах 70 градусов, то для безопасной эксплуатации жилья требуется устанавливать специальные защитные решетки. Это требование к жилым помещениям так же проверяется специальной комиссией, которая принимает решение о целесообразности сдачи дома в эксплуатацию.

Какая должна быть вентиляция?

При формировании вентиляционной системы учитываются требования:

• не допускается переоборудовать систему, предназначенную для двух квартир, чтобы после процесса она использовалась только для одной недвижимости;
• не могут вытяжные каналы кухни и туалета совмещаться в один элемент;
• если строится дополнительная комната, то для нее формируется отдельная система;
• можно подключать к вентиляции жилого дома вытяжку помещения общего пользования, но при этом в систему не должны попадать какие-либо вредные выбросы;
• над коньком крыши вентиляционное оборудование должно выступать минимально на 1 м;
• в процессе сдачи дома в эксплуатацию не допускается высокая концентрация в системе вредных веществ.

Вышеуказанные санитарные требования жилого помещения проверяются специалистами перед сдачей дома в эксплуатацию. Полученные результаты заносятся в специальный акт, без которого не получится передать жилые квартиры дольщикам.

Какое должно быть освещение?

Каждый дом должен оснащаться проемами для установки окон, что обеспечивает поступление в помещения естественного освещения. При этом, данный параметр не должен быть меньше 0,5%.

Все квартиры и места общего пользования дополнительно оснащаются искусственными источниками освещения. Планировка дома должна быть такой, чтобы не создавалось препятствия для проникновения в жилье солнечного света. Если перед окнами будет располагаться забор или какое-либо высокое здание, то не будут соблюдаться требования к жилым помещениям, поэтому возникнет трудность со сдачей такого строения.

Требования к шуму и вибрациям

Каждый человек желает жить комфортно и безопасно, поэтому не должны нарушаться требования, предъявляемые к уровню шума, возникающим по разным причинам вибрациям и даже ультразвуку. Поэтому, при создании инженерных коммуникаций учитываются их значимые параметры.

По СанПиН требования к жилым помещениям включают особенности:

• если дом располагается рядом с автомагистралью, то должны устанавливаться специальные стеклопакеты, предотвращающие проникновение звуковых волн в жилье;
• днем не может превышать шум от работы разного оборудования 55 децибел;
• ультразвук также не должен превышать установленных значений, причем, он измеряется не только в жилых помещениях, но и на балконе.

При покупке оборудования, необходимого для формирования разных инженерных коммуникаций, надо учитывать уровень создаваемых им вибраций.

Требования к отделочным работам и канализационной системе

Многочисленные гигиенические требования касаются даже внутренней отделки жилых помещений. Пользоваться для этого допускается исключительно безопасными материалами, в составе которых отсутствуют вредные компоненты. При этом учитывается концентрация разных химических или других веществ.

Предъявляемые при выборе материалов нормы:

• при измерении поверхности, для которых использовались разные декоративные смеси, не должно электростатическое поле превышать 15 кВ/м при влажности, находящейся на уровне от 30 до 60 процентов;
• активность радионуклидов строительного раствора обязана быть меньше 370 Бк/кг;
• система канализации должна разрабатываться еще в процессе проектирования жилого строения: она состоит из ливневки, сантехнического оборудования в каждой квартире и других элементов;
• если отсутствует канализационная система, то количество этажей в доме не должно превышать двух;
• температура, устанавливающаяся в санузле, не должна быть меньше температуры в других жилых помещениях.

Проверке подвергаются разные трубы и узлы, так как комиссия должна убедиться, что канализация представлена герметичной системой.

В заключение

Перед сдачей любого дома в эксплуатацию непременно осуществляются многочисленные проверки. Их назначением выступает выявление разных недостатков в строении. Комиссия, выполняющая данный процесс, определяет, пригоден ли дом для проживания. Для этого учитываются многочисленные требования к жилым зданиям и помещениям. Если имеются серьезные нарушения, то требуется их устранение перед передачей квартир дольщикам.

Таким образом, любое жилье должно быть комфортным и безопасным. Для этого учитывается, соответствует ли оно нормам и положениям СанПиН 2.1.2.2645-10. Проверкой занимается специальная комиссия перед сдачей дома в эксплуатацию или в процессе определения аварийности конкретного дома. Для этого оцениваются разные инженерные коммуникации, уровень освещенности, шума и вибраций, а также изучаются используемые отделочные материалы и правильность благоустройства прилегающей территории.

Требования, предъявляемые к жилым помещениям

Правительство РФ установило требования, предъявляемые к жилым помещениям, которые должны полностью соответствовать всем СНиПам. Положения закона распространяются на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации.

Дадим определение. Жилое помещение - изолированное помещение, которое предназначено для проживания людей, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания (жилой дом, квартира, комната).

Требования, которым должно отвечать жилое помещение

1. Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории.
2. Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.

Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом.

1. Жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения.
2. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.
3. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами.

Кратность воздухообмена во всех вентилируемых жилых помещениях должна соответствовать нормам, установленным в действующих нормативных правовых актах.

1. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов - изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами.
2. Наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома.
3. Жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств.
4. Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта.
5. Допустимая высота эксплуатируемого жилого дома и площадь этажа в пределах пожарного отсека, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах, и обеспечивать пожарную безопасность жилого помещения и жилого дома в целом.
6. В реконструируемом жилом помещении при изменении местоположения санитарно-технических узлов должны быть осуществлены мероприятия по гидро-, шумо- и виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, а также при необходимости должны быть усилены перекрытия, на которых установлено оборудование санитарно-технических узлов.
7. Объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики.
8. В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-, двух- и трехкомнатных квартир - не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир - не менее чем в 2 комнатах. Длительность инсоляции в осенне-зимний период года в жилом помещении для центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 процента в середине жилого помещения.
9. Высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических районах IА, IБ, IГ, IД и IVа должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических районах - не менее 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее 2,1 м.
10. Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли.
11. Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях.
12. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение.

Естественного освещения могут не иметь другие помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (коридоры, вестибюли, холлы и др.).

1. В жилом помещении допустимые уровни вибрации от внутренних и внешних источников в дневное и ночное время суток должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах.
2. В жилом помещении допустимый уровень инфразвука должен соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах.
3. В жилом помещении интенсивность электромагнитного излучения радиочастотного диапазона от стационарных передающих радиотехнических объектов (30 кГц - 300 ГГц) не должна превышать допустимых значений, установленных в действующих нормативных правовых актах.
4. В жилом помещении на расстоянии 0,2 м от стен и окон и на высоте 0,5 - 1,8 м от пола напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц и индукция магнитного поля промышленной частоты 50 Гц не должны превышать соответственно 0,5 кВ/м и 10 мкТл.
5. Внутри жилого помещения мощность эквивалентной дозы облучения не должна превышать мощность дозы, допустимой для открытой местности, более чем на 0,3 мкЗв/ч, а среднегодовая эквивалентная равновесная объемная активность радона в воздухе эксплуатируемых помещений не должна превышать 200 Бк/куб. м.
6. Концентрация вредных веществ в воздухе жилого помещения не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест, установленных в действующих нормативных правовых актах. При этом оценка соответствия жилого помещения требованиям, которым оно должно отвечать, проводится по величине предельно допустимых концентраций наиболее гигиенически значимых веществ, загрязняющих воздушную среду помещений, таких, как оксид азота, аммиак, ацетальдегид, бензол, бутилацетат, дистиламин, 1,2-дихлорэтан, ксилол, ртуть, свинец и его неорганические соединения, сероводород, стирол, толуол, оксид углерода, фенол, формальдегид, диметилфталат, этилацетат и этилбензол.

Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается..Данные требования, предъявляемые к жилым помещениям необходимы для оценки соответствия помещения пригодным или непригодным для проживания людей.

• Не могут быть использованы в качестве жилых помещения , не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам. Такие помещения могут быть признаны непригодными для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ от 28.01.2006 № 47.
• Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:
• -ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельных его частей эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
• -изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.
• Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу и в иных случаях, предусмотренных Постановлением.
• Важнейшим системообразующим признаком жилых помещений как сложных вещей является их «пригодность для постоянного проживания». Это наиболее сложная и динамичная характеристика правовой модели жилого помещения. Сложность проявляется в многоэлементном составе требований и нормативов, динамизм - в способности изменения внутреннего содержания при сохранении внешней формы.
• Таким образом, признаками, отличающими жилые помещения от нежилых, являются: пригодность для постоянного проживания, изолированность помещения и принадлежность к недвижимому имуществу.

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 17ЖКРФ).

К жилым помещениям относятся (ст. 16 ЖК РФ):

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Виды жилых помещений

Жилищный кодекс РФ к жилым помещениям относит: жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату.

2.1 Жилой дом

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ст. 16 ЖК РФ).

Следовательно, жилым домом признается постройка (строение), предназначенная для проживания людей и отвечающая соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям. Иногда в это понятие в широком смысле включаются также земельный участок, на котором находится дом, подсобные хозяйственные постройки, многолетние зеленые насаждения и т.д.

К жилым помещениям относится и часть жилого дома, которая также должна отвечать определенным критериям, т.е. предназначаться для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Кроме того, в качестве особой разновидности жилого дома ЖК РФ называет многоквартирный дом. Однако ЖК РФ не содержит нормативного определения понятия "многоквартирный дом". В то же время это вид жилого дома, к которому применимо общее определение жилого дома, установленное в ст. 16 ЖК РФ. Многоквартирный жилой дом как специфический комплексный объект состоит: а) из жилых помещений; б) из нежилых помещений; в) из помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним (вспомогательные помещения), тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений. Жилые и нежилые помещения могут находиться в частной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательные помещения - только в общей долевой собственности указанных субъектов.

Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Не допускаются к использованию в качестве жилых помещений помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

2.2 Квартира

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Ключевым элементом данного определения является указание на то, что квартира обеспечивает прямой доступ к помещениям общего пользования в многоквартирном доме. Очевидно, под прямым доступом следует понимать то, что имущество общего пользования непосредственно примыкает к квартире, т.е. является по отношению к ней смежным. Иными словами, наличие отдельного входа, обеспечивающего непосредственную связь с местами общего пользования многоквартирного дома, составляет неотъемлемый признак квартиры.

В качестве объектов вспомогательного использования, которые, пусть и в разном объеме, входят в состав элементов квартиры, могут быть названы коридор, холл, кухня, внутренний тамбур, санузел, ванная, кладовая, передняя и т.д. Поскольку многие из названных компонентов могут присутствовать и в части жилого дома, указанный критерий разграничения жилых помещений на части домов и квартиры следует рассматривать в качестве дополнительного.

На практике квартирой считается предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу (во двор, на лестничную клетку или в общий коридор) и отдельную кухню.

К числу жилых помещений ЖК относит также части квартир. Части квартир по замыслу законодателя следует отличать от комнат и части жилого дома, которые отнесены законодателем к отдельным видам жилых помещений.

2.3 Комната

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ).

Гражданским кодексом Российской Федерации закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое решение вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с гражданами - пользователями других жилых помещений.

По своему предназначению комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и др.) и вспомогательные (коридоры, кухня, ванная комната, туалет, кладовые).

Жилой комнатой считается обособленная постоянными стенами часть помещения, предназначенная и используемая для жилья. Площадь жилой комнаты или жилых комнат квартиры является площадью основного (главного) назначения. Указанное деление имеет важное значение, так как согласно ст. 16 и 60 ЖК РФ и ст. 673 ГК РФ предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в том числе одна или несколько комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

Подобное деление жилых помещений имеет исключительно важное значение, поскольку согласно ст. 673 ГК РФ предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат).