УПРАВЛЕНИЕ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Планирование технической эксплуатации

Самая важная управленческая задача при использовании объекта недвижимости это обеспечение достойных и безопасных условий жизнедеятельности, что включает в себя: предоставление ежедневных услуг они называются «обслуживание», эксплуатацию, ремонт и благоустройство здания и прилегающих территорий. Поскольку такое содержание собственности имеет жизненно важный характер для сохранности инвестиций, а так же поскольку это является важным стоимостным фактором в годовом бюджете объекта недвижимости, необходимо, чтобы такая работа планировалась и выполнялась эффективно и систематически. Здесь рассматривается управленческий процесс, в котором шаг за шагом описывается, на какой основе такие работы планируются, каким образом принимаются решения и как выполняются необходимые мероприятия; описываются порядок и инструментарий для сбора основополагающей информации, представления рабочих планов и контроля качества работ.

Процесс начинается с тщательной инспекции собственности. Инспекции должны, ежегодно проводится людьми и организациями, обладающими соответствующими знаниями и опытом. Результаты таких проверок документируются в виде рекомендаций и программы по технической эксплуатации объекта с подробным указанием деталей, специальным описанием деятельности и работ, которые должны быть выполнены. На этой основе должен быть сделан расчет необходимых человеческих ресурсов, материалов, определен объем контрактных и иных работ и представлен в виде постатейной стоимости каждого вида деятельности.

Суммирование всех этих расходов позволит принять решение о том, возможно ли провести всю работу в рамках реалистического бюджета. Если это невозможно, то работы и виды деятельности должны быть сгруппированы по степени их приоритетности с учетом технического состояния здания, условий жизни и безопасности проживания, стоимости. Виды деятельности затем включаются в бюджет в порядке приоритетности.

Результатом проведенной работы станет:

ü разработка концепции технической эксплуатации;

ü определение оптимального штата сотрудников службы эксплуатации и требования к ним при приеме на работу;

ü составление должностных обязанностей, инструкций, технологических карт, инструкций по технике безопасности (для каждого сотрудника на объекте);

ü определение форм документации и отчетности, ведущейся на объекте

ü разработка порядка взаимодействия собственников здания и службы эксплуатации;

ü определение состава и перечня работ, выполняемых собственными силами, перечня работ, на которые будут привлечены подрядные организации.

Для новых и современных зданий эксплуатация и ремонтные работы являются легко управляемыми процессами, если только они тщательно планируются и если им постоянно уделяется необходимое внимание. В старых зданиях, однако, ухудшение состояния инженерных установок и коммуникаций часто делает их уже неподдающимися ремонту, а оборудование слишком старое, чтобы удовлетворить необходимым стандартам, - это даже в том случае, если управление осуществляется надлежащим образом. В таких случаях благоустройство будет рассматриваться как наиболее оптимальное решение в долгосрочном плане, нежели эксплуатация и ремонтные работы.

Планирование технического обслуживания зданий и объектов должно осуществляться путем разработки годовых и квартальных планов-графиков работ по техническому обслуживанию.

В программе по технической эксплуатации указаны все элементы объекта, для которых планируются эксплуатационные работы. Каждому такому элементу должна быть придана карта планируемых эксплуатационных работ. Целью карты является описание видов эксплуатационных работ, которые должны быть выполнены для конкретного объекта эксплуатации и ремонта.

Некоторые планируемые виды эксплуатационных работ повторяются через определенные промежутки времени, но их периодичность может варьироваться, например, от ежегодного осмотра теплопроводов и отопительного оборудования до плановой покраски лестничных пролетов и коридоров через каждые шесть лет. Некоторые виды работ не являются повторяющимися, но планируются на основе отчета об инспектировании и вовремя выполняются во избежание поломки, например, замена вентилей в отопительной системе или замена оконной рамы с очевидными признаками гнили. Независимо от вида работ карты должны содержать необходимую детальную информацию, чтобы служить в качестве инструкций для работы или порядка их проведения.

Для некоторых видов деятельности описание будет базироваться на практических знаниях (ноу-хау), а для других – на технической информации, инструкциях по инспектированию, законодательстве и регламентах. Там, где это уместно, должны быть сделаны ссылки на дополнительные источники информации, экспертов, производителей, подрядчиков и т.п. Эти карты должны рассматриваться, как важная составная часть систематического процесса управления эксплуатацией и ремонтными работами и потому должны быть разработаны при внимательном отношении ко всем элементам объекта. Карты должны быть сведены в единую часть программы, и служить отправным пунктом не только тогда, когда разрабатываются инструкции по проведению работ, но также при расчете стоимости и составлении бюджета. Если работы проводятся внешними подрядчиками, то карты также будут служить базовой информацией для тендерной документации.

Расчет стоимости и ее оценка служат нескольким целям. В процессе составления бюджета эта стоимость включается как составная часть в бюджет на эксплуатацию и ремонт, который в свою очередь, является частью годового бюджета. Стоимость отдельных видов работ также является основанием для принятия решения о методе их производства, необходимости использования внешних подрядчиков или штатного персонала и т.д.

Предшествующий опыт и затраты, зарегистрированные в предыдущие годы, являются важной информацией для дальнейших расчетов. При планировании эксплуатации осуществляется прогнозирование расходов. Стоимость запасных частей и других средств должна базироваться на тендерных или рыночных ценах. Стоимость услуг персонала должна включать оплату труда всего персонала, работающего по контрактам, и/или штатного персонала, полностью или частично выполняющего обязанности по обслуживанию здания.

Расходы на оплату труда эксплуатационно-технического персонала рассчитываются исходя из списочной численности рабочих по профессиям, размеров их средней месячной зарплаты и начислений на нее.

Персонал, требуемый для обеспечения технической эксплуатации, в зависимости от назначения и технико-экономических характеристик объекта, включает в себя: дворников и уборщиков помещений, уборщиков мусоропроводов, рабочих, занятых обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования (слесарь-сантехник, электромонтер по обслуживанию и ремонту электрооборудования, слесарь по контрольно-измерительным приборам и автоматике), лифтеров, столяров, занятых обслуживанием и ремонтом мебели, фурнитуры, оконных и дверных заполнений, а также рабочих, выполняющих ремонтно-строительные работы.

На такие работы, как вывоз мусора, дезинфекция, установка и обслуживание системы кондиционирования воздуха, проведение работ по благоустройству и озеленению территории, а также обеспечение безопасности, включающее организацию пропускного режима, патрулирование, содержание охранных систем и противопожарного оборудования, могут привлекаться внешние подрядчики.

Потребность в эксплуатационно-техническом персонале определяется на основании «Межотраслевых нормативных материалов для нормирования труда рабочих при уборке территорий и помещений - М., 1992» и «Нормативов численности рабочих, занятых обслуживанием общественных зданий – М., 1988».

Расходы на вывоз мусора рассчитываются на основании справочника «Санитарная очистка и уборка населенных мест» (М., 1990.) и «Рекомендаций по определению норм накопления твердых бытовых отходов для городов РСФСР» (М., 1982.), исходя из стоимости вывоза (погрузка, разгрузка, автотранспорт и талон на городскую свалку) и норм накопления твердых бытовых отходов.

Расходы на пожарную безопасность рассчитываются на основании общих указаний СНиП 2.01.02-85 «Противопожарные нормы» и СНиП 2.04.01-84 «Пожарная автоматика зданий и сооружений», исходя из количества единиц противопожарного оборудования, приемно-контрольных приборов и извещателей, а также стоимости их обслуживания.

Материально-технические ресурсы, обеспечивающие санитарное содержание, техническое обслуживание и текущий ремонт здания, включают в себя: дезинфицирующие и моющие средства, строительные материалы, фурнитуру, спецодежду, инструмент, специнвентарь, комплектующие к оборудованию и др.

Расходы на материально-технические ресурсы, обеспечивающие техническую эксплуатацию и текущий ремонт, рассчитываются, исходя из норм расходов каждого вида ресурса и их стоимости, на основе нормативного справочника «Экономика жилищно-коммунального хозяйства: Нормы расхода материально-технических ресурсов на техобслуживание и текущий ремонт жилых домов, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (М. Стройиздат. 1988 г.).

Затраты на оплату коммунальных услуг являются существенной статьей расходов и рассчитываются, исходя из тарифов на оплату коммунальных услуг и их потребления. Тарифы на оплату коммунальных услуг периодически публикуются в СМИ, информацию о них можно узнать также в Центре научно-технической информации.

Общее потребление электроэнергии здания может быть рассчитано по установленной мощности ее потребителей. Оно включает: электроэнергию на освещение здания, в соответствии с санитарно-гигиеническими нормативами, а также электроэнергию на технологическое оборудование, обусловленные функциональным назначением объекта. К расчетным потребителям электроэнергии относятся: осветительная арматура с учетом типа и мощности ламп (разрядные, накаливания), розетки из расчета технически возможной нагрузки от осветительных приборов и оргтехники, лифтовое и технологическое оборудование (в том числе сауны и бассейна), посудомоечные машины предприятий общественного питания и т.п. Установленная мощность оборудования указывается в технических паспортах. Для установленных и используемых электроприемников на основании опроса инженерно- технических работников выявляются режимы работы и фактические коэффициенты спроса по ним. На основании данных обследования производится расчет потребления электроэнергии отдельно по каждой группе оборудования, с применением соответствующих коэффициентов спроса по режимам работы. В соответствии с ВСН 59-88 «Электрооборудование жилых и общественных зданий», применяются коэффициенты единовременного спроса: при расчете расходов на рабочее освещение - в зависимости от установленной мощности, а при расчете расходов на лифтовое оборудование - в зависимости от числа лифтовых установок и этажности здания. Полученные результаты корректируются с учетом коэффициента фактического сезонного спроса.

Поскольку фактическая освещенность должна соответствовать современным санитарно-гигиеническим нормам, то потребление электроэнергии на освещение здания, рассчитаннное по установленной мощности, должно совпадать с величиной, рассчитанной по нормам освещенности. Светотехнический расчет по нормам освещенности должен обеспечивать в процессе эксплуатации требуемые количественные и качественные показатели уровня освещенности. Потребление электроэнергии на освещение здания по нормами освещенности рассчитывается на основании: СНиП 23-05-95 «Естественное и искусственное освещение» (с изменениями), ВСН 59-88 «Электрооборудование жилых и общественных зданий» и «Справочной книги для проектирования электрического освещения» Т.М. Кноринга (С.-Пб.: Энергоиздат, 1992), исходя из объемно-планировочного решения объекта, функционального назначения помещений и коэффициентов единовременности, спроса по режиму работы и фактического сезонного потребления.

Общее потребление электроэнергии может рассчитываться по укрупненным нормативам на основании ВСН 59-88 «Электрооборудование жилых и общественных зданий», исходя из данных, рекомендованных для предварительного расчета общего энергопотребления, в зависимости от функционального назначения здания, с учетом коэффициентов спроса по режиму работы и фактического сезонного спроса.

Потребление воды рассчитывается по укрупненным показателям на основании СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация» (действующее издание с изменениями), СНиП 2.04.02-84 «Водоснабжение. Наружные сети и сооружения» и СНиП 2.04.03-85 «Канализация. Наружные сети и сооружения», исходя из количества работающих в здании и норм потребления холодной и горячей воды, а также объема сточных вод, определенных в соответствии с функциональным назначением объекта. Нормы потребления воды установлены для основных потребителей и включают уборку помещений, обслуживание здания и т.д.

Потребление тепла рассчитывается по удельным теплопотерям объекта с использованием эмпирических формул на основании справочника Тихомирова К.В. «Удельные тепловые характеристики жилых и общественных зданий», исходя из справочных данных, рекомендованных для предварительного расчета общего теплопотребления здания в зависимости от его функционального назначения.

Потребление тепла может быть рассчитано по коэффициентам теплопередачи ограждающих конструкций, исходя из данных об объемно-планировочном и конструктивном решениях здания, в соответствии со строительными нормами, на основе следующих нормативов: СНиП 2.04.05-91* «Отопление, вентиляция, кондиционирование» (с изменениями), СНиП II - 3 -79* «Строительная теплотехника» (с изменениями) и СНиП 2.04.05-91 «Отопление, вентиляция, кондиционирование», (с изменениями). Изменения к этим нормативам регулярно публикуются в журнале «Бюллетень строительной теплотехники».

Техническое нормирование не возможно применить к эксплуатационным расходам, связанным с функционированием объекта недвижимости на рынке.

К таким расходам относятся:

ü расходы на управление;

ü расходы на заключение договоров аренды;

ü оплату юридических услуг и бухгалтерских услуг;

ü расходы на маркетинг и оказание услуг дополнительного сервиса арендаторам;

ü платежи по налогу на имущество;

ü плату за пользование земельным участком (налог на землю или арендная плата);

ü имущественное страхование здания;

ü резерв на замещение и др.

Данные эксплуатационные расходы могут быть нормированы только на основе рыночных представлений и требований.

Существенным является также то, что нормативные показатели ресурсов на техническую эксплуатацию все же не позволяют гибко отслеживать изменение уровня технического оснащения здания, поэтому при их использовании может потребоваться внесение соответствующих корректировок. Поэтому, рассчитанная на основе существующих СНиПов, нормативов и справочников величина эксплуатационных расходов является недостаточно обоснованной, поскольку она не учитывает конкретные особенности каждого объекта недвижимости в современных условиях рынка.

Эксплуатация и ремонтные работы во многих случаях требуют особого опыта и оборудования, и они также являются трудоемкими. Следовательно, внешние подрядчики должны рассматриваться и наниматься на конкурентной основе тендеров, проводимых по точно составленным спецификациям. Стоимость внешних контрактов при расчете включается в общие расходы. Непредвиденные расходы на ремонт должны закладываться в бюджет с учетом предыдущего опыта как фиксированная сумма из расчета на 1 кв. м площади по итогам предшествующих лет с проведением корректировки по соответствующему индексу цен.

Необходимо сделать как можно более полные расчеты путем разделения недвижимости на части и применения цен из расчета на 1 кв. м площади по итогам предшествующих лет для каждой части или группы частей недвижимости. Однако важно, чтобы используемая ценовая информация базировалась на реалистичных предположениях и необходимых опыте и знаниях (ноу-хау). Предполагаемая стоимость непредвиденных ремонтных работ включается непосредственно в бюджет на эксплуатацию и ремонт.

Затраты на эксплуатацию в том виде, как они рассчитаны и/или определены внешними подрядчиками в результате тендеров, должны рассматриваться и учитываться при установлении приоритетов. Причины для установления приоритетов – необходимость сбалансировать финансовые расходы эксплуатирующей организации. Следовательно, важной обязанностью эксплуатирующей организации является оценка последовательности таких приоритетов как технически, так и в финансовом смысле и представление заключения.

В бюджет на эксплуатацию и ремонт включаются все затраты, относящиеся к эксплуатации, ремонтным работам и замене оборудования, которые были запланированы и выполнены для поддержания качества и стандарта здания, а также для предотвращения повреждений и поломок. Расходы на плановые работы по эксплуатации (и плановые ремонтные работы) рассчитываются и представляются в бюджете как затраты на каждый элемент объекта. Внеплановые ремонтные работы (и замену оборудования) обычно нельзя предвидеть и рассчитать при составлении бюджета. Однако бюджет на эксплуатацию и ремонт должен позволять производить ремонтные работы, и для того чтобы это сделать, относящиеся к этому расходы должны быть специфицированы на основе существующего опыта, а ожидаемый объем работ – выполняться. Однако при этом нужно избегать искушения скопировать бюджет предыдущего года. Бюджет на эксплуатацию и ремонт является основой для финансового контроля поставок всех услуг, работ по эксплуатации и ремонту и сопутствующих расходов.

Практическая работа, связанная с плановой эксплуатацией (и небольшими плановыми объемами ремонтных работ), основывается на заказах-нарядах или инструкциях по эксплуатации и входит в отчетность. Инструкции выдаются на каждый месяц с описанием видов работ на этот месяц. Виды работ описываются в соответствии с порядком, определенным для конкретной работы/объекта в части их выполнения и периодичности. Инструкции должны также охватывать небольшие объемы ремонтных работ и замены оборудования вследствие повреждений или поломок, возникших за последний месяц и требующих внимания. Капитальный ремонт и большие объемы ремонтных работ по замене оборудования будут планироваться, и выполняться на основе отдельных спецификаций и тендеров.

Программа управления технической эксплуатаций определяет так же состав внеплановых работ, работ производимых по заявке пользователей объекта, порядок их исполнения, действия персонала в аварийных ситуациях, порядок создания и работы диспетчерской службы.

В процессе эксплуатации достигается:

ü обеспечение максимальной и регулярной доходности объектов в интересах собственника;

ü сохранение стоимости недвижимости и создание условий для её возрастания в будущем;

ü гибкая эксплуатация – обеспечение всестороннего соответствия объекта возрастающим требованиям рынка (модернизация, перепрофилирование, реконструкция и т.д.).

Состав документов программы управления технической эксплуатацией:

ü заключение о техническом состоянии объекта;

ü дефектная ведомость;

ü перечень комплекта ЗИП, инструмента и расходных материалов;

ü должностные инструкции сотрудников технической службы эксплуатации;

ü типовой договор подряда на обслуживание систем;

ü бюджет годовой технической эксплуатации объекта;

ü годовой календарный план производства планово-предупредительных работ;

ü технологические карты ППР сотрудников СЭ;

ü наряд на производство работ;

ü журнал учета выполненных работ;

ü журнал технического надзора;

ü предписание на устранение недостатков;

ü акт весеннего / осеннего осмотра;

ü план подготовки к периодам эксплуатации;

ü план мероприятий по устранению недостатков;

ü журнал учета аварийных ситуаций;

ü акт выполненных работ;

ü отчет о выполненных работах;

ü отчет сотрудника о выполненной работе;

ü книга движения материальных средств на объекте;

ü заявка на поставку ЗИП;

ü образец служебной записки.

Программа управления технической эксплуатацией являющая совокупностью инструкций, рекомендаций, планов, составов работ и затрат, необходима для оптимальной и безаварийной технической эксплуатации объекта недвижимости.

Организация системы планирования и бюджетирования позволяет сделать деятельность по эксплуатации недвижимости и контроль за ней прозрачной, дает возможность постоянного наблюдения за финансированием работ и ходом их выполнения. Инженерно-эксплуатационная служба при формировании плана мероприятий и бюджета на основе данных технических осмотров представляет собственнику информацию о необходимых на планируемый период работах и их ориентировочную стоимость. При выполнении плановых работ вся имеющаяся информация исполнителя документально концентрируется в паспорте здания. Указанный подход дает возможность корректировки плана выполнения работ и позволяет решать оперативные задачи, возникающие в рабочем процессе.

В течение всего срока службы здания элементы и инженерные системы подвергают техническому обслуживанию и ремонту. Пе­риодичность ремонтных работ зависит от долговечности матери­алов, из которых изготавливаются конструкции и инженерные системы, нагрузок, воздействия окружающей среды и других факторов.

Ремонт здания комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению его физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания.

Система планово-предупредительного ремонта включает текущий и капитальный ремонты.

Текущий ремонт здания выполняется с целью восстановления исправности его конструкций и систем инженерного оборудования, поддержания эксплуатационных показателей.

Текущий ремонт проводится с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания с момента завершения его строительства до момента поставки на очередной капитальный ремонт. При этом учитываются природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания.

Текущий ремонт должен выполняться по пятилетним и годовым планам. Годовые планы составляются в уточнение пятилетних с учетом результатов осмотров, разработанной сметно-технической документации на текущий ремонт, мероприятий по подготовке зданий к эксплуатации в сезонных условиях.

Капитальный ремонт производится с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Капитальный ремонт включает в себя устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий.

Надежность зданий в процессе их эксплуатации по мере ухудшения состояния отдельных элементов, узлов или здания в целом может быть обеспечена путем профилактических ремонтов. Основная задача такой профилактики - предупреждение отказов. Система планово-предупредительных ремонтов состоит из периодически проводимых ремонтов, объемы которых зависят от сроков службы конструкций, а также материалов, из которых они изготовлены.

Ремонт назначают в зависимости от срока эксплуатации, а объем ремонтных работ определяют по техническому состоянию.

Таблица 1.4

Периодичность ремонтов жилых зданий

Нормы, регламентирующие среднюю продолжительность эффективной эксплуатации зданий без ремонта, представлены в табл. 1.5.

Таблица 1.5

Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации жилых зданий

Полносборные крупнопанельные, крупноблочные, со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с железобетонными перекрытиями при нормальных условиях эксплуатации (жилые дома)	3 – 5	15 – 20
Здания с аналогичным температурно-влажностным режимом основных функциональных помещений	3 – 5	20 – 25
То же, при благоприятных условиях эксплуатации, при постоянно поддерживаемом температурно-влажностном режиме (музеи, архивы, библиотеки и т.п.)	2 – 3	10 – 15
Окончание табл. 1.5
Виды жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения по материалам основных конструкций	Продолжительность эффективной эксплуатации, лет
до постановки на текущий ремонт	до постановки на капитальный ремонт
То же, при тяжелых условиях эксплуатации, повышенной влажности, агрессивности воздушной среды, значительных колебаниях температуры (бани, прачечные, бассейны, бальнео- и грязелечебницы и т.п.), а также открытые сооружения (спортивные, зрелищные и т.п.)	2 – 3	15 – 20
Со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с деревянными перекрытиями: деревянные, со стенами из прочих материалов при нормальных условиях эксплуатации (жилые дома и здания с аналогичным температурно-влажностным режимом основных функциональных помещений)	2 – 3	8 – 12

Под текущим ремонтом инженерного оборудования зданий и сооружений понимают ремонт с целью восстановления его исправности (работоспособности), а также поддержания эксплуатационных показателей.

Организация текущего ремонта жилых зданий производится в соответствии с техническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта жилых зданий и техническими указаниями по организации профилактического текущего ремонта жилых крупнопанельных зданий. Текущий ремонт выполняется организациями по обслуживанию жилищного фонда подрядными организациями.

При выполнении текущего ремонта производятся работы по ремонту ограждающих конструкций (фундаментов, стен, перекрытий, полов, крыш, окон, дверей, перегородок), лестниц и балконов, печей и очагов, по восстановлению внутренней и наружной отделки, по ремонту инженерного оборудования. В текущий ремонт также входят работы по внешнему благоустройству.

Периодичность ремонтных и наладочных работ зависит от: долговечности материалов, из которых изготовлена конструкция или инженерная система; интенсивности нагрузки и воздействия окружающей среды; а также технологических и других факторов. Проведение перечисленных работ в установленные сроки является задачей технической эксплуатации зданий.

Текущий ремонт предупреждает преждевременный износ конструкций.

К текущему ремонту относятся мероприятия, которые предупреждают преждевременный износ конструкций и инженерных систем.

Текущий ремонт следует проводить в плановом порядке, в сроки, предупреждающие нарушение нормальной работы элементов конструкции. Например, очередную окраску лестничных клеток надо выполнять не после потери окрасочной пленкой своих защитных и декоративных свойств, а в наиболее вероятные моменты, предупреждающие ее.

Однако установлено, что при выполнении ремонтно-восстановительных работ в плановом порядке не исключаются выход из строя отдельных элементов конструкций, приборов, нарушения нормальной работы инженерных систем или мелкие дефекты конструкций. Выполнение этих работ также относится к текущему ремонту зданий. Вместе с тем мероприятия текущего ремонта не могут обеспечить устранение физического износа элементов здания, вызванного воздействием на материалы конструкций и инженерных систем факторов окружающей среды, статических и динамических нагрузок. Работы по восстановлению эксплуатационных свойств частей зданий, потеря которых происходит в процессе эксплуатации, осуществляют при капитальном ремонте.

Основным видом капитального ремонта является плановый, который выполняют через определенные плановые сроки, с наибольшей вероятностью предшествующие началу ускоренного износа элементов зданий.

Неисправности, снижающие эксплуатационные свойства конструкций и инженерных систем, если их ремонт не может быть отложен до очередного планового ремонта, устраняют в межремонтные периоды в процессе выборочного (непланового) ремонта.

Внедрение четкой системы планово-предупредительного ремонта должно способствовать сокращению случайных, непредвиденных отказов элементов зданий и их инженерных систем. Следовательно, задача технической эксплуатации состоит в обеспечении безотказной работы всех элементов зданий и инженерных систем в течение нормативного срока службы.

Необходимо особо отметить, что если элементы здания эксплуатируются в соответствии с «Положением о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий», то объем работ по техническому обслуживанию и ремонту зависит в основном от двух факторов: его ремонтопригодности и продолжительности эксплуатации элемента без ремонта. Это значит, что если ремонт выполнять в запланированные сроки, соответствующие началу роста интенсивности отказов, то исключается прогрессирующий износ конструкций и объем ремонтных работ практически постоянен для данного элемента, хотя число ремонтируемых элементов при каждом очередном ремонте меняется и общий объем затрат на ремонт возрастает. При этом если периоды между очередными ремонтами выбраны не произвольно, а установлены на основе обследования как оптимальные, стоимость ремонта минимальная.

Общие положения по технической эксплуатации и содержанию объектов недвижимости

1. Что такое техническая эксплуатация?

2. Что включает техническое обслуживание?

3. Из чего состоит система ремонтов?

4. Что такое техническое обслуживание здания?

5. Как подразделяются факторы, вызывающие изменения работоспособности здания?

6. На сколько периодов можно разделить полное время эксплуатации здания?

7. Что понимают под сроком службы здания?

8. Какие требования необходимо обеспечить при проектировании зданий и сооружений?

9. Что понимают под ремонтом здания?

10. Что включает в себя капитальный ремонт?

2. Основные термины и определения, используемые по обследованию объектов недвижимости

Дефект - неисправность, возникающая в конструкции на стадии ее изготовления, транспортировки, монтажа и эксплуатации.

Деформация здания (сооружения) - изменение формы и размеров, а также потеря устойчивости (осадка, сдвиг, крен и т.д.) здания или сооружения под влиянием нагрузок и воздействий.

Деформация конструкций - изменение формы и размеров конструкций (или части ее) под влиянием нагрузок и воздействий.

Деформация основания - деформация, возникающая в результате передачи усилий от здания (сооружения) на основания или изменения физического состояния грунта в период эксплуатации.

Контроль технического состояния - система надзора за техническим состоянием конструкций в период их эксплуатации, имеющая цель поддержание их в работоспособном состоянии.

Надежность - свойство (способность) зданий и сооружений, а также их несущих и ограждающих конструкций выполнять заданные функции в период эксплуатации.

Обследование конструкций - комплекс изыскательских работ по сбору данных о техническом состоянии конструкций, необходимых для разработки проекта восстановления их несущей способности, усиления или перестройки.

Оценка технического состояния. Установление степени повреждения категории технического состояния строительных конструкций или зданий и сооружений в целом на основе сопоставления фактических значений количественно оцениваемых признаков со значениями этих же признаков, установленных проектом или нормативным документом. Оценка производится по результатам обследования и включает: проверочный расчет конструкций с учетом обнаруженных дефектов и повреждений, фактических свойств материалов, фактических и прогнозируемых нагрузок, воздействий и условий эксплуатации. По результатам составляется техническое заключение.

Отступление от норм - отступления, которые не могут быть исправлены в процессе ремонта в существующих зданиях и сооружениях, запроектированных и построенных по ранее действующим нормативам. Вновь разработанные нормы не распространяются на такие здания и сооружения, за исключением случаев, когда дальнейшая их эксплуатация в соответствии с новыми данными приводит к недопустимому риску.

Категория технического состояния – это степень эксплуатационной пригодности строительной конструкции или здания и сооружения в целом, установленная в зависимости от доли снижения несущей способности и эксплуатационных характеристик конструкций.

Контрольные вопросы для самопроверки

плана мероприятий по эксплуатации здания и оборудования гос­тиницы представлена в табл. 1.7.

Осенний осмотр зданий проводят перед наступлением отопи­тельного сезона до образования снежного покрова, затрудняюще­го осмотр. К этому времени должны быть закончены работы по текущему ремонту для подготовки здания к эксплуатации в зим­них условиях. Весь комплекс работ по подготовке к осенне-зимне­му сезону должен быть завершен за 15 сут до начала отопительно­го сезона. Дефекты, которые носят угрожающий характер, устра­няют немедленно, а нарушающие нормальную эксплуатацию зда­ний и целостность конструкций - в срок от одних до пяти суток.

При частичном осмотре проверяют состояние отдельных эле­ментов и частей (фундамент, кровля, водопровод). Частичный осмотр проводят в следующих случаях:

Если не приняты срочные меры по ликвидации причин де­формаций, ведущих к разрушению отдельных конструкций или аварии здания в целом;

При эксплуатации оборудования, которое для обеспечения бесперебойной работы должно проверяться чаще, чем при общем осмотре.

Внеочередной осмотр проводят в срочном порядке не позднее одного-двух дней после стихийного бедствия (сильные ливни, сне­гопады, ураганные ветры и т.п.). Для ликвидации последствий принимаются срочные меры.

Ремонт. Ремонт, входящий в систему планово-предупреди­тельного ремонта, подразделяется на текущий и капитальный.

Текущий ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предохранению конструктивных элемен­тов и частей зданий, сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем профилактических мероприятий по устранению мелких повреждений и неисправностей.

При текущем ремонте не изменяется физическое состояние материала конструкции, однако несвоевременное проведение ра­бот вызывает дополнительные затраты на капитальный ремонт и приводит к сокращению срока службы здания. Например, если не устранить вовремя незначительное повреждение кровли, то это приведет к протечке на чердачное перекрытие, увлажнению всей конструкции со всеми последующими изменениями ее прочности и сокращению срока службы.

Текущий ремонт подразделяется на два вида:

Непредвиденный, выявленный в процессе эксплуатации зда­ния и выполняемый в срочном порядке (1 - 5 сут);

Планово-предупредительный, планируемый по объему и време­ни выполнения.

При непредвиденном текущем ремонте выполняют работы по устранению мелких дефектов и повреждений, которые заранее предвидеть нельзя - они возникают в процессе эксплуатации (на­пример, разбитое стекло). Работы по непредвиденному текущему ремонту выявляют в ходе регулярных ежедневных осмотров зда­ний, уборки помещений обслуживающим персоналом, проведе­ния общих осмотров. Работы проводятся штатным персоналом, а в отдельных случаях - с привлечением рабочих других специ­альностей. Во всех гостиницах должен быть журнал дефектов и неисправностей с указанием в них ответственных лиц и сроков выполнения работ.

Планово-предупредительный текущий ремонт направлен на устранение преждевременного износа конструкций, частей здания и оборудования и характеризуется большим объемом работ по срав­нению с непредвиденным текущим ремонтом (например, окраска и ремонт пола, потолков, фасадов). Необходимость этого вида те­кущего ремонта определяется в ходе различных осмотров. Такие работы в короткий срок выполнить невозможно, так как объект находится в эксплуатации. Поэтому надо заранее подготовить опись работ и смету, материалы и установить возможные сроки выполне­ния ремонта, не нарушая режима обслуживания туристов.

Капитальный ремонт - важнейшая часть системы планово-пре­дупредительного ремонта основных фондов. Капитальным ремон­том считают такой ремонт, при котором заменяют изношенные конструкции и детали более прочными и экономичными, улучша­ющими эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов.

Капитальный ремонт бывает двух видов:

Комплексный капитальный ремонт - ремонт, охватывающий все здание в целом или отдельные его секции, включая внутрен­ние сети водопровода, канализации, отопления, электрообору­дование. Это основной вид капитального ремонта, при котором одновременно восстанавливают изношенные конструктивные эле­менты, отделку, инженерное оборудование и повышают степень благоустройства и комфорта. К комплексному капитальному ре­монту относятся:

переоборудование вспомогательных помещений под жилые, включая переоборудование мансардных этажей;

устройство вспомогательных помещений;

замена изношенных конструкций (кроме стен) новыми из со­временных долговечных материалов;

оборудование зданий всеми видами инженерного благоустрой­ства с присоединением к существующим сетям, замена внутри-квартальных и дворовых инженерных сетей;

устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления, антенн, электронных замков;

восстановление бездействующих лифтов;

благоустройство территорий (замощение, асфальтирование, озе­ленение, устройство малых форм и хозяйственно-бытовых пло­щадок).

Определяющим фактором назначения комплексного капиталь­ного ремонта является техническое состояние капитальных стен и фундаментов. Если физический износ стен и фундамента состав­ляет 25 и 35 % соответственно, а в целом по зданию - 60 %, то целесообразно проводить комплексный капитальный ремонт. На период комплексного ремонта обслуживание туристов прекраща­ется;

Выборочный капитальный ремонт - ремонт, при котором ре­монтируют (заменяют) отдельные конструктивные элементы, части здания или инженерного оборудования. В этом случае он может быть остановочным (когда функциональная деятельность здания прекращается) или безостановочным.

Для осуществления капитального ремонта должны быть разра­ботаны проектно-сметная документация и план капитального ре­монта. Во время его проведения должен осуществляться контроль качества ремонтно-строительных работ и приемочный контроль. Приемка объекта проводится приемочной комиссией, которая составляет акт приемки.

1.3.4. Конструктивные элементы зданий

Конструктивные элементы зданий подразделяются на несущие и ограждающие. Несущие элементы зданий (фундамент, стены, перекрытия) воспринимают нагрузки от веса лежащих выше кон­струкций, находящихся в здании людей, оборудования, снега, ветра и образуют пространственную систему - несущий остов здания, который должен отвечать требованиям прочности и ус­тойчивости. Ограждающие элементы зданий (стены, перегородки, оконные и дверные заполнения) защищают помещения от воз­действия окружающей среды, а также отделяют одно помещение от другого. Ограждающие элементы зданий должны быть стойки­ми к атмосферным воздействиям и обладать хорошими тепло- и звукоизоляционными свойствами. Некоторые элементы зданий могут выполнять одновременно функции ограждающих и несу­щих конструкций. На рис. 1.13 показан поперечный разрез здания с указанием конструктивных элементов.

Рис. 1.13. Поперечный разрез здания:

1 - фундаменты; 2 - отмостка; 3 - наружные стены; 4 - надподвальное пере­крытие; 5- внутренние стены; 6-междуэтажные перекрытия; 7-перегородка; 8 - чердачное перекрытие; 9 - чердак; 10 - крыша; 11 - двери; 12 - лест­ница; 13 - окна

Фундамент - подземная конструкция, воспринимающая на себя всю нагрузку от здания и действующих на него сил и передающая их на грунт.

Фундамент выполняется из бута, бутобетона и железобетона (при отсутствии других материалов разрешается применять хоро­шо обожженный кирпич). По конструктивной схеме фундаменты делят на ленточные (в виде непрерывной ленты под всеми несу­щими стенами), столбчатые (в виде отдельных столбов) и сплош­ные (в виде сплошной плиты под всем зданием) (рис. 1.14).

Рис. 1.14. Типы фундаментов:

1 - ленточный; 2 - столбчатый; 3 - сплошной

Столбчатые фундаменты устраивают в тех случаях, когда на­грузки от здания вызывают давление на грунт меньше нормаль­ного (малоэтажные здания) или когда слой грунта, служащий основанием, залегает на значительной глубине (3 - 5 м), что эко­номически не оправдывает применение ленточных фундаментов. Столбчатые фундаменты располагают под углами стен, в местах пересечения внутренних и наружных стен, через 3 - 5 м на глухих участках стен и под отдельно стоящими опорами здания.

Глубина заложения фундамента зависит от особенностей зда­ния (например, наличие или отсутствие подвалов), геологичес­ких условий участка (вид грунтов, их состояние, наличие грунто­вых вод), климатических условий района (глубина промерзания грунтов). Фундаменты могут быть заложены: выше глубины про­мерзания грунта - мелкое заложение; на глубину до 5 м - сред­нее заложение; более 5м - глубокое заложение.

Требованиякэксплуатациифундамента. Основ­ное требование, предъявляемое к нормальному содержанию пра­вильно построенного фундамента, - предохранение его от сыро­сти. Проникновение воды - главная причина его разрушения. Под­моченный грунт не выдерживает первоначально рассчитанного дав­ления здания, что приводит к его осадке; при этом в фундаменте появляются трещины. Для осушения фундамента рекомендуется устраивать сквозняки в подвалах, открывая двери и окна. При за­топлении подвала необходимо выявить и устранить причину за­топления и откачать воду из подвала.

При осмотре фундамента необходимо обращать особое внима­ние на наличие трещин в теле фундамента и в местах стыков и сопряжений его крупных элементов, на промерзание фундамента и наличие агрессивных вод. При появлении трещин в фундаменте организовывают наблюдение за ними (устанавливают маяки), при­нимают меры к устранению деформаций.

При эксплуатации зданий возможно выпадение из кладки фун­дамента отдельных камней, вымывание или выкрашивание ра­створа из швов кладки, изменение отметки пола подвала и нару­шение гидроизоляции. В зависимости от причин, вызвавших раз­рушение, можно провести усиление и реконструкцию фундамен­та цементированием, с помощью устройства выносных свай или увеличением подошвы фундамента.

Для подготовки подвальных помещений к эксплуатации в зим­нее время необходимо сделать плотными притворы входных две­рей, исправить и остеклить оконные переплеты, утеплить трубо­проводы, устранить мелкие повреждения в полу, стенах и потол­ке. В зимний период необходимо своевременно очищать от снега наружные входы в подвал, во время оттепелей убирать снег от стен, один раз в месяц проверять утепление подвального помеще­ния и немедленно устранять обнаруженные дефекты.

Без утвержденных проектов запрещено производить земляные работы на расстоянии 1,5 м от фундамента, срезать землю вокруг здания, пробивать дверные и оконные проемы в наружных и внут­ренних стенах подвала.

Стены являются неотъемлемой частью большинства зданий. Они ограничивают архитектурный объем, защищают внутреннее про­странство от неблагоприятных внешний воздействий, расчленя­ют здание на отдельные помещения в соответствии с назначени­ем здания, поддерживают перекрытия и кровлю.

Стены должны иметь достаточную долговечность, прочность, устойчивость, обладать требуемыми для данного здания теплотех­ническими качествами и минимальной массой. Стены должны быть не менее долговечными, чем здание.

По материалу стены делят на два вида: каменные и деревянные. Каменные стены подразделяют на монолитные, из каменной клад­ки, крупноблочные и крупнопанельные. Монолитными называ­ются стены, отлитые в специальной форме (опалубке), выполняе­мой из отдельных досок или деревянных щитов. Каменная кладка стен выполняется из естественных или искусственных камней на растворе.

Прочность кладки зависит от прочности камня и раствора, воздействия влаги, температур, ветра и коррозии. Крупноблоч­ные стены монтируют из крупных блоков, изготовленных на за­водах. Крупнопанельные стены выполняют из готовых крупных стеновых панелей с вмонтированными на заводах окнами, дверя­ми, приборами отопления и др.

Различают стены наружные и внутренние. Наружные и внут­ренние стены связаны между собой, а также с перекрытиями и создают жесткую коробку, способную сопротивляться горизон­тальным нагрузкам (ветер и т.д.). Они обеспечивают неизменяе­мость конструктивной схемы. Наружные стены имеют оконные и дверные проемы, которые располагаются рядами по этажам и за­полняются оконными и дверными блоками.

Стены, опирающиеся на фундамент и воспринимающие кро­ме собственной массы нагрузки от перекрытий, крыши и других конструкций, называются несущими. Стены, опирающиеся на дру­гие конструкции здания и выполняющие только ограждающие функции, называются ненесущими. Внутренние стены могут быть несущими или ненесущими (перегородки). Перегородки сравни­тельно легкие по массе, более тонкие, чем несущие стены. Их назначение - перегораживать, разделять отдельные помещения внутри здания в пределах данного этажа. Перегородки не несут никакой посторонней нагрузки, а потому не могут быть опорами.

В соответствии с назначением перегородки должны обладать определенными звукоизоляционными качествами, огнестойкостью и прочностью. К перегородкам санузлов и кухонь предъявляют повышенные требования гигиеничности.

Как при возведении, так и при ремонте или реконструкции зданий перегородки нельзя ставить на пол. Их устанавливают не­посредственно на несущие конструкции перекрытий. В местах, где перегородки опираются на пол, должны быть использованы зву­коизоляционные прокладки. Место примыкания перегородки к наружной стене должно быть плотно проконопачено специаль­ным растровом.

Требованиякэксплуатациистен. Чтобы ориенти­ровочно узнать, сколько еще лет могут простоять стены здания, нужно знать год его постройки, состояние стен, условия эксплуа­тации, сведения о проведенных ремонтах. Эта информация должна регулярно после осмотров и ремонтов заноситься в технический паспорт здания.

Стены осматривают с наружной и внутренней сторон. Наруж­ный осмотр проводится визуально с поверхности земли и с бал­конов.

Наиболее увлажняемая часть стен, расположенная непосред­ственно на фундаменте и выполняемая из отборного атмосферо-и морозоустойчивого материала, называется цоколем.

Основными видами повреждений элементов стен из мелких камней являются их переувлажнение, коррозия, появление тре­щин в перемычках, отслоение облицовки, отклонение стен от вертикали, выпучивание или просадка отдельных участков, вы­падение отдельных кирпичей из перемычек, выветривание раствора из швов, отслоение штукатурки.

Появление трещин происходит из-за неравномерной осадки стен, температурных напряжений. Разрушение отдельных кирпи­чей может произойти вблизи неисправных водосточных труб и вследствие применения неморозостойкого кирпича. При промерза­нии и сырости наружных углов делают местные утолщения стен, закрывают теплопроводные вставки стеновым материалом или устанавливают в углах стояки центрального отопления. Сырость 11 нижнейчасти стены появляется в результате неисправности горизонтальной гидроизоляции, которую необходимо восстано­вить по длине стены. Увлажнение стены происходит также из-за 1 ^достаточных для данного помещения теплотехнических качеств, приводящих к конденсату в толще стены. Для исправления по­добного дефекта применяется внутреннее дополнительное утеп­ление стены.

В крупноблочных и крупнопанельных зданиях наиболее ответ­ственными элементами являются швы наружных стен. Каждый из крупноразмерных элементов обладает свойствами непрерывного и независимого деформирования.

В период эксплуатации, когда естественная осадка окончена, под воздействием температур (отопительный сезон, очень холод­ная зима или очень жаркое лето) стеновые элементы меняют свои размеры, расшатывают швы, в которых могут появляться трещи­ны. Наибольшее раскрытие трещин в швах происходит в верхних этажах. В образовавшуюся трещину иногда проникает влага, про­исходит продувание и промерзание стыка, развивается коррозия закладных деталей.

Увлажнение стен иногда происходит из-за близкого располо­жения неисправных водосточных труб и высокого расположения выпуска водосточных труб, приводящего к разбрызгиванию лив­невых вод. В этом случае при ремонте следует перевесить водосточ­ные трубы с соблюдением необходимых размеров.

Для защиты стен в настоящее время применяется их отделка водо- и морозостойкими керамическими плитками.

Крупноблочные здания, отвечающие техническим требова­ниям, не нуждаются в основательном ремонте при эксплуата­ции. Но необходимо регулярно контролировать звукоизоляцион­ные, влажностные и теплотехнические процессы, происходящие в конструкциях, следить за коррозией. Такие работы проводят специализированные организации, имеющие соответствующее оборудование.

При эксплуатации любых зданий запрещается без разрешения соответствующих организаций производить пробивку отверстий и дополнительных проемов в несущих стенах, крепление к наруж­ным стенам проводов трамвая и троллейбуса.

Перекрытия несут собственную массу и массу перегородок, мебели и оборудования и передают эти нагрузки на стены или опоры.

Перекрытия делят здание на этажи, поэтому различают под­вальные, междуэтажные и чердачные перекрытия. Этажом назы­вается ярус помещений, пол которых находится примерно на одном уровне.

Перекрытие состоит из несущих элементов (балок или плит) и ограждающих конструкций (межбалочные заполнения и пол). По конструктивной схеме перекрытия можно подразделить на балочные и безбалочные. По материалу различают перекрытия со стальными и деревянными балками и железобетонные (безба­лочные).

Эти конструктивные элементы играют большую роль в обеспе­чении устойчивости здания, поэтому перекрытия в зданиях долж­ны быть прочными, долговечными, огнестойкими и обеспечивать звуко- и теплоизоляцию.

Требованиякэксплуатацииперекрытий. Пере­крытия осматривают весной и осенью, а также после стихийных явлений. Деревянные и металлические перекрытия простукивают. Глухой звук свидетельствует о загнивании древесины или корро­зии. В этом случае специалисты должны решить: укрепить балку или заменить ее.

При осмотре здания необходимо проверять наличие трещин в местах примыкания перекрытий к смежным конструкциям, гори­зонтальность пола (с помощью ватерпаса), наличие сырых пятен на потолках, звукопроводность.

Крыша защищает здание от дождя, снега, ветра и солнца. Кры­ша имеет несущую часть и осаждающую. Крыша должна быть дол­говечной, индустриальной и экономичной при возведении и экс­плуатации.

Она состоит из кровли (сплошной водонепроницаемой обо­лочки) и несущих эту кровлю конструкций - стропил. Возможно изготовление кровли из листового материала (кровельная сталь, асбестоцементные волокнистые плиты - шифер, плоские пли­ты, черепица и т.п.) или рулонного (рубероид).

Стропила должны быть прочными и устойчивыми действиям сил ветра и снега, кровля должна быть непроницаемой и легкой. В чердачных помещениях обязательны вейтиляция и естествен­ное освещение. Внешний вид крыши должен соответствовать об­лику всего здания.

Покрытия зданий бывают чердачные и бесчердачные.

Требованиякэксплуатациикрыши. Крышу осмат­ривают два раза в год. Перед осмотром крышу очищают от загряз­нений: мусора, листьев, песка.

Кровлю проверяют снаружи и со стороны чердака «на свет». Шифер и черепицу с дефектами заменяют новыми. Рулонные ма­териалы заменяют частично. Осматривая чердачные помещения, проверяют утепление перекрытий (равномерность утепляющей засыпки) и трубопроводов, состояние и толщину слоя теплоизо­ляционных труб.

В зимнее время нужно периодически очищать кровлю от снега (слой его не должен быть больше 20 - 30 см). Работы проводят рабочие, имеющие монтажные пояса, которые крепятся к стро­пилам, и прошедшие специальный инструктаж.

Полы устраивают по перекрытию или непосредственно по грунту (на подстилающем слое). В зависимости от назначения помещения полы должны отвечать требованиям прочности (на истираемость и удар), жесткости (не должны прогибаться), экономичности, гигие­ничности (должны легко поддаваться очистке и уборке) и обладать минимальным теплоусвоением. В мокрых помещениях полы должны быть водонепроницаемыми, а в пожароопасных - несгораемыми.

Пол может быть выполнен из бетона, натурального или искус­ственного камня, дерева, рулонных, листовых и плиточных мате­риалов.

Требованиякэксплуатации п о л а. Деревянные полы бесшумны при ходьбе, обладают большим теплоусвоением, но трудоемки и требуют периодической обработки при эксплуата­ции. Преждевременный износ деревянного пола возникает в ре­зультате применения сырого лесного материала, протечки воды из санитарно-технических приборов, слишком частого мытья с большим количеством воды, несвоевременной окраски. Осматри­вая деревянный пол, обращают внимание на местные поврежде­ния, прогиб, зыбкость пола, что является показателем развития в древесине грибковых заболеваний. Возможно также вспучивание пола из-за протечек или намокания. С течением времени происхо­дит стирание краски, лака, рисунка.

Мелкие работы по ремонту пола проводят в срочном порядке силами специалистов гостиницы. Все разрушенные доски заменя­ют новыми. Древесину, которая осталась в полу, антисептируют со всех сторон, кроме поверхности.

Пол из рулонного материала (линолеум, мармолеум) мало истираем, химически и водостоек, гигиеничен, легко поддается ремонту. Рулонные материалы приклеивают водостойкой масти­кой на тщательно выровненную поверхность, кромки заправляют под плинтус. Если пол покрыт линолеумом, то его протирают хо­лодной или теплой водой. Нельзя использовать средства, содер­жащие соду и щелочи, так как они делают линолеум ломким. При вспучивании линолеума его надо снять, хорошо просушить, очи­стить основание и вновь наклеить. При вспучивании отдельных мест их надрезают и приглаживают на клей.

Плиточный пол выполняют из керамической плитки различ­ных очертаний и расцветок. Такой пол прочен, не истираем, ги­гиеничен, водостоек, химически инертен, но отличается боль­шой чувствительностью к ударным воздействиям. Керамические полы применяют в санузлах, банях, вестибюлях. Плитку уклады­вают по жесткому подстилающему слою на цементный раствор. Плинтус плиточного пола выполняют из специальной плинтус­ной плитки или цементного раствора. Отставшие плитки устанав­ливают вновь на тот же раствор. Плитки, имеющие дефекты, за­меняют новыми.

Окна, являющиеся ограждающими элементами здания, долж­ны не только обеспечивать помещения естественным освещением и вентиляцией, но и обладать соответствующими теплотехниче­скими и акустическими качествами.

Окно состоит из оконной коробки, остекленных переплетов, подоконной доски. Окна подразделяются на одно-, двух- и трех­створчатые, с балконной дверью, стеклопакеты, стеклоблоки.

Двери различают по назначению - наружные, входные в по­мещения, межкомнатные, балконные, тамбурные, дымозащит-ные (в поэтажных выходах на лестничную площадку).

Заполнение дверного проема состоит из дверной коробки и одного или более полотен.

По способу открывания различают двери распашные, раздвиж­ные, вращающиеся, складные.

Стандарт предусматривает высоту дверей от 200 до 240 см, ширину одностворчатых дверей - 600, 700, 800, 900, 1100 мм - и двухстворчатых - от 1200 до 1900 мм.

Требованиякэксплуатацииоконидверей. Окна и двери осматривают не реже одного раза в год весной или осе­нью. При этом проверяют оконные и дверные коробки, их креп­ление к стенам, плотность соединения, остекление оконных пе­реплетов, балконных, входных и внутренних дверей, наличие над­лежащего уклона для отвода воды от окон, отсутствие перекосов, качество окраски оконных переплетов и дверных полотен.

Особое внимание следует уделять герметизации и утеплению заполнений оконных и дверных балконных проемов. Для улучше­ния герметичности примыкания оконных и балконных блоков к стене необходимо удалить штукатурку откосов, проконопатить за­зор стыка, наружный зазор заделать герметиком, восстановить штукатурку.

При промерзании балконных дверей их утепляют антисепти-рованными листами оргалита, плотно укладываемыми в простран­ство между наружным и внутренним полотнами.

Для уменьшения воздухопроницаемости через оконные пере­плеты необходимо следить, чтобы стекла были установлены на сплошном двойном слое замазки.

Край у подоконных отливов в местах примыкания к стенам фасада нужно отгибать вверх не менее чем на 30 мм.

Основным средством повышения теплозащитных и звукоизо­ляционных качеств окон и балконных дверей является правиль­ная установка уплотняющих прокладок, обеспечивающих надеж­ное уплотнение притворов в закрытом состоянии. Чаще всего ис­пользуются прокладки с поверхностным клеевым слоем, выпус­каемые промышленностью.

I [ри ремонте оконных переплетов и дверных полотен все сгнив­шие элементы переплета полностью или частично заменяют но­выми, а места сопряжений новой и старой древесины расчищают п тщательно просушивают.

Витражи представляют собой большие участки наружного све-101 Пропускающего ограждения высотой в один или несколько эта­жей. Протяженность витража может составлять несколько метров или равняться всей длине фасада. Назначение витража - обеспе­чение естественной освещенности помещений и визуальной свя­зи внутреннего пространства с внешним. Композиционно архи­тектор применяет витраж как элемент, создающий выразитель­ный художественный контраст с глухой частью наружной стены, или конструктивно для уменьшения массы ненесущего наружно­го ограждения.

Конструкция витража состоит из несущего каркаса, вос­принимающего ветровые нагрузки, и переплетов с большемер-ным стеклом толщиной 8 мм. В зависимости от климатических условий витраж выполняют с одинарным или двойным осте­клением.

Требованиякэксплуатациивитражей. Обследо­вание витражей должны проводить специалисты по контрактам с выдачей соответствующего заключения. При осмотре витража не­обходимо проверять сопряжение стекла с металлическим карка­сом (через прокладки из морозостойкой резины), остекление. Вза­мен разбитого стекла вырезают новое с размерами, соответствую­щими размерам переплета, и вставляют его на двойной слой за­мазки.

Рис. 1.15. Эркеры, балкон, лоджия:

1 - «висячий» эркер, совмещенный с балконом на следующем этаже; 2 - эркер на три этажа; 3 - лоджия

Балконы, лоджии, эркеры - это архитектурно-конструктивные элементы зданий за плоскостью наружных стен, способствующие улучшению их конструктивных качеств и внешнего облика. На рис. 1.15 представлены различные виды эркеров, балкон и лод­жий.

Эркер - часть помещения, огражденная наружными стенами за внешней плоскостью фасадных стен. В плане эркер может иметь прямоугольное, трапециевидное, треугольное или дугообразное очертание. Он может быть расположен на высоту нескольких эта­жей. Если эркер начинается с первого этажа, то стены его устра­ивают на фундаменте. Стены висячего эркера должны быть легки­ми (с большими световыми проемами). Эркеры увеличивают пло­щадь помещений и улучшают освещение помещений, выходящих окнами на север.

Лоджии отличаются от балконов наличием боковых стен. Лод­жии бывают западающие и выступающие. Наличие лоджий оправ­дано с южной стороны зданий, так как они защищают помеще­ние от перегрева и улучшают микроклимат помещения.

Требования к эксплуатации балконов, лоджий, эркеров. Балкон, лоджии, эркеры осматривают обычно в ве­сеннее время после таяния снега, начиная с железобетонных или металлических консольных балок и плит. Балконные площадки, навесы, козырьки и все выступающие части здания очищают от снега. Состояние всех выступающих частей здания необходимо проверять после сильного дождя, оттепели и резких колебаний температуры. Осматривают балконную площадку, проверяя плот­ность ее примыкания к стене здания, наличие и характер трещин в ней, состояние балконной решетки и крепление ее к зданию и балконной площадке.

Если состояние балкона признано комиссией неудовлетвори­тельным, то его немедленно закрывают, ограждают участок зем­ли под ним и срочно, вне всякой очереди, проводят работы по его восстановлению. В сложных случаях требуется заключение экс­пертизы.

Проверку эркеров начинают с осмотра их внешней стороны, обращая внимание на состояние стен, наличие трещин в местах примыкания эркера к стенам здания.

Лестницы служат для сообщения между этажами, а также для эвакуации людей из здания. Они состоят из маршей, лестничных площадок и ограждений с перилами. Лестничные площадки на уровне каждого этажа называются этажными, а площадки между этажами - промежуточными. Помещения, в которых размещают лестницы, называются лестничными клетками. Марш представля­ет собой конструкцию, состоящую из ступеней и подцерживаю­щих их балок. По количеству маршей в пределах одного этажа ле­стницы подразделяются на одно-, двух- и трехмаршевые. Наибо­лее распространены двухмаршевые лестницы.

По расположению в здании лестницы могут быть наружными и внутренними, а по назначению - основными, запасными, по­жарными и аварийными. Аварийные и пожарные лестницы могут быть без лестничных клеток и могут быть расположены снаружи здания.

Количество лестниц в здании и их размеры зависят от этаж­ности здания, интенсивности людского потока и требований противопожарной безопасности, предъявляемых к данному зда­нию.

Требования к эксплуатации лестниц. Осматрива­ют лестничные клетки весной и осенью. Проверяют прочность за­делки лестничных площадок в стены, сопряжение лестничных мар­шей и площадок, состояние ступеней и площадок, наличие тре­щин в них, качество крепления перил. Устранение обнаруженных неисправностей включают в план текущего или капитального ре­монта. Неисправности в ограждениях лестничных маршей устраня­ют немедленно.

ИНЖЕНЕРНО-ТЕХНИЧЕСКОЕ ОСНАЩЕНИЕ ГОСТИНИЦ И ТУРКОМПЛЕКСОВ

Согласно требованиям Положения от 21.06.03, гостиницы и туркомплексы должны быть оснащены инженерно-техническим оборудованием, обеспечивающим высокий уровень комфорта и максимальные удобства для проживающих.

Инженерно-техническое оборудование включает в себя:

Инженерное оборудование;

Телекоммуникационные системы;

Технологическое оборудование.

Под инженерным оборудованием гостиниц подразумевают:

Санитарно-технические системы (отопление; холодное и го­рячее водоснабжение; вентиляцию и кондиционирование возду­ха; канализацию);

Лифтовое хозяйство;

Энергетическое хозяйство.

Телекоммуникационные системы служат для передачи голоса, дан­ных, видеоизображения, позволяют автоматизировать работу гос­тиницы и установить связь между всеми службами и отделами.

Использование технологического оборудования обеспечивает не­обходимое санитарное состояние здания, помещений, оборудо­вания и инвентаря, а также работу сферы услуг.

Персоналу гостиницы необходимо знать устройство, принцип действия и правила эксплуатации оборудования, уметь самостоя­тельно решать технические задачи, возникающие в процессе ра­боты.

2.1. Инженерное оборудование гостиниц

Бесперебойная работа систем теплоснабжения, отопления, холодного и горячего водоснабжения, вентиляции и кондицио­нирования воздуха, канализации, электроснабжения, а также лифтового оборудования позволяет повысить качество обслужи­вания гостей, создать необходимые условия труда персонала и обеспечить охрану окружающей среды.

2.1.1. Теплоснабжение

Функционирование санитарно-технических систем здания ба­зируется на использовании теплоты, полученной при сжигании твердого, жидкого и газообразного топлива.

В системе отопления теплота необходима для нагрева теплоно­сителя, который подается в отопительные приборы и поддержи­вает в помещениях гостиницы необходимую температуру. Система отопления функционирует в холодное время года.

В системах вентиляции и кондиционирования воздуха теплота используется в холодное время года для подогрева наружного воз­духа до определенной температуры перед его подачей в помеще­ния.

В системе горячего водоснабжения подвод теплоты необходим для нагрева водопроводной воды от температуры 5-15 "С до тем­пературы 65 - 75 °С. Система горячего водоснабжения должна функ­ционировать круглогодично.

Использование теплоты санитарно-техническими системами в процессе их функционирования называют теплопотреблением.

Система теплоснабжения включает в себя четыре взаимосвя­занных процесса:

Нагрев теплоносителя за счет сжигания топлива в генераторе теплоты;

Перемещение теплоносителя к санитарно-технической системе;

Использование теплоты теплоносителя санитарно-техниче­ской системой;

Возврат теплоносителя на повторный нагрев.

Теплоноситель - вещество, которое передает теплоту от гене­ратора теплоты к теплопотребляющим устройствам санитарно-тех­нической системы. Теплоносителем может быть вода (температура свыше 100 °С) и водяной пар.

В зависимости от вида теплоносителя системы теплоснабжения делятся на водяные и паровые. В системах теплоснабжения жилых районов городов в качестве теплоносителя применяют воду. Пар используют в основном на предприятиях, где он необходим для технологических нужд, что обусловлено большими потерями теп­лоты при перемещении пара по трубопроводам.

По радиусу действия и числу зданий - потребителей теплоты различают центральные и централизованные системы теплоснаб­жения. Центральные системы теплоснабжения действуют на базе местных котельных (домовых, дворовых, квартальных), обслужи­вающих одно или несколько зданий. В котельных устанавливают водогрейные котлы, которые нагревают воду до температуры 105 "С. Централизованные системы теплоснабжения обслуживают круп­ные городские массивы и промышленные предприятия. Они бази­руются на работе центральных районных котельных, тепловых стан­ций и теплоэлектроцентралей (ТЭЦ). Теплоносителем в этом слу­чае является перегретая вода с температурой от ПО до 150 "С, находящаяся в трубопроводах под давлением. Системы водяного отопления подключают к городским тепловым сетям в специаль­ных тепловых пунктах, обслуживающих несколько зданий. В мес­тах подключения систем водяного отопления устанавливают уст­ройства для подмешивания к перегретой сетевой воде обратной воды из системы отопления, имеющей более низкую температу­ру, что дает возможность снижать до нужного уровня (до 95 °С) температуру горячей воды в системе и регулировать ее в необхо­димых пределах (45 - 95 °С).

Городские предприятия могут снабжаться теплом от собствен­ных (местных) котельных, от центральных районных котельных и тепловых станций или городских ТЭЦ.

Теплоснабжение гостиниц от теплосетей производится по пря­мому договору гостиницы с управлением теплосети.

2.1.2. Система отопления

Система отопления создает в здании гостиницы атмосферу теп­лового комфорта для гостей и персонала, необходимые гигие­нические условия, нормальную воздушную среду. Кроме того, пра­вильное функционирование системы отопления способствует со­хранению самого здания гостиницы, не дает ему отсыреть, про­мерзнуть, деформироваться и преждевременно разрушиться. В ото­пительный сезон система отопления должна работать бесперебой­но и при минимальном расходе теплоты обеспечивать нормальную температуру воздуха во всех помещениях. Температура воздуха в жилых номерах должна быть не ниже 18 °С, в ванных комнатах, душевых кабинах, санузлах - 25 °С, в вестибюлях и на лестнич­ных клетках - 16 °С.

Центральная система водяного отопления

Система водяного отопления здания - это комплекс оборудо­вания, предназначенного для получения, переноса и передачи теплоты в обогреваемые помещения, состоящий из генератора теплоты, отопительных приборов, трубопроводов, насосов, рас­ширительного сосуда и устройств для удаления воздуха.

Генераторами теплоты в системе водяного отопления являют­ся: при центральном теплоснабжении - водогрейные котлы, при централизованном теплоснабжении - водонагреватели.

Рис. 2.1. Схема котельной установки:

1 - насос; 2 - топка; 3 - пароперегреватель; 4 - котел; 5 - экономайзер; 6-воздухоподогреватель; 7-дымовая труба; 8-дымосос; 9-вентилятор

На рис. 2.1 представлена схема котельной установки.

Водогрейный котел представляет собой теплообменное устрой­ство, в котором теплота от горячих продуктов горения топлива передается воде. Топка для сжигания топлива находится в ниж­ней части котла. Если используется твердое топливо (дрова, торф, бурый или каменный уголь, древесный уголь и др.), то в нижней части котла устанавливают специальную решетку, на которой оно сгорает. При сжигании жидкого или газообразного топлива (нефть, мазут, природный газ) вместо решетки устанавливают форсунки или горелки, через которые топливо вместе с возду­хом подается в топку. В верхней части котла располагается систе­ма труб, по которым движется нагреваемая вода. Горячие про­дукты сгорания топлива, поднимаясь вверх, нагревают воду до требуемой температуры.

Обычно котельная установка, работающая на твердом топли­ве, размещается в отдельном здании котельной, рядом с которым находится дымовая труба, через которую выводят в атмосферу дымовые газы. Такая котельная занимает большую территорию, загрязняет окружающую среду, не гарантирует надежность и без­опасность работы, требует постоянного контроля со стороны об­служивающего персонала и органов Госгортехнадзора в России.

Кроме того, котельная должна располагаться на определенном расстоянии от отапливаемого здания, в связи с чем требуется про­кладка тепловых сетей.

Перечисленных недостатков лишены современные локальные котельные, работающие на газе или мазуте. Они обеспечивают круглогодичное бесперебойное теплоснабжение здания и поэто­му рекомендуются к использованию для отопления зданий гос­тиниц малой и средней этажности. Газовые отопительные кот­лы, представленные на рис. 2.2, компактны, имеют малую мас­су, могут быть установлены в котельной, подсобном помещении и даже на этаже. Они экономичны, не токсичны, бесшумны при работе; отсутствует необходимость содержания протяженных теп­ловых сетей, подключенных к внешнему источнику теплоты. Ра­бота их полностью автоматизирована, поэтому не требуется по­стоянного присутствия обслуживающего персонала, имеется воз­можность регулировать подачу теплоты в зависимости от време­ни года, суток.

Отопительные приборы являются основным элементом сис­темы водяного отопления, осуществляющим передачу теплоты от теплоносителя в помещение. Их устанавливают под окнами и в углах наружных стен. Основными типами отопительных при­боров являются: радиаторы, конвекторы, ребристые и гладкие трубы.

В качестве отопительных приборов чаще всего используют чугун­ные радиаторы, состоящие из отдельных секций, соединенных между собой, и стальные панельные радиаторы, изготовляемые путем штам­повки стенок из листовой стали с последующим соединением их сваркой.

Рис. 2.2. Газовые отопительные котлы фирмы «Viessman» (Германия)

Рис. 2.3. Отопительные приборы - радиаторы:

а - чугунный секционный М-140-АО; б - соединение секций между собой; в - стальной штампованный РСВ-1; 1 - пробка глухая; 2 - секция радиатора; 3 - пробка с резьбовым отверстием; 4 - ниппель; 5 - штуцер с резьбой

На рис. 2.3 представлены чугунные и стальные отопитель­ные радиаторы. Количество секций чугунных радиаторов и размер стальных радиаторов рассчитывают так, чтобы полностью возмес­тить потерю теплоты в помещении. В качестве отопительных прибо­ров применяются также алюминиевые радиаторы. Они рассчитаны на невысокое рабочее давление воды и используются в связи с этим в зданиях малой этажности. Сдерживающим фактором исполь­зования алюминиевых радиаторов является также быстрая корро­зия металла в местах присоединения алюминиевого радиатора к стальной трубе. Указанных недостатков лишены особые биметалли­ческие радиаторы, сделанные из двух металлов: алюминия и стали, которые без ограничений можно устанавливать в высотных домах. Эти радиаторы запатентовала итальянская фирма «Бпа», являюща­яся их единственным производителем в Европе. По внешнему виду и устройству они похожи на алюминиевые радиаторы, но все их внутренние элементы выполнены из трехмиллиметровой стали. Сталь обеспечивает исключительную прочность конструкции и устойчи­вость к агрессивным средам, а алюминиевый корпус-рубашка обес­печивает высокую теплоотдачу.

Конвекторы состоят из двух-шести стальных труб, имеющих поребрение различного профиля из листовой стали. На рис. 2.4 представлены различные виды конвекторов. Недостаток конвек­торов - затрудненная очистка межреберного пространства от пыли и мусора.

Рис. 2.4. Отопительные приборы -конвекторы:

а, б - «Аккорд» однорядный и двухрядный; в - «Комфорт»; 1 - труба диаметром 20 мм с резьбой на концах; 2 - пластинчатые ребра; 3 - кожух; 4 - воздухо-выпускная решетка; 5 - воздушный клапан

Рис. 2.5. Отопительные приборы из гладких стальных и чугунных ребри­стых труб:

1 - одинарная труба; 2 - змеевик; 3 - регистр; 4 - чугунная ребристая труба

Ребристые и гладкие отопительные трубы изображены на рис. 2.5. Они бывают чугунные или стальные. На концах труб имеются со­единительные фланцы. Чугунные трубы устанавливают горизон­тально, соединяя их последовательно друг с другом, или монти­руют параллельно.

Трубопроводы с запорно-регулирующей арматурой предназначе­ны для подвода горячей воды от генератора теплоты к отопитель­ным приборам и отвода остывшей воды в генератор теплоты для повторного нагрева. Вертикальные трубы называются стояками, горизонтальные - магистралями, или ветвями. Короткие участки труб, соединяющие стояки и ветви с отопительными приборами, называются подводками. В системах водяного отопления использу­ют стальные или пластиковые трубы. Стальные трубы соединяют путем сварки или при помощи фланцев. Для уменьшения потерь теплоты в трубопроводах их теплоизолируют.

Рис. 2.6. Запорно-регулирующая трубопроводная арматура систем

отопления:

а - вентиль запорный муфтовый латунный; б - вентиль запорный фланцевый из ковкого чугуна; в - задвижка клиновая с выдвижным шпинделем и ручным приводом;

г - пробковый кран сальниковый муфтовый; 1 - корпус; 2 - от­верстие; 3 - уплотнительное кольцо; 4 - золотник; 5 - шпиндель; 6 - крышка; 7 - накидная гайка; 8 - маховик; 9 - полумуфта; 10 - фланец; 11 - диск затвора; 12 - клин; 13 - болт с гайкой; 14 - сальниковая набивка; 15 - гайка; 16 - четырехгранный хвостовик; 1 7-пробка

В мире широко используются пластиковые трубопроводы. Они имеют следующие преимущества перед стальными: небольшой удельный вес, устойчивость к механическим воздействиям, кор­розии, действию горячей воды, высокая прочность, большой срок службы (более 50 лет), трубы можно соединять между собой пу­тем склеивания, сварки или обжимными муфтами.

Для пуска системы отопления, ее регулировки, отключения отдельных частей (магистралей, стояков, ветвей) при проведе­нии ремонтных работ на трубопроводах устанавливают запорно-регулирующую арматуру: задвижки, вентили, пробковые краны, и термостаты. С помощью задвижек и вентилей, изображенных на рис. 2.6, можно перекрыть подачу горячей воды в ветви, стояки или магистрали системы. На подводках воды к отопительным при­борам устанавливают краны и термостаты для индивидуальной регулировки температуры воздуха в помещении. Поворот рукоят­ки крана или термостата на определенный угол позволяет изме­нить количество горячей воды, протекающей через них, и тем самым уменьшить или увеличить подачу теплоты в помещение. На рис. 2.7 представлены различные виды регулировочных кранов.

Рис. 2.7. Регулировочные краны на подводках к отопительным приборам:

а - двойной регулировки; б - дроссель-кран; в - трехходовой; 1 - корпус; 2-открытый с торца цилиндр; 3-прорезь в цилиндре; 4-шток; 5 - руко­ятка; б - сальник; 7 - розетка-ограничитель

В гостиницах высокого класса на подводках к отопительным при­борам устанавливают термостаты, позволяющие плавно и в широ­ком диапазоне регулировать температуру воздуха в помещениях.

Вода в отопительной системе беспрерывно циркулирует по замк­нутому кольцу: генератор теплоты-отопительный прибор-гене­ратор теплоты. Различают отопительные системы с естественной и искусственной (насосной) циркуляцией. При естественной цир­куляции горячая вода, имеющая меньший удельный вес, чем ох­лажденная, стремится подняться от котла вверх и попадает в ото­пительные приборы. Отдав значительную часть тепла, вода охлаж­дается, ее удельный вес увеличивается, и она стремится вниз, к котлу. Отопительные системы с естественной циркуляцией исполь­зуются в небольших одно-, двух- и трехэтажных гостиницах, рас­положенных в пригородной или сельской местности.

Системы отопления с искусственной (насосной) циркуляцией могут обслуживать здания любой этажности и любого размера. При этом напор воды создается в результате работы насоса. При тепло­снабжении гостиницы от индивидуальной котельной перемеще­ние воды может быть естественным или искусственным, а при теплоснабжении от групповой котельной или городской теплосе­ти осуществляется только насосная циркуляция воды. При насос­ной циркуляции воды системы отопления могут быть с верхней и нижней разводкой. В первом случае горячие магистрали размеща­ют выше отопительных приборов и прокладывают по чердаку. Во втором случае магистрали горячей воды размещают ниже отопи­тельных приборов и прокладывают под полом первого этажа, в подвале.

Насосы предназначены для перемещения воды по трубопрово­дам системы отопления при минимальном напоре, обеспечиваю­щем преодоление сопротивления трубопроводов и оборудования. Обычно в системе отопления устанавливают два насоса, работаю­щих поочередно. При этом один насос всегда является резервным на случай выхода из строя другого.

В схеме подключения насосов к системе отопления предусмат­ривается обводная линия с задвижкой, которая при работе насоса закрыта. В случае отключения насосов или их аварийного состоя­ния задвижка может быть открыта и будет осуществляться есте­ственная циркуляция воды. Для каждой конкретной системы ото­пления насосы подбирают на основе расчета.

Расширительный сосуд служит для отвода воздуха, находяще­гося в трубопроводах и отопительных приборах, воспринимает объем воды, образующийся вследствие ее температурного рас­ширения, и позволяет контролировать уровень заполнения си­стемы отопления водой с помощью контрольной трубки. Если образовавшийся при нагреве объем воды не будет вытеснен в сосуд, то повысится давление в системе, что может привести к аварии.

Расширительный сосуд изготовляется из стального листа в виде цилиндрического или прямоугольного бака с люком в верхней части и патрубками для подсоединения труб. Емкость расшири­тельного сосуда определяется расчетным путем. Расширительный сосуд и подходящие к нему трубопроводы во избежание замерзания воды теплоизолируют. Расширительный сосуд устанавливают выше всех элементов системы отопления, обычно на чердаке или лест­ничной клетке.

Устройства для удаления воздуха из системы отопления пред­отвращают образование воздушных пробок в трубопроводах и ото­пительных приборах, вызывающих разрыв струи и прекращение циркуляции воды. Удаление воздуха осуществляется через возду­хосборник с воздухоотводчиками, располагаемыми в наиболее вы­сокой точке системы отопления.

Другие системы отопления

Система панельно-лучистого отопления отличается от системы водяного отопления тем, что здесь отопительными приборами являются части здания - панели, стены, полы, потолки. В них имеются трубопроводы или каналы для прохода воды. Температу­ра поверхности отопительных панелей на 10 - 35 °С выше темпе­ратуры воздуха в помещении.

В зданиях пятизвездочных гостиниц система панельно-лучис­того отопления используется для подогрева пола и воздуха в ван­ных и душевых комнатах. В полы закладываются металлические или пластиковые трубы, образующие каналы для циркуляции го­рячей воды. Трубы обогрева пола можно устанавливать непосред­ственно в заливаемый бетон. Для обогрева применяется слабо на­гретая вода с температурой 35 - 40 "С. С помощью устройств руч­ного или автоматического регулирования температуры можно из­менять количество теплоты, поступающей в помещение.

Обогрев полов в ванных и душевых комнатах заменяет традици­онное водяное отопление, обеспечивает равномерное распределе­ние теплоты в помещении, создает условия теплового комфорта при невысокой температуре и позволяет экономить расход теплоты.

Система воздушного отопления также широко применяется для создания комфортных условий проживания, при этом теплоноси­телем является воздух, нагретый до температуры более высокой, чем температура помещения. При воздушном отоплении воздух может нагреваться не выше 70 "С, если он подается в помещение на высоте не более 4 м. При подаче его на высоте 2-4 м температу­ра не должна превышать 45 °С, а при непосредственном длитель­ном воздействии на определенное место в помещении - 25 - 28 "С.

Рис. 2.8. Приборы воздушного отопления:

а - электроконвектор; б - электронагреватель

В зависимости от устройства системы воздушного отопления подразделяют на центральные и местные.

В центральной системе воздушного отопления воздух очищает­ся от пыли, нагревается в приточной вентиляционной камере, а затем подается в помещения. В гостиницах такая система может быть использована в ряде общественных и служебных помещений в дополнение к системе водяного отопления.

В местной системе воздушного отопления оборудование для нагрева и перемещения воздуха находится непосредственно в обогреваемом помещении. В таком оборудовании используют принудительное дутье воздуха через нагреватели (спирали, тэны) с помощью вентилятора. По указанному принципу работают электроконвекторы, электронагреватели, тепловентиляторы, представленные на рис. 2.8 и 2.9. Недостатком многих из них яв­ляется сжигание кислорода воздуха, поэтому такие нагреватели лучше всего использовать в проветриваемых помещениях.

В гостиницах нашли применение воздушно-тепловые завесы, ко­торые устанавливают у входных дверей. Они предназначены для создания направленного воздуш­ного потока, являющегося барь­ером для проникновения в по­мещение холодного наружного воздуха в зоне прохода. Воздуш­но-тепловые завесы позволяют избегать сквозняков, поддержи­вают в вестибюле гостиницы комфортные климатические ус­ловия, преграждают попадание внутрь пыли, неприятных запа­хов, насекомых.

Рис. 2.9. Тепловентилятор

Рис. 2.10. Сплит-система

Для поддержания в помещениях гостиниц необходимой темпе­ратуры воздуха могут быть использованы кондиционеры.

В последние годы в России наибольшее распространение полу­чил такой вид кондиционеров, как сплит-системы. Характерной их особенностью является то, что они состоят из наружной и внут­ренней частей, изображенных на рис. 2.10. Шумный наружный блок вынесен за пределы помещения и может быть установлен на фа­саде здания, чердаке, балконе. Маленький и бесшумный внутрен­ний блок подвешивается на стене помещения и практически не­заметен. Такие кондиционеры удобны в управлении, могут рабо­тать в автоматическом режиме. Простым нажатием кнопки на пульте дистанционного управления можно по своему желанию умень­шить или увеличить температуру воздуха в номере, а благодаря использованию таймера можно задавать программу работы систе­мы на период от 12 ч до нескольких суток.

Режим обогрева является одним из основных режимов работы кондиционера наряду с охлаждением, вентиляцией и регулиро­ванием влажности воздуха. Подробнее о кондиционерах рассказа­но в подразд. 2.1.5.

Электрическое отопление также может быть использовано в го­стиницах. Выпускают различные виды электроотопительных при­боров: электрокамины, электрорадиаторы, электропечи, электро­калориферы и др. (рис. 2.11).

В гостиницах электронагревательные приборы часто использу­ются для дополнительного обогрева помещений, если недоста­точно теплоты, создаваемой системой водяного отопления. В на­стоящее время некоторые зарубежные и российские фирмы, та­кие как «Русьтеплоприбор», предлагают использовать для отопле­ния гостиниц электрическую систему отопления, базирующуюся на использовании масляных электрорадиаторов.

Рис. 2.11. Электроотопительные приборы:

1 - электрокамин; 2 - электрорадиатор

Радиаторы имеют современный дизайн и надежную конструкцию. Благодаря встро­енным термовыключателям температура поверхности радиатора не превышает 95 °С. Радиаторы не сжигают кислород, не сушат воздух, безопасны, просты в эксплуатации, удобны в управле­нии, бесшумны в работе. Для того чтобы установить систему ото­пления, ее предварительно рассчитывают исходя из площади комнат, высоты потолков, количества окон и дверей. Схема си­стемы электрического отопления загородного коттеджа представ­лена на рис. 2.12. В каждом помещении устанавливают один или несколько масляных радиаторов и один термостат, который сле­дит за изменением температуры воздуха в данном помещении и при необходимости может включить или выключить радиаторы. В основе устройства термостата лежит биметаллическое реле, принцип действия которого базируется на различии коэффици­ентов расширения различных металлов при тепловом воздействии на них. Две пластины из таких металлов жестко соединяют друг с другом. При повышении температуры до определенного значе­ния эти пластины изогнутся в сторону материала с меньшим коэффициентом расширения и разомкнут электрическую цепь, питающую электрорадиаторы. При понижении температуры пла­стины вернутся в исходное положение и замкнут цепь электро­питания, электрорадиаторы включатся в работу и начнут нагре­вать воздух в помещении.

Рис. 2.12. Схема системы электрического отопления загородного коттеджа:

1 - электрорадиатор; 2 - комнатный термостат; 3 - блок защиты

Все радиаторы в здании соединяются между собой в единую электрическую систему, управляемую с пульта дежурным или ав­томатически, с помощью термостатов, в том числе программируе­мых комнатных термостатов, позволяющих задавать режим ото­пления в каждом помещении на сутки или на неделю.

Управление такой системой не требует никаких умений и на­выков. Поворотом рукоятки термостата можно установить темпе­ратуру воздуха в помещении от 5 до 30 °С, и система будет автома­тически поддерживать заданный уровень температуры даже в от­сутствие человека.

Система электрического отопления не требует постоянного ухода, профилактических работ, не боится морозов, пожаро­безопасна, оснащена автоматическими выключателями для защиты всех элементов системы от перегрузок и токов короткого замыкания. Использование такой системы отопления позволяет без протя­женных труб, дорогостоящих, небезопасных в эксплуатации кот­лов, без воды обеспечить гостиницу мягким и комфортным теп­лом при самом высоком уровне энергосбережения.

Электрическая система отопления может использоваться для теплоснабжения зданий гостиниц, расположенных в сельской или загородной местности, в горах, а также для всех видов специали­зированных гостиниц.

В качестве отопительных приборов в системе электрического отопления могут использоваться также инфракрасные нагреватели.

Эксплуатация систем отопления

В соответствии с Федеральным законом «О промышленной безо­пасности опасных производственных объектов» от 21.07.97 № 116-ФЗ котлы систем центрального водяного отопления относятся к опас­ным производственным объектам. Согласно Постановлению Пра­вительства Российской Федерации «О регистрации объектов в го­сударственном реестре опасных производственных объектов» от 24.11.98 № 1371 и Положению «О регистрации объектов в госу­дарственном реестре опасных производственных объектов и веде­нии государственного реестра», утвержденному Постановлением Госгортехнадзора России от 3.06.99 № 39, Госгортехнадзор Рос­сии должен регистрировать все опасные производственные объекты. Для регистрации котельной эксплуатирующая организация долж­на оформить карту учета объекта по установленной форме. Карта учета подписывается руководителем организации и заверяется ее печатью. При введении в эксплуатацию новой котельной она дол­жна быть зарегистрирована в государственном реестре не позднее 20 дней с даты начала эксплуатации. Зарегистрированные котель­ные перерегистрируются не реже одного раза в пять лет. Свиде­тельство о регистрации в комплекте с картой учета хранится в эксплуатирующей организации и предъявляется по требованию.

По «Правилам безопасности при эксплуатации котлов и ко­тельного оборудования» деятельность организаций по проекти­рованию, строительству, эксплуатации, обслуживанию, наладке работы котельных, подготовке кадров должна осуществляться на основании лицензий, выданных органами Госгортехнадзора Рос­сии. Разработка и внедрение нового котельного оборудования так­же должны согласовываться с Госгортехнадзором России.

По каждому факту возникновения аварийных ситуаций или несчастных случаев на предприятии должно проводиться рассле­дование в соответствии с «Положением о порядке расследования и учета несчастных случаев на производстве», утвержденным По­становлением Правительства РФ от 03.06.95 № 558, и «Инструк­цией по техническому расследованию и учету аварий, не повлекших за собой несчастных случаев, на подконтрольных Госгортехнадзору СССР предприятиях и объектах», утвержденной Госгортехнадзо­ром СССР 11.07.85.

К работе в котельной должен допускаться персонал, обучен­ный и сдавший экзамены на знание правил техники безопасно­сти при эксплуатации отопительной системы, технологии вы­полнения работ в котельной, умеющий пользоваться средствами индивидуальной защиты (противогазами и спасательными по­ясами) и знающий способы оказания первой (доврачебной) по­мощи.

Прием экзаменов проводится экзаменационной комиссией с участием представителей органов Госгортехнадзора России. Резуль­таты экзамена оформляются протоколом. Лица, не сдавшие экза­мен, проходят повторное обучение. Лица, допустившие наруше­ния правил безопасности и инструкций по технике безопаснос­ти, должны проходить внеочередную проверку знаний.

В каждой котельной должны быть вывешены на видных местах:

Схема трубопроводов котельной с нанесением всех задвижек, кранов и вентилей, снабженная указаниями о пользовании этой арматурой;

Правила для истопников и кочегаров котельных;

Таблица температур воды в котлах при различных температу­рах наружного воздуха;

Суточный график расхода топлива в зависимости от темпера­туры наружного воздуха;

График работы истопников и кочегаров;

Номера телефонов аварийной бригады, дежурного слесаря, скорой медицинской помощи, пожарной охраны, руководителя инженерно-технической службы гостиницы;

Правила внутреннего распорядка.

Персонал, обслуживающий систему отопления гостиницы, должен знать схему и внутреннее устройство всего оборудования системы, правила и нормы ее технической эксплуатации, пути устранения технических неполадок, способы регулирования тем­пературы.

Техническая эксплуатация системы центрального водяного ото­пления в гостиницах направлена на обеспечение эффективной и бесперебойной работы системы и носит плановый характер.

Для достижения безотказной работы системы отопления ее необходимо эксплуатировать в строгом соответствии с «Правила­ми и нормами технической эксплуатации жилых и общественных зданий».

В данных правилах предусматривается проведение системы пла­ново-предупредительного ремонта, включающей в себя: техни­ческие осмотры, уход, текущий и капитальный ремонты, выпол­нение норм и правил технической эксплуатации здания котель­ной, теплового и другого оборудования, трубопроводов, прибо­ров и т.д.

Осмотр всей системы отопления проводит специальная комис­сия не реже двух раз в год: весной и осенью. Котельную установку обследует инспектор котлонадзора один раз в год. Ежемесячно сле­сарь по ремонту оборудования осматривает устройства, располо­женные на чердаках и в подвалах, еженедельно - котлы и ко­тельное оборудование, а аварийные участки - один раз в два дня.

Срочные ремонты отопительной системы, зарегистрированные в журнале заявок, выполняет слесарь, а в случае серьезных ава­рий работу по их ликвидации ведет спецбригада.

По окончании монтажа или капитального ремонта централь­ной системы водяного отопления производится ее приемка в эк­сплуатацию. Для этого осуществляются гидравлическое и тепло­вое испытания системы отопления.

Гидравлическое испытание системы отопления должно предше­ствовать пробному пуску системы отопления. Цель гидравлического испытания - проверка стыков и соединений системы на герметич­ность, а трубопроводов, арматуры и отопительных приборов - на способность безаварийной эксплуатации при рабочем давлении. До начала испытания систему заполняют водой снизу через обратную магистраль. При проведении гидравлических испытаний систему ото­пления отключают от тепловых сетей, генератора теплоты, расши­рительного сосуда и закрывают все воздушные краны. Гидравли­ческое давление в системе создается гидропрессом. Системы водя­ного отопления испытывают при давлении, превышающем рабо­чее на 0,1 МПа. Время испытания системы под давлением - 5 мин. За это время падение давления в системе не должно превышать 0,02 МПа. Гидравлические испытания системы отопления прово­дят только при положительной наружной температуре.

После гидравлического проводят тепловое испытание системы отопления в течение не менее 7 ч и ее регулировку. Температура воды в горячей магистрали должна быть не менее 60 "С. Тепловое испытание считается успешным, если температура воздуха в по­мещении отклоняется от расчетной на +2 °С (-1 °С). Во время теп­лового испытания с помощью запорно-регулирующей арматуры добиваются равномерного прогрева всех отопительных приборов, устраняют просачивание воды.

Результаты приемки центральной системы водяного отопле­ния в эксплуатацию оформляются актом.

Во время отопительного периода персонал, обслуживающий систему отопления, должен регулярно проверять ее техническое состояние.

Основное назначение ремонтов заключается в гарантированном обеспечении требуемого уровня надежности здания (сооружения), его конструкций и инженерного оборудования. По воздействию на надежность различают три типа ремонтов: ремонты с полным восстановлением эксплуатационных свойств объекта, с минимальным и частичным восстановлением.

При выполнении ремонта с полным восстановлением эксплуатационных свойств объекта обновляются все его основные параметры. Безотказность объекта поднимается до уровня нового изделия в начальный момент эксплуатации (рис. 5.5, а). Как правило, полное восстановление объекта достигается при капитальном плановом ремонте здания или сооружения, когда происходит замена изношенных конструкций и оборудования или выполняются работы по усилению конструкций.

Т р - момент проведения

Т р - момент проведения ремонта

Рис. 5.5. Восстановление безотказности объекта при выполнении ремонта:

а - полное, б - минимальное, в - частичное

Ремонты с минимальным восстановлением эксплуатационных свойств объекта восстанавливают только его работоспособность, оставляя все остальные параметры на том же уровне, какими они были до ремонта. Устраняется сам отказ, а безотказность объекта после завершения ремонта с минимальным восстановлением сохраняется такой же, как до ремонта (см. рис. 5.5, б). Пример минимального восстановления - устранение свища в трубопроводе. Посредством установки хомута утечка из трубопровода прекращается, все его характеристики - степень коррозии, шероховатость внутренней поверхности и т.п. сохраняются без изменений. Обычно минимальное восстановление выполняется при аварийном ремонте, когда невозможно, или отсутствует технико-экономическая целесообразность, выполнить замену отказавшего элемента.

Ремонты с частичным восстановлением эксплуатационных свойств объекта занимают промежуточное положение между ремонтами с полным и минимальным восстановлением. При них восстанавливается работоспособность объекта и несколько поднимается уровень безотказности (см. рис. 5.5, в). Безотказность становится больше, чем до выполнения ремонта, но меньше, чем у нового элемента. Частичное восстановление эксплуатационных свойств происходит при выполнении выборочных капитальных, а также текущих ремонтов зданий и сооружений.

В зависимости от свойств конструкций, их технического состояния, условий эксплуатации, а также от регламента работы эксплуатационной службы ремонты могут проводиться по одной из следующих схем (рис. 5.6):

а) только при отказе объекта выполняется его полное восстановление (по факту отказа). Никакие другие мероприятия по восстановлению работоспособности и безотказности объекта не выполняются (рис. 5.7). Применение такой схемы возможно только для тех конструкций и инженерного оборудования, отказ в работе которых не нарушает безопасности пользования объектом, а также комфортные условия в нем. Как правило, ремонты по факту отказа проводятся для элементов здания, ремонт которых по другим схемам экономически нецелесообразен. Например, замена электроламп в местах общего пользования по

Рис. 5.6.

Рис. 5.7.

строго определенному плану вряд ли экономически оправдана, а отказ одной из ламп и ее замена в приемлемые сроки не нару-шают условий безопасности и комфортности помещений. При выполнении ремонтов по факту отказа частота отказов (и соответственно аварийных ремонтов) обратно пропорциональна среднему сроку службы элемента:

• (5.2)
• б) строго периодическое выполнение плановых ремонтов. При такой схеме заранее определяется период проведения плановых ремонтов, и, несмотря на состояние элемента, в назначенный момент выполняется его полное восстановление. Если отказ возникает в межремонтный период, то его устраняют посредством аварийного ремонта (рис. 5.8). Недостатком такого метода ремонтов является недоиспользование ресурса многих элементов объекта, поскольку их восстановление не связано с техническим состоянием на момент ремонта. Кроме того, если аварийные ремонты предусматривают полное восстановление элемента, то может возникнуть такая ситуация, что недавно восстановленный элемент подлежит замене при наступлении срока планового ремонта, хотя его ресурс выработан незначительно. Поэтому схему строго периодических ремонтов предпочтительно применять при планировании последовательности комплексных капитальных ремонтов здания или сооружения. В этом случае техничес-

Вариант 1

Выполнение планового ремонта

Т пп

Вариант 2

Работоспособное состояние

Рис. 5.8. Организация строго периодических ремонтов: вариант 1 - до назначенного срока планового ремонта отказы не возникали; вариант 2 - при возникновении отказов до назначенного срока планового

кое состояние отдельных элементов является второстепенным фактором по сравнению с необходимостью восстановления эксплуатационных свойств объекта в целом.

При организации ремонтов объекта по строго периодической схеме количество отказов и аварийных ремонтов с минимальным восстановлением, возникающих в период между плановыми ремонтами, примерно можно рассчитать по формуле

где Т ср - средний срок службы конструкции; Т ш - назначаемый период между плановыми ремонтами.

Частота отказов, частота аварийных ремонтов с минимальным восстановлением, а также частота проведения плановых ремон-

тов вычисляются как отношение их количества в межремонтный период к его длительности:

Пример. Эксплуатация мастичной кровли «Кровлелит», имеющей средний срок службы 15 лет, связана со следующими затратами, руб./м 2:

Стоимость материала конструкции 50

Стоимость планового ремонта 200

Стоимость аварийного ремонта с минимальным восстановлением эксплуатационных свойств кровли 180

Стоимость затрат, связанных с ликвидацией последствий протечек кровли 890

Допустимая частота отказов кровли / доп = 0,04 1/год. Требуется выбрать межремонтный период, обеспечивающий требуемый уровень надежности кровли и наименьшие приведенные затраты, связанные с ее обеспечением.

Решение. Возможные значения периодичности проведения плановых ремонтов, при которых обеспечивается необходимый уровень надежности кровли, определяется из неравенства

^отк *ав - ""доп *

Тогда с учетом формулы (5.4) получаем

Откуда возможный диапазон межремонтных периодов для кровли составит

/доп ? Гер _ 0,04 ? 15 2

Следовательно, проводя плановые ремонты через время, меньшее 11 лет, мы обеспечиваем требуемый уровень надежности кровли.

Рассчитаем величину приведенных затрат для межремонтных периодов от 1 до 11 лет. Для всех случаев за время Г пг] будет выполнен один капитальный ремонт кровли с полным восстановлением ее эксплуатационных качеств, т.е. УУ пл = 1. Число отказов и аварийных ремонтов с минимальным восстановлением рассчитываем по формуле (5.3). Например, для межремонтного периода 1 год

N = N 1 ? отк 1 1 ав

Поскольку в условии не оговорено, что дополнительные затраты, связанные с возникновением отказа увеличиваются во времени, будем считать их постоянными.

Остаточный срок службы кровли при межремонтном периоде 1 год определяем по табл. 5.1 при соотношении Т ия /Т ср = 1/15: Т ост = 0,937 15 = 14,06 лет.

По формуле (5.1) рассчитываем величину приведенных затрат при межремонтном периоде 1 год:

С -N +С? /V +С? ? N +С

"-"пл 1 т пл ^ ^ав 1 т ав ^ "-"доп "огк 1 т ав ^ "-"нач

200 1 + 180 0,0035 + 890 0,0035 + 50 =-1= 205,3 руб./м 2 год.

Выполним аналогичные расчеты для других вариантов межремонтных периодов:

Межремонтный период, годы

Межремонтный период, годы
Приведенные затраты, руб.Дм 2 - год)

Увеличение значений приведенных затрат при малых межремонтных периодах (1, 2 и 3 года) связано с тем, что предполагается замена кровли, практически не использовавшей свой ресурс. Удлинение межремонтных периодов приводит к возрастанию приведенных затрат. Это объясняется тем, что требуется больше затрат на ликвидацию отказов и их последствий, так как частота отказов возрастает. Оптимальным экономическим межремонтным периодом в нашем примере является Т пл = 7 лет, при котором приведенные затраты по условию обеспечения надежности по эксплуатации кровли имеют наименьшее значение;

в) обеспечить более полное использование ресурса объекта при периодических плановых ремонтах можно следующим образом. Вначале создается перспективный план ремонтов с полным восстановлением, предусматривающий замену элементов через время Т пл после начала эксплуатации. Если в межремонтный период не возникают отказы, то ремонты проводятся в строгом соответствии с планом. Однако если в период между назначенными плановыми ремонтами элемент отказывает, то выполняется полное восстановление и следующий очередной плановый ремонт проводится не в назначенный срок, а переносится на время Т ш с момента отказа (рис. 5.9). Такая схема ремонтов называется строго периодическими ремонтами по назначенной наработке объекта.

Несмотря на то что в рассматриваемой схеме проведения ремонтов ресурс конструкций и оборудования используется более полно, чем при применении схемы строго периодических ремонтов, ее применение ограничено следующими обстоятельствами. Во-первых, необходимо вести постоянный учет каждого из выполненных ремонтов отдельно для каждой конструкции, элемента и оборудования здания. Учитывая, что эксплуатационная организация занимается обслуживанием нескольких объектов, число элементов в которых может достигать сотен тысяч единиц, учет выполненных ремонтных работ может быть весьма громоздким и трудно поддаваться оперативному управлению. Во-вторых, схема строго периодических ремонтов по назначенной наработке объекта предназначена для конкретной конструкции или элемента и не связывает между собой периодичность ремонтов даже однотипных элементов. Это неприемлемо при выполнении комплексного ремонта здания (сооружения) или его отдельных систем. Например, при выполнении реконструкции системы отоп-

Вариант 1

Назначенный срок проведения планового ремонта Т

г пл

Перенос срок проведения планового

Вариант 2 ремонта на момент Т оак + Т пп

проведения планового ремонта Г пл

Рис. 5.9. Схема строго периодических ремонтов по назначенной наработке

вариант 1 - до назначенного срока планового ремонта отказы не возникали; вариант 2 - при возникновении отказов до назначенного срока планового

ления здания нецелесообразно оставлять в составе новой системы участки трубопроводов или запорно-регулировочную арматуру, выработавшую свой ресурс не в полном объеме по причине замены в межремонтный период. Поэтому схема строго периодических ремонтов по назначенной наработке объекта применяется в основном для единичных, дорогостоящих конструкций и оборудования, восстановление эксплуатационных свойств которых не связано с комплексным ремонтом. Например, восстановление кровли или тепломеханического оборудования тепловых пунктов не требует выполнения ремонтных работ, связанных с другими конструкциями и оборудованием здания. В этих случаях применение рассматриваемой схемы предпочтительно;

• г) существуют более сложные схемы организации периодических ремонтов, обеспечивающих наиболее полное использование ресурса объекта. К ним относятся:
  • объект восстанавливается после первого отказа, который произошел спустя заданное время Т ш после предыдущего полного восстановления эксплуатационных свойств. Отказы, возникшие до назначенного момента, устраняются посредством аварийных ремонтов с минимальным восстановлением.

При равных затратах на выполнение ремонтов эта схема эффективнее схемы Б, поскольку при специально подобранном графике ремонтов в достаточной мере исчерпывается ресурс объекта и без дополнительных затрат увеличивается интервал между плановыми ремонтами;

Плановые полные восстановления проводятся как и в предыдущей схеме, но не позднее чем через время г п ^ акс относительно момента последнего полного восстановления эксплуатационных свойств объекта. Очередной плановый ремонт выполняется во временном интервале (Г пл -7" пл акс), отсчитываемом с момента последнего ремонта с полным восстановлением эксплуатационных свойств объекта. При такой схеме ресурс объекта используется в несколько меньшей мере, но при этом гарантируется заданный уровень безотказности.

Как и в случае со схемой В, рассмотренные схемы применимы только для единичных дорогостоящих конструкций и оборудования, восстановление эксплуатационных свойств которых не связано с комплексным ремонтом;

д) скорость и величина старения и износа однотипных конструкций и оборудования, эксплуатирующихся в различных условиях, могут значительно различаться. Поэтому для уточнения межремонтных периодов, а также для предотвращения возникновения отказов в межремонтные периоды предусматривается система осмотров конструкций и оборудования зданий и сооружений. По намеченному графику выполняется проверка технического состояния основных элементов здания. Все неисправности, обнаруженные при осмотре, записываются в специальный журнал проведения осмотров. Затем составляется план мероприятий по ликвидации обнаруженных неисправностей, которые приурочиваются к моменту очередного ремонта, или при необходимости назначается выполнение внепланового ремонта. В последнем случае схема восстановления элементов выглядит следующим образом (рис. 5.10). В соответствии с назначенной

Неработоспособное

Возникновение отказа

состояние

Момент Момент

1 -го осмотра 2-го осмотра

Момент к -го осмотра

Момент (к+ 1)-го осмотра

Рис. 5.10. Схема восстановления эксплуатационных свойств объекта

по результатам технических осмотров

периодичностью Т ош выполняется осмотр конструкции (оборудования), на который затрачиваются средства в размере С осм. Если при осмотре обнаруживается неисправность или отказ элемента, то выполняется полное восстановление его эксплуатационных свойств, на которое выделяются средства в объеме С™™.

Организация ремонтов только по результатам осмотров имеет ограниченную область применения, так как до обнаружения неисправности или отказа во время очередного ремонта конструкция или оборудование некоторое время Т ОТК находятся в неработоспособном состоянии. Продолжительность «скрытого» существования неисправности (отказа) до ее обнаружения во время очередного осмотра примерно может быть вычислена по формуле

где Т осм - назначенный период проведения технических осмотров;

Т гп - средний срок службы элемента.

Для того чтобы сократить время неработоспособного состояния элементов здания, одновременно со схемой организации ремонтов по результатам осмотров дополнительно применяют еще какую-либо из рассмотренных схем организации ремонтов, позволяющую эксплуатационной службе получать информацию о неисправности или отказе достаточно быстро после их возникновения.

Если удельные материальные затраты, вызванные неисправным состоянием объекта (например, утечка воды), составляют

С доп, то приведенные затраты, связанные с обеспечением надежности конструкций и оборудования зданий С прив, вычисляются по формуле

• (5.6)
• е) зачастую диагностика технического состояния отдельных конструкций и оборудования здания сопряжена техническими сложностями и значительными материальными затратами. Например, контроль состояния трубопроводов небольших диаметров, проложенных в непроходных каналах, требует проведения раскопки, разборки канала и выполнения соответствующих диагностических процедур. По времени выполнения, трудовым и материальным затратам диагностическая операция оказывается соизмеримой с затратами, необходимыми для замены трубопроводов. Если отказ таких конструкций не приводит к нарушению условий безопасности здания или сооружения, а последствия отказа и выполнения аварийного ремонта существенно не влияют на качество функционирования объекта, то возможна организация ремонтов по следующей схеме. Первые (п - 1) отказов объекта устраняются посредством аварийных ремонтов с минимальным восстановлением его эксплуатационных свойств. После возникновения п -го отказа объект восстанавливается полностью. Количество допускаемых аварийных восстановлений (п) определяется из технической целесообразности и экономических соображений. Подобный подход используется, например, в немецком стандарте 7Ж5, который предусматривает «заменять участок водопроводной сети, если случится более одного отказа на определенной протяженности трубопровода в течение двух лет».

Частота возникновения отказов конструкции в зависимости от назначенного допустимого числа аварийных ремонтов п приблизительно может быть рассчитана по формуле

где коэффициент к п определяется по табл. 5.2.

Частота ремонтов с минимальным и полным восстановлением эксплуатационных свойств объекта вычисляются по формулам

где коэффициенты А д и к„ определяются по табл. 5.2.

Таблица 5.2

КОЭФФИЦИЕНТЫ ДЛЯ ВЫЧИСЛЕНИЯ ЧАСТОТЫ ОТКАЗОВ И РЕМОНТОВ

Назначенное число п аварийных ремонтов
Коэффициент
Коэффициент
Коэффициент

Формула (5.1) для расчета приведенных затрат, связанных с обеспечением надежности конструкций и оборудования зданий С прив, в рассматриваемой схеме организации ремонтов преобразуется к виду

С _ у ПОЛИ?»ПОЛН у МИН

• 7юП " ^доп
• (5.9)

Пример. Допустимая частота отказов участка водопроводной сети, имеющей средний срок службы Т ср = 25 лет, сети / доп = 0,1 (1/год). Затраты, связанные с минимальными аварийными ремонтами водопроводной сети, составляют 900 руб./м; с полным восстановлением - 4200 руб./м. Потери из-за каждого отказа водопровода составляют 400 руб. Требуется определить допустимое число аварийных ремонтов с минимальным восстановлением эксплуатационных свойств участка водопроводной сети и найти экономически оптимальное число таких ремонтов.

Решение. Возможные значения количества аварийных ремонтов, при которых обеспечивается необходимый уровень надежности водопроводной сети, определяется (см. п. 4.4.2) из неравенства с учетом формулы (5.7)

I > / дг х доп - *отк - ^

Отсюда находим значение коэффициента к п

кц - ^доп Т ср = 0,1 25 = 2,5 .

По значению коэффициента к п = 2,5 из табл. 5.2 выбираем максимальное число п аварийных ремонтов с минимальным восстановлением, при котором обеспечивается требуемый уровень надежности водопроводной сети, п = 7 (ремонтов). Для каждого значения п по формуле (5.9) рассчитываем приведенные затраты. При п = 1:

ГПОЛН /ОПОЛН ГМИН /ОМИН, Г

^прив “ -*ав * ^ав * ав * ^ав "отк ’ ^доп “ = 0,04 ? 4200 + 0 900 + 0,04 400 = 184 руб./год

Выполняем аналогичные расчеты для других значений п:

Число минимальных восстановлений, п

• 2 3 4 5

Приведенные затраты, руб./год

• 184 157,4 153,6
• 155,6 159,2 163,9 169,1

Из выполненных расчетов следует, что при допускаемом количестве ремонтов с минимальным восстановлением п = 3 обеспечивается требуемый уровень надежности участка водопроводной сети при минимальных приведенных затратах на обеспечения надежности.