Poprawki do Kodeksu Urbanistycznego sformułowane przez Ministerstwo Budownictwa, z którymi zapoznała się Izwiestia, wprowadzają nową koncepcję – „prace przygotowawcze”, które można prowadzić do czasu uzyskania pozwolenia na budowę. Zdaniem ekspertów nowy mechanizm skróci czas uruchomienia obiektu i dokładniejszego opracowania projektu. Poprawi też pozycję Rosji w rankingu Banku Światowego Doing Business.

Firmy budowlane będą mogły rozpocząć prace przed uzyskaniem na to pozwolenia. Zmiany w Kodeksie Urbanistycznym zostały przygotowane przez Ministerstwo Budownictwa. Wprowadzają nową koncepcję „zestawu prac okresu przygotowawczego budowy, przebudowy”. Takie prace można rozpocząć przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Dzięki temu deweloperzy będą mogli znacznie skrócić czas budowy lub remontu budynku. Będzie też dodatkowy okres na dokładniejszy wybór wykonawców.

Aby rozpocząć prace przygotowawcze, musisz uzyskać osobne zezwolenie na prace przygotowawcze. Aby to zrobić, musisz złożyć dokumentację projektową, która następnie zda egzamin państwowy (maksymalny okres przewidziany dla tej procedury to 20 dni).

Jeżeli w ciągu roku nie zostanie wydane pozwolenie na budowę zasadniczą, klient będzie zobowiązany do „doprowadzenia gruntu do stanu zdatnego do użytku” i przywrócenia „zaburzonego stanu środowiska”.

Ministerstwo Budownictwa nie było w stanie udzielić komentarza operacyjnego.

Prawnik działu prawnego HEADS Consulting Konstantin Chanin wyjaśnił, że prace przygotowawcze obejmą „budowę dróg dojazdowych, układanie głównych sieci inżynieryjnych, tworzenie infrastruktury budowlanej, w tym budowę budynków tymczasowych, oczyszczanie terenu, montaż budynków inwentaryzacyjnych, ogrodzenie i oświetlenie placu budowy, przygotowanie placów do składowania materiałów budowlanych, aranżacja palarni, panele z podstawowym sprzętem gaśniczym, montaż żurawia wieżowego.

Jego zdaniem nowe zamówienie przyspieszy proces budowy.

- Teraz czas oczekiwania na uzyskanie pozwolenia na budowę spędzi na pracach przygotowawczych. Organizacja budowlana nadal będzie mogła z tego skorzystać i przyspieszyć tempo, uważa Konstantin Chanin.

Sergey Dolzhnikov, dyrektor generalny Expert Engineering Company, uważał, że taka procedura może znacznie zaoszczędzić czas.

- Prace mobilizacyjne i przygotowawcze mogą trwać średnio od dwóch do czterech miesięcy, w zależności od rodzaju pracy - dość poważny okres. Ten dodatkowy czas można wykorzystać na zaplanowanie wszystkiego, przeprowadzenie egzaminu, dokładne zorganizowanie pracy – powiedział.

Siergiej Dołżnikow podkreślił, że ze względu na dodatkowy czas można ostrożnie podejść do wyboru wykonawcy, z którego skorzysta jakość wykonania.

„Ponieważ będzie można wykorzystać czas potrzebny na uzyskanie wszystkich zgód, nie będzie pośpiechu, jak to często bywa teraz, kiedy wszystko spieszy się w ostatniej chwili”, powiedział Siergiej Dołżnikow.

Jak wyjaśnił, przewidziany w nowej ustawie okres jednego roku, podczas którego trzeba mieć czas na uzyskanie pozwolenia na budowę, wystarczy, pod warunkiem, że deweloper posiada odpowiednie kwalifikacje.

Jednocześnie zauważył, że praktyka stosowania takich norm może przynieść nieoczekiwane niespodzianki.

— Sam pomysł jest dobry, ale jest kwestia realizacji. Wszystko zależy od tego, jak łatwo uzyskać pozwolenie na prace przygotowawcze. Jeśli ta procedura jest uciążliwa, to w zasadzie zmienimy szydło na mydło - zauważył Siergiej Dołżnikow.

W rankingu Banku Światowego Doing Business 2016 Rosja zajęła 115. miejsce pod względem „pozwoleń na budowę”, 40. pod względem „łatwości prowadzenia działalności gospodarczej” i 26. pod względem „łatwości rozpoczęcia działalności gospodarczej”. Szczególną uwagę zwrócił na to pierwszy wicepremier rządu rosyjskiego Igor Szuwałow, przemawiając na ostatnim kolegium Ministerstwa Budownictwa w marcu br.

Kiedy mówimy o możliwości jakiegoś działania, zawsze należy rozumieć, w jakim stopniu to działanie jest legalne i jakie konsekwencje mogą wyniknąć w trakcie realizacji planu. Po wyjaśnieniu konsekwencji istnieje chęć zastanowienia się, jak nadal można rozpocząć akcję i mieć minimalne ryzyko w jej realizacji. Skoro organizuję projekty budowlane, zgadliście już, że mówimy o początku budowy obiektu do momentu uzyskania pozwolenia na budowę. Artykuł jest adresowany przede wszystkim do deweloperów, którzy są w zasadzie jedynie inwestorami w projekt budowlany, ale jednocześnie ponoszą osobistą odpowiedzialność za procesy zachodzące na ich terenie. Dlatego prezentując moje przemyślenia, postaram się być zrozumiały nawet dla nieprofesjonalnych odbiorców, wyjaśniając w trakcie prezentacji niektóre terminy i definicje.

Natychmiast chcę wyjaśnić, kim jest programista. Koncepcja - deweloper jest jasno określony w Kodeksie urbanistycznym Federacji Rosyjskiej, jako osoba fizyczna lub prawna, zapewnienie budowy, przebudowy, remontu obiektów budownictwa kapitałowego na należącej do niego działce, a także wykonanie ekspertyz inżynierskich, przygotowanie dokumentacji projektowej ich budowy, przebudowy, remontu. Oznacza to, że deweloper to osoba, która z tytułu własności lub innego prawa (na przykład dzierżawy) jest właścicielem działki, na której prowadzi budowę obiektu.

Przyjęta w 2004 r. wersja Kodeksu urbanistycznego określiła ujednolicony algorytm działań dla realizacji procesu budowy dowolnego obiektu, niezależnie od jego przeznaczenia funkcjonalnego. Tylko dzięki przestrzeganiu procedur określonych w Kodeksie urbanistycznym, wybudowany obiekt będzie spełniał wymagania przepisów w zakresie bezpieczeństwa przemysłowego, środowiskowego, technicznego i przeciwpożarowego. W ten sposób państwo zapewnia bezpieczeństwo swoim obywatelom, gdyż obiekt zbudowany zgodnie z procedurami określonymi przez prawo nie może szkodzić bezpieczeństwu obywateli w czasie jego eksploatacji. Ta teza jest kluczem do znalezienia sposobów rozwiązania problemu postawionego w tym artykule - czy można rozpocząć budowę obiektu przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.

Decyzja dewelopera o rozpoczęciu budowy bez pozwolenia jest często spowodowana w większości przypadków dość logicznymi przyczynami:

  • brak czasu ze względu na pilną potrzebę realizacji projektu biznesowego;
  • brak możliwości finansowych przyciągnięcia specjalistów w tej dziedzinie na początkowym etapie;
  • rzadziej nieznajomość wymagań przepisów dotyczących konieczności prawnego wykonania budowy.

Deweloper powinien jednak mieć świadomość, że Kodeks wykroczeń administracyjnych Federacji Rosyjskiej (art. 9.5.) przewiduje różne naruszenia ustalonej procedury budowy, przebudowy, remontu kapitalnego obiektu budowlanego i oddania go do eksploatacji nie tylko grzywna nałożona na osoby prawne w wysokości do miliona rubli, ale także możliwość zawieszenia działalności organizacji na okres do dziewięćdziesięciu dni.

Znacznie poważniejsze konsekwencje mogą wyniknąć, gdy władze państwowe wystąpią do sądu z pozwem przeciwko deweloperowi o uznanie wzniesionego obiektu za nielegalną budowę. Zgodnie z art. 222 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej: budową samowolną jest budynek, budowla lub inna budowla wzniesiona, powstała na działce nieudostępnionej zgodnie z ustaloną procedurą lub na działce, której dozwolone użytkowanie nie pozwala na postawienie na niej tego obiektu, lub wzniesiona , utworzone bez uzyskania niezbędnych do tego zezwoleń lub z naruszeniem przepisów urbanistycznych i budowlanych oraz przepisów i regulacji. Najczęściej takie pozwy kończą się decyzją sądu o rozbiórce obiektu i to na koszt dewelopera.

Od razu ma sens oddzielenie różnych sytuacji, które mają różne proceduralne realizacje projektów budowlanych. Najpierw rozważ przypadki, w których w ogóle nie są wymagane pozwolenia na budowę.

Artykuł 51 Kodeksu urbanistycznego określa listę takich obiektów:

  • budowa, rekonstrukcja obiektów niebędących obiektami budownictwa kapitałowego (kioski, wiaty i inne);
  • budowa na działce budynków i budowli o przeznaczeniu pomocniczym;
  • .

Gwoli ścisłości należy zauważyć, że nie wymieniłem wszystkich przypadków, w których pozwolenie na budowę nie jest wymagane, ale wybrałem te, które są bezpośrednio związane i interesujące z omawianym tematem.

Zacznijmy po kolei, ponieważ na pierwszy rzut oka wydaje się, że specyfika przepisów nie jest taka, ze względu na brak jasnych kryteriów w wielu przypadkach.

Przypadek 1: budowa garażu na działce przekazanej osobie fizycznej do celów niezwiązanych z działalnością gospodarczą lub budowa daczy na działce przeznaczonej na ogrodnictwo;

Tutaj wszystko jest bardzo jasne i zrozumiałe. Jasne jest, że jest jasne gdzie, ale nie w przypadku głównego kontyngentu czytelników tego artykułu. Zakładam, że główne grono czytelników jest zainteresowane rozmieszczeniem obiektów magazynowych i przemysłowych.

Przypadek 2: budowa, przebudowa obiektów nie będących obiektami budownictwa kapitałowego (kioski, wiaty i inne). Dzieje się tak wtedy, gdy przy określonej jakości obiektu planowanego do budowy może dojść do próby „wyciągnięcia” obiektu przez dewelopera według opisanych kryteriów, aby nie uzyskać legalnego pozwolenia na budowę. Na przykład budynek jest niewielki, parterowy, wykonany z konstrukcji prefabrykowanych i nie wymaga znacznych kosztów budowy, wydawałoby się, że nie spełnia kryterium „i inni”. Jednak nie wszystko okazuje się takie proste po bliższym przyjrzeniu się tej opcji.

Rozważ sytuację.

Zgodnie z definicją podaną przez Kodeks Urbanistyki: obiekt budowy kapitału - budynek, konstrukcja, konstrukcja, obiekty, których budowa nie została zakończona (dalej - obiekty w budowie), z wyjątkiem budynków tymczasowych, kiosków, szop i innych podobnych konstrukcji. Tymczasowe budynki są dodawane do wcześniej wymienionych kiosków i szop, i znowu inne je lubią. To wszystko, co daje prawodawstwo, ujawniając znaczenie jego normy. Uważam, że w tym przypadku, logicznie rzecz biorąc, dla określenia tego typu obiektów, które nie wymagają pozwolenia na budowę, ponieważ nie są związane z obiektami budownictwa kapitałowego, można zastosować kryterium obiektu nieruchomości, które ujawnia Kodeks cywilny. To znaczy, jeśli obiekt planowany do budowy po wybudowaniu będzie miał cechy obiektu nieruchomości: trwale związane z gruntem, czyli obiekty, których nie można przenieść bez nieproporcjonalnego uszkodzenia ich przeznaczenia, w tym budynki, budowle, obiekty w budowie, to na pewno jest przedmiotem budowy kapitału. Jak mówią, po to jest nieruchomość, że nie ma czasowych, czyli krótkoterminowych zadań użytkowania, tak jak nie ma możliwości łatwego przeniesienia czy transportu. Oznacza to, że wrócili do kiosk.

Jeśli masz wątpliwości, czy planowana do budowy budowa jest obiektem budowy kapitału, czy wręcz przeciwnie, istnieje pokusa, aby ją zaliczyć jako taką, radzę wziąć pod uwagę, że być może będziesz musiał udowodnić to również w sądzie na pozew władz państwowych. Prawdopodobieństwo Twojego sukcesu, przy najmniejszym odchyleniu od „zadaszenia” czy „kiosku”, ze względu na brak jasnej definicji takich obiektów, jest znikome. Przytoczyłem wyżej konsekwencje uznania wybudowanego obiektu za samowolną budowę przez sąd.

Czasami istnieją zatwierdzone przepisy władz lokalnych, które określają procedurę zezwalania na umieszczanie tymczasowych obiektów, wiat, kiosków i innych. Cóż, naprawdę nie można uzyskać tego samego pozwolenia na budowę, mając wcześniej opracowaną dokumentację projektową letniego baldachimu w pobliżu kawiarni. Uprzedzam jednak, że nawet jeśli uda się „przekonać” i uzyskać np. takie pozwolenie na budowę magazynu, to wcale nie oznacza, że ​​sąd, występując do niego z pozwem od prokuratury. urzędu przeciwko deweloperowi, wszczęte z kolei oświadczenie państwowego nadzoru budowlanego, będą powody, aby zobaczyć kiosk w wybudowanym przez Ciebie budynku magazynowym.

Omawiając tę ​​możliwość realizacji budowy obiektu bez uzyskania pozwolenia na budowę, nie należy również zapominać o rodzaju dozwolonego użytkowania działki. Oznacza to, że nielegalne jest budowanie, nawet tymczasowego, przedmiotu handlu na działce przeznaczonej do celów produkcyjnych. Rodzaj dozwolonego użytkowania działki wskazany jest w paszporcie katastralnym działki lub wyciągu z niej, świadectwie własności działki, umowie dzierżawy gruntu, można to również zobaczyć w wolnym dostępie do publicznej wiadomości mapa katastralna Rosreestr (rosreestr.ru).

Przypadek 3: budowa na działce budynków i budowli o przeznaczeniu pomocniczym.

Jest to już przypadek całkiem możliwy do wdrożenia przy profesjonalnym podejściu i prawidłowym algorytmie implementacji. Ma to jednak zastosowanie tylko wtedy, gdy na terenie znajdują się już oddane do użytku obiekty odpowiadające rodzajowi dozwolonego użytkowania gruntu.

Główna subtelność polega na tym, że nowy obiekt musi posiadać obiektywne oznaki zapewnienia głównych obiektów w trakcie eksploatacji, podczas gdy znowu nie ma w przepisach kryteriów klasyfikacji obiektów budownictwa kapitałowego jako pomocniczych. Na przykład wybudowano i oddano do użytku kompleks magazynowy, a planowany do budowy budynek kontrolny nadaje się do zdefiniowania obiektu użytku pomocniczego. Ale na pewno nie zadziała odwrotność: wybudowano i oddano do użytku budynek punktu kontrolnego, a budynek magazynowy wzniesiono bez pozwolenia na budowę, traktując go jako obiekt pomocniczy. Praktyka zna przypadek, kiedy możliwe było oddanie do eksploatacji i zarejestrowanie gazociągu jako obiektu użytku pomocniczego zakładu produkcyjnego.

Ale nawet w przypadku tych obiektów pomocniczych konieczne będzie wypracowanie, ponieważ najprawdopodobniej nie będzie możliwe zarejestrowanie ich jako obiektu nieruchomości po zakończeniu budowy, natychmiast w Rosreestr (izba rejestracyjna). Trudność polega na braku w ustawie federalnej „O państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nią” wykazu dokumentów, które należy złożyć w celu rejestracji nowo wybudowanych obiektów pomocniczych. Oznacza to, że jedno prawo przewiduje budowę takich obiektów, podczas gdy procedury ich rejestracji państwowej nie są określone przez inne prawo. W takim przypadku sekretarz stanu w Rosreestr odmawia rejestracji, ponieważ nie jest specjalistą w dziedzinie budownictwa w celu określenia jakości obiektu budowy kapitału. I to jest legalne i logiczne, ponieważ jego funkcją jest dokonywanie rejestracji na podstawie dokumentów określonych prawem, które nie są określone w odniesieniu do obiektów budownictwa kapitałowego o charakterze pomocniczym i nie ma kryteriów ich klasyfikacji jako takich. W związku z tym po otrzymaniu odmowy należy odwołać się od niej w sądzie. Złóż wniosek o uznanie wybudowanego obiektu za noszący ślady użytkowania pomocniczego, z koniecznością jego rejestracji państwowej.

Tym samym sędzia zadecyduje o możliwości uznania obiektu za pomocniczy, a najważniejsze w tym procesie będzie złożenie prawidłowej z punktu widzenia prawa dokumentacji powykonawczej organizacyjnej, projektowej i budowlanej, uzasadniającej Twoje stanowisko.

Przypadek 4: w innych przypadkach, jeżeli zgodnie z niniejszym Kodeksem, ustawodawstwo podmiotów Federacji Rosyjskiej dotyczące działań urbanistycznych, uzyskanie pozwolenia na budowę nie jest wymagane.

Ta norma Kodeksu Urbanistycznego mówi, że podmioty Federacji Rosyjskiej, poprzez swoje regionalne akty ustawodawcze, mogą określić listę projektów budowy kapitału, które nie wymagają pozwolenia na budowę. Moim zdaniem w regionie moskiewskim w październiku 2014 r. nastąpiła rewolucja wraz z nadejściem ustawy regionu moskiewskiego nr 124/2014-OZ z dnia 10.10.2014. Ustalił, że w przypadku niektórych obiektów sieci energetycznej, obiektów łączności liniowo-kablowej i kablowych linii telekomunikacyjnych, sieci dystrybucji i odbioru gazu budowanych w obwodzie moskiewskim nie ma potrzeby uzyskiwania pozwolenia na budowę. Przede wszystkim ustawa ta ma na celu uproszczenie administracji podczas budowy przez duże organizacje sieciowe regionu moskiewskiego: państwowe przedsiębiorstwo unitarne MO Mosoblgaz, PJSC MOESK i tym podobne, ale dla innych programistów niewątpliwie uprościło biurokratyczne próby, gdy jest prawidłowo używane. Niestety jest to jak dotąd jedyna lista obiektów w regionie moskiewskim, które nie wymagają pozwolenia na budowę, zgodnie z przepisami regionalnymi.

Przeanalizowaliśmy wszystkie przypadki, w których pozwolenie na budowę nie jest wymagane i stwierdziliśmy, że nie ma dużego pola manewru. Ale nawet gdy deweloper zdecyduje się rozpocząć budowę bez pozwolenia, w przypadkach omówionych powyżej wymagane jest kompetentne profesjonalne podejście do realizacji planu o wysokim stopniu niezawodności, aby osiągnąć pożądany rezultat na każdym etapie realizacji.

Rozważmy teraz przypadek, kiedy konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę, ale deweloper z jakiegoś powodu musi rozpocząć budowę wcześniej.

Czasami można usłyszeć opinię, że prace przygotowawcze są dozwolone przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. W chwili pisania tego tekstu nie jest to prawdą. Takie zmiany w prawodawstwie zostały wprowadzone tylko dla budowy obiektów olimpijskich w Soczi. Obecnie nie ma możliwości rozpoczęcia budowy do czasu uzyskania pozwolenia na budowę.

Warto jednak zauważyć, że obecnie prowadzone są badania międzyresortowe, przed przekazaniem do Dumy Państwowej projektu ustawy o zmianie Kodeksu urbanistycznego, która – jeśli zostanie uchwalona – pozwoli na przygotowanie terenowe i terenowe. prace do rozpoczęcia zgodnie z listą, którą ustali Ministerstwo Budownictwa Federacji Rosyjskiej. Rozpoczęcie prac przygotowawczych nastąpi decyzją dewelopera w trybie notyfikacyjnym, z podaniem określonej listy dokumentów. Najważniejsze w tym projekcie ustawy jest to, że w momencie rozpoczęcia prac przygotowawczych deweloper musi mieć zatwierdzone dokumenty dotyczące planowania terytorium: plan urbanistyczny dla działki lub projekt planistyczny dla terytorium, w przypadku budowę obiektu liniowego oraz przygotowaną dokumentację projektową. Tym samym zysk na czasie uzyskamy tylko w przypadku budowy obiektu, dla którego wymagane jest badanie dokumentacji projektowej, co z uwzględnieniem administracji zajmuje 50-70 dni, a czas administracji na uzyskanie budynku Zezwolenie po uzyskaniu pozytywnego zakończenia egzaminu wynosi od 10 do 30 dni. W przypadku obiektów, które nie wymagają zbadania dokumentacji projektowej, zysk czasu wyniesie maksymalnie miesiąc, co zwykle zajmuje czas na skompletowanie gotowej dokumentacji do dostawy i bezpośrednie uzyskanie pozwolenia na budowę.

Należy zauważyć, że badania inżynierskie na działce, których wyniki są niezbędne do przygotowania dokumentacji projektowej, nie wymagają pozwolenia na budowę, a to również wymaga czasu. Obowiązkowe jest przeprowadzenie badań inżynieryjno-geodezyjnych, inżynieryjnych i środowiskowych oraz inżynieryjno-geologicznych. O potrzebie wykonania innych badań inżynierskich decyduje projektant.

Ustawa Obwodu Leningradzkiego z dnia 18 maja 2012 r. Nr 38-oz „O ustaleniu przypadków, w których na terytorium Obwodu Leningradzkiego nie jest wymagane pozwolenie na budowę”.

Ustawa regionu moskiewskiego z dnia 10 października 2014 r. Nr 124/2014-OZ „O ustaleniu przypadków, w których na terytorium regionu moskiewskiego nie jest wymagane pozwolenie na budowę”.

Realizacja budowy bez odpowiedniego zezwolenia (jeżeli jest wymagane) jest uznawana za niedozwoloną i podlega karze grzywny, a także może podlegać szczególnemu wymogowi z art. 222 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej - w sprawie wyburzenia nieautoryzowanego budynku. W związku z tym niezwykle interesujące jest pytanie, jakie prace można wykonać na budowie przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.

Sztuka. 9.5 Kodeksu wykroczeń administracyjnych Federacji Rosyjskiej.

Wielu deweloperów rozpoczyna prace przygotowawcze na terenie przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Jednocześnie uczestnicy rynku budowlanego i urzędnicy nie mają jasnego zrozumienia, co może być objęte pracami przygotowawczymi, a co bezpośrednio budową.

Rozporządzenie Ministerstwa Rozwoju Regionalnego Federacji Rosyjskiej z dnia 30 grudnia 2009 r. Nr 624.

Jedna z definicji prac przygotowawczych zawarta jest w klauzuli 2 sekcji III Wykazu rodzajów prac dotyczących badań inżynieryjnych, przygotowania dokumentacji projektowej, budowy, przebudowy, remontu inwestycji kapitałowych, które mają wpływ na bezpieczeństwo kapitału projektów budowlanych. Obejmują one:

  1. demontaż (demontaż) budynków i konstrukcji, ścian, sufitów, biegów schodowych oraz innych elementów konstrukcyjnych i związanych z nimi lub ich części;
  2. budowa tymczasowych dróg, placów, sieci i konstrukcji inżynierskich;
  3. montaż torów podsuwnicowych i fundamentów (podpór) podsuwnic stacjonarnych;
  4. montaż i demontaż inwentaryzacji rusztowań zewnętrznych i wewnętrznych, zsypów śmieci technologicznych.

Praktyka sądowa wynika jednak z tego, że te prace przygotowawcze dotyczą budowy, a po ich zakończeniu deweloper musi mieć już pozwolenie na budowę.

Dekret Sądu Arbitrażowego Okręgu Moskiewskiego z dnia 25 grudnia 2014 r. nr F05-6882/2014 w sprawie nr A41-7448/14; Uchwała Sądu Arbitrażowego Rejonu Wołga-Wiatka z dnia 2 kwietnia 2015 r. nr F01-761/2015 w sprawie nr A31-8575/2014.

Jednocześnie pojęcie „prac przygotowawczych” jest również zawarte w klauzuli 3.3 SNiP „Bezpieczeństwo pracy w budownictwie. Część 2. Produkcja budowlana. SNiP 12-04-2002 ”. Zgodnie z określoną normą przed rozpoczęciem budowy obiektu generalny wykonawca musi przeprowadzić prace przygotowawcze związane z organizacją placu budowy, niezbędne do zapewnienia bezpieczeństwa budowy, w tym:

Dekret Gosstroy of Russia z dnia 17 września 2002 r. Nr 123.

  1. ogrodzenie placu budowy podczas budowy obiektu w osadzie lub na terenie organizacji;
  2. zwolnienie terenu budowy pod budowę obiektu (oczyszczanie terenu, rozbiórka budynków), planowanie terenu, odwadnianie (w razie potrzeby obniżenie poziomu wód gruntowych) i przekazywanie komunikacji;
  3. układanie dróg tymczasowych, układanie sieci tymczasowego zasilania, oświetlenia, zaopatrzenia w wodę;
  4. dostawa i umieszczenie na terenie budowy lub poza nim inwentaryzacji budynków i budowli sanitarnych, przemysłowych i administracyjnych;
  5. montaż torów podsuwnicowych, miejsc do przechowywania materiałów i konstrukcji.

Sądy traktują tę listę bardziej humanitarnie. Na przykład Federalna Służba Antymonopolowa Okręgu Wołga-Wiatka, powołując się na powyższą listę, doszła do wniosku, że ogrodzenie terenu ogrodzeniem i zamontowanie przyczepy budowlanej nie wchodzą w zakres pojęcia „budowa” i na ich realizację nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę.

Dekret Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Wołga-Wiatka z dnia 3 września 2009 r. w sprawie nr A82-3683 / 2009-39.

Należy zauważyć, że stosowanie przez sądy powyższego wykazu mogło wynikać z faktu, iż był on obowiązkowy ze względu na jego umieszczenie na Wykazie Standardów Obowiązkowych. Tymczasem od 1 lipca 2015 r. obowiązuje nowa Lista Obowiązkowych Standardów, w której określony SNiP nie jest już dostępny.

Jednak szereg sądów nadal stosuje tę listę przy rozstrzyganiu sporów dotyczących tego, czy do wykonania niektórych prac wymagane było pozwolenie na budowę. Nie można jednak nazwać takiej praktyki systemową.

Wykaz krajowych norm i kodeksów postępowania (części takich norm i kodeksów postępowania), w wyniku których, obowiązkowo, zgodność z wymogami ustawy federalnej „Przepisy techniczne dotyczące bezpieczeństwa budynków i budowli” jest zapewniona, zatwierdzona Rozporządzeniem Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 21.06.2010 nr 1047-r.

Wyrok Sądu Arbitrażowego Uralu z dnia 13 października 2016 r. sygn. F09-9140/16 w sprawie sygn. A50-474/2016; Uchwała Sądu Polubownego Okręgu Kaukazu Północnego z dnia 28 października 2016 r. nr F08-7707/2016 w sprawie nr A32-13297/2016.

Prawdopodobnie prace przygotowawcze wskazane w wykazie zatwierdzonym rozporządzeniem Ministerstwa Rozwoju Regionalnego Federacji Rosyjskiej z dnia 30 grudnia 2009 r. Nr 624, sądy odnoszą się do prac budowlanych, ponieważ znajdują się w sekcji III, która nazywa się „Typy prac przy budowie, przebudowie i remoncie”. Jednocześnie prace wymienione w SNiP 12-04-2002 nie są uznawane za takie, ponieważ zgodnie z brzmieniem odpowiedniego paragrafu generalny wykonawca musi je ukończyć przed rozpoczęciem budowy, aby zapewnić bezpieczeństwo budowy.

Niestety niektóre rodzaje prac (np. rozbiórka budynków, organizacja tymczasowych dróg) znajdują się w obu wykazach, co jest mylące.

Ministerstwo Rozwoju Regionalnego Federacji Rosyjskiej podjęło próbę usprawnienia prac przygotowawczych, przyjmując zarządzenie „O zatwierdzeniu wykazu prac przygotowawczych do budowy, przebudowy, remontu kapitalnego obiektu budowlanego, które mogą być przeprowadzone przed wydaniem Pozwolenie na budowę" . W rzeczywistości projekt tego rozporządzenia proponował utrwalenie dobrowolności uzyskania pozwolenia na budowę przy wykonywaniu prac określonych jako przygotowawcze w Wykazie zatwierdzonym rozporządzeniem Ministerstwa Rozwoju Regionalnego Federacji Rosyjskiej z dnia 30 grudnia 2009 r. Nr ” oraz w do końca pozostał tylko projektem.

W 2015 r. Ministerstwo Budownictwa i Mieszkalnictwa i Użyteczności Publicznej Federacji Rosyjskiej przygotowało projekt nowelizacji Kodeksu Urbanistycznego, umożliwiający deweloperom prowadzenie prac przygotowawczych przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Poprawki te nie zostały jednak jeszcze przyjęte.

Zatwierdzony dekretem rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 26 grudnia 2014 r. nr 1521.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że nie ma obecnie powszechnej federalnej ugruntowanej praktyki dotyczącej możliwości prowadzenia prac przygotowawczych bez uzyskania pozwolenia na budowę, a deweloper każdorazowo podejmuje ryzyko rozpoczęcia prac przygotowawczych przed uzyskaniem pozwolenie na budowę, jeśli na szczeblu regionalnym nie zostały uchwalone szczegółowe przepisy - lub specustawy regulujące tę kwestię.

Osobno warto przeanalizować procedurę prowadzenia prac przy rozbiórce nieruchomości.

Ustawodawstwo nie daje jednoznacznej odpowiedzi na pytanie o konieczność uzyskania pozwolenia na budowę na wykonywanie prac takich jak rozbiórka. Jak wykazano powyżej, demontaż obiektów budowlanych (rozbiórki) można zaliczyć zarówno do prac przygotowawczych przed rozpoczęciem budowy, jak i do prac uznawanych przez sądy za jeden z pierwszych etapów budowy.

W Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej „budownictwo” to działalność polegająca na tworzeniu budynków, konstrukcji, konstrukcji (w tym na terenie rozebranych projektów budowlanych). Projekt organizacji prac przy rozbiórce lub demontażu obiektów budowlanych kapitału, ich części (w razie potrzeby, rozbiórka lub demontaż obiektów budowlanych kapitału, ich części do budowy, rekonstrukcja innych obiektów budowlanych kapitału) jest jedną z sekcji projektu dokumentacja zgodnie z ust. 7 s. 12 art. 48 RFN RF. Ta część dokumentacji projektowej jest dołączona do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę (klauzula „g”, klauzula 3, część 7, art. 51 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Z tych norm wynika, że ​​w terminologii Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej” wyburzenie budynku w celu wybudowania na jego miejscu nowego budynku jest etapem budowy, a już na tym etapie deweloper potrzebuje pozwolenia na budowę.

Tymczasem GRK Federacji Rosyjskiej nie reguluje rozbiórki obiektu do celów innych niż budowa nowych.

Uważamy, że kwestia konieczności uzyskania pozwolenia na budowę w momencie rozbiórki budynku na placu budowy powinna zostać rozwiązana z uwzględnieniem przygotowanej dokumentacji projektowej. Jeżeli rozbiórka budynku, według takiej dokumentacji, jest pierwszym etapem budowy, to po jej zakończeniu należy mieć już pozwolenie na budowę. Jeżeli dokumentacja projektowa została sporządzona z założeniem, że do czasu rozpoczęcia budowy teren byłby już wolny od zabudowy, deweloper może najpierw rozebrać budynki na terenie (bez uzyskania pozwolenia na budowę), a dopiero potem uzyskać stosowne pozwolenie i przystąpić do budowy nowego budynku zgodnie z projektem.

Pomimo tego, że często rozbiórka może być bardziej niebezpieczna z punktu widzenia bezpieczeństwa osób niż pojedyncze prace budowlane, uważamy, że brak konieczności uzyskania pozwolenia na budowę wynika z krótkiego czasu trwania tej czynności. Deweloper, który przeprowadza demontaż, jest w każdym przypadku zobowiązany do przestrzegania wszystkich przepisów technicznych regulujących tę działalność. Rozpatrzenie dokumentacji projektowej i uzyskanie pozwolenia na budowę nowych obiektów lub przebudowę są konieczne ze względu na to, że powstały obiekt będzie istniał w środowisku człowieka przez lata lub dekady, a organ władzy publicznej musi jakoś zapewnić bezpieczeństwo nie tylko dla okres bezpośredniej pracy, ale także przez cały okres użytkowania obiektu.

1.2.2. Rekonstrukcja

Zgodnie z ust. 14 art. 1 GK RF w trakcie przebudowy obiektów budowy kapitału (z wyjątkiem obiektów liniowych) oznacza zmianę parametrów kapitalnego obiektu budowlanego, jego części (wysokość, ilość kondygnacji, powierzchnia, kubatura), w tym nadbudowę, restrukturyzację, rozbudowę kapitalnego obiektu budowlanego oraz wymianę i (lub) odtworzenie obciążenia -nośnych konstrukcji budowlanych obiektu budowlanego, z wyjątkiem wymiany poszczególnych elementów takich konstrukcji na podobne lub inne elementy poprawiające działanie takich konstrukcji i (lub) renowację tych elementów.

Rekonstrukcja jest więc zawsze zmianą pewnych cech obiektu. Z punktu widzenia prawa cywilnego rekonstrukcja to przetwarzanie rzeczy (art. 220 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej), a zatem w wyniku rekonstrukcji zawsze pojawia się nowa rzecz.

Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej nie przewiduje oddzielnych zezwoleń na przebudowę projektów budowy kapitału. Deweloper w trakcie przebudowy, jak również w trakcie budowy, otrzymuje pozwolenie na budowę, a po zakończeniu przebudowy - pozwolenie na oddanie obiektu do użytku. To właśnie te dokumenty będą wskazane jako dokumenty tytułowe w USRN.

Tymczasem wcześniej organ ewidencyjny nie uznawał poszczególnych zmian w charakterystyce obiektu za przebudowę i po prostu dokonywał ewidencji zmian. Zmiany takie obejmowały m.in. zmianę wolumenu wykonanych robót budowlano-montażowych (procent wykonania) dla obiektów w budowie, zmianę powierzchni obiektu ze względu na jego doprecyzowanie w przewidziany sposób, w tym m.in. przy zmianie procedury określania powierzchni obiektu. 1 stycznia 2017 r. weszła w życie nowa ustawa o rejestracji nieruchomości i procedurze prowadzenia Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości, a dokumenty te nie zawierają wprost wykazu przypadków, w których zmiana cech obiekt nie jest rekonstrukcją.

Klauzula 68 Zasad prowadzenia jednolitego państwowego rejestru praw do nieruchomości i transakcji z nim, skład numeru rejestracyjnego, zatwierdzony rozporządzeniem Ministerstwa Rozwoju Gospodarczego Rosji z dnia 23 grudnia 2013 r. Nr 765.

Ustawa federalna nr 218-FZ z dnia 13 lipca 2015 r. „O państwowej rejestracji nieruchomości”.

Budynek zrekonstruowany, jak i nowo wzniesiony, może okazać się obiektem niedozwolonym, jeśli deweloper nie uzyska niezbędnych zgód i nie spełni obowiązujących norm budowlanych i urbanistycznych. W takim przypadku głównym sposobem wyeliminowania naruszenia będzie doprowadzenie nieautoryzowanego budynku do stanu pierwotnego (przed nieautoryzowaną przebudową). Sąd zobowiąże osobę do rozbiórki nieuprawnionej zrekonstruowanej nieruchomości tylko w przypadku ustalenia, że ​​obiekt nie może być doprowadzony do stanu, jaki istniał przed wykonaniem tych prac.

Zasadnicze znaczenie ma odróżnienie rekonstrukcji od innych rodzajów prac, w szczególności od poważnych napraw lub przebudowy, ponieważ takie prace, w przeciwieństwie do rekonstrukcji, nie wymagają pozwolenia na budowę w ramach Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Zatwierdzony rozporządzeniem Ministerstwa Rozwoju Gospodarczego Rosji z dnia 16 grudnia 2015 r. Nr 943.

Porównanie definicji tego typu prac pokazuje, że główna różnica polega na: zmiana parametrów obiektu budowy kapitału, w trakcie odbudowy i braku takiej zmiany podczas remontu generalnego lub przebudowy. Tymczasem nie jest tak łatwo ustalić, co ustawodawca przez to rozumie. Aby zrozumieć to kryterium, trzeba będzie sięgnąć do praktyki organów ścigania:

„Przegląd praktyki sądowej w sprawach związanych z niedozwoloną budową”.

Pismo Ministerstwa Rozwoju Regionalnego Federacji Rosyjskiej z dnia 22 lutego 2012 r. Nr 3706-DSh / 08.

Uchwała Sądu Arbitrażowego Uralu z dnia 1 czerwca 2015 r. nr F09-2976/15 w sprawie nr A50-14365/2014.

Pismo Komisji Mieszkaniowej Rządu Sankt Petersburga z dnia 13 grudnia 2011 r. nr 18-5796/11.

Orzeczenie Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej z dnia 28 kwietnia 2015 r. Nr 11-KG15-9.

Te i wiele innych przykładów praktyki sądowej i organów ścigania potwierdzają wniosek, że granica między odbudową a innymi pracami w odniesieniu do inwestycji kapitałowych jest niejasna. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości co do charakteru planowanych prac deweloperowi można polecić wystąpienie do właściwego organu państwowego (miejskiego) z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Jeśli deweloper będzie miał szczęście, otrzyma odpowiedź od organu państwowego, że do wykonania robót określonych we wniosku nie jest wymagane pozwolenie na budowę. Ta odpowiedź pomoże deweloperowi w sądzie, jeśli nadzorca zmieni następnie swoje podejście i spróbuje pociągnąć go do odpowiedzialności. Uprawniony organ może jednak odmówić wydania pozwolenia na budowę ze względów ściśle formalnych - nie ma pozytywnego wniosku z badania dokumentacji projektowej. W tym przypadku deweloper może polegać jedynie na praktyce organów ścigania i sądownictwa, które obejmowały rodzaj prac, które deweloper zamierza wykonać. Jednak analiza takiej praktyki w żadnym wypadku nie da jednoznacznej gwarancji podobnego podejścia uprawnionego organu i sądu w konkretnej sytuacji.

Osobno chciałbym zastanowić się nad kwestią rozróżnienia między odbudową a nowym budownictwem z rozbiórką starego budynku. Pomimo tego, że oba te rodzaje prac z natury wymagają uzyskania pozwolenia na budowę, w praktyce zdarzają się sytuacje, w których rozróżnienie takich koncepcji może odgrywać istotną rolę dla dewelopera. Tak więc niedopuszczalność nowej budowy (a tym samym rozbiórki jako jej etapu) w granicach terytorium obiektu dziedzictwa kulturowego określają ust. 1 pkt 1 art. 5.1 ustawy Federacji Rosyjskiej z dnia 25 czerwca 2002 r. Nr 73-FZ „O obiektach dziedzictwa kulturowego (pomniki historii i kultury) narodów Federacji Rosyjskiej” (dalej - ustawa nr 73-FZ). Tymczasem, na podstawie brzmienia tej normy, dozwolona jest rekonstrukcja obiektów budowlanych kapitału (które nie są OKN) bez zwiększania cech objętościowych i przestrzennych w granicach tego terytorium.

Podobnie jak w przypadkach opisanych powyżej, nie zawsze udaje się wytyczyć wyraźną granicę między nową budową i rozbiórką jako jej pierwszym etapem a przebudową, w której pozostanie znikoma część zabudowy kapitałowej dawnego budynku. Naszym zdaniem w ramach przebudowy należy pozostawić przynajmniej jedną konstrukcję nośną. Jeżeli pozostaną tylko pojedyncze elementy takiej konstrukcji, jej przeznaczenie użytkowe zostanie utracone i najprawdopodobniej takie prace należy ocenić jako rozbiórkę i nową budowę. Tymczasem nie ma ugruntowanego podejścia w praktyce sądowej lub organów ścigania.

1.2.3. Wyremontować

Pojęcie „remontu” zawarte jest w tym samym art. 1 GK RF. Zgodnie z paragrafem 14.2 tego artykułu,

remont kapitalnych obiektów budowlanych (z wyjątkiem obiektów liniowych) - wymiana i (lub) renowacja konstrukcji budowlanych kapitałowych obiektów budowlanych lub elementów takich konstrukcji, z wyjątkiem nośnych konstrukcji budowlanych, wymiana i (lub) renowacja systemy wsparcia inżynieryjno-technicznego i sieci inżynieryjno-techniczne zaopatrywania obiektów budowy kapitału lub ich elementów, a także wymiany poszczególnych elementów konstrukcji nośnych budynków na podobne lub inne elementy poprawiające działanie takich konstrukcji i (lub) renowacji tych elementów.

W przeciwieństwie do budowy czy przebudowy, remonty kapitalne nie skutkują czymś nowym. Ponadto remont od 2011 roku nie wymaga zbadania dokumentacji projektowej (klauzula 3, art. 49 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej), uzyskania pozwolenia na budowę (klauzula 4.1, klauzula 17, art. 51 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Federacji) i odpowiednio oddanie do użytku nowego obiektu.

Różnice te skłaniają deweloperów do szerokiej interpretacji pojęcia „remontu” i prób rekonstrukcji obiektu budowy kapitału w ramach tej procedury. Zastanówmy się bardziej szczegółowo, jakie prace można wykonać w ramach gruntownego remontu.

Z aktualnej definicji remontu kapitalnego można wyróżnić następujące rodzaje prac ujęte w tym pojęciu:

  • wymiana i (lub) renowacja nienośnych konstrukcji obiektów budowy kapitału lub elementów takich konstrukcji;
  • wymiana poszczególnych elementów konstrukcji nośnych budynków na podobne lub inne elementy poprawiające działanie takich konstrukcji i (lub) renowację tych elementów (tj. w odniesieniu do konstrukcji nośnych mówimy tylko o ich „elementach” );
  • wymiana i (lub) renowacja systemów inżynieryjno-technicznych oraz sieci inżynieryjno-technicznego wsparcia inwestycji kapitałowych lub ich elementów.

Zatem definicja remontu kapitalnego nie implikuje tworzenia nowych typów konstrukcji (zmiany układu) lub systemów i sieci wsparcia inżynieryjno-technicznego, tj. o przyporządkowaniu prac do remontu kapitalnego jednym z przejawów jest istnienie samej konstrukcji lub systemów i sieci wsparcia inżynieryjno-technicznego w momencie rozpoczęcia prac (tj. w przypadku braku systemu wentylacji w budynku, jej utworzenie nie dotyczy większych napraw).

Oprócz definicji podanych w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej, w celu rozróżnienia między odbudową a remontem, sądy często kierują się wydziałowymi normami budowlanymi Państwowego Komitetu Architektury „Przepisy dotyczące organizacji i prowadzenia odbudowy, naprawy i konserwacji budynków mieszkalnych, obiektów komunalnych i społeczno-kulturalnych”, zatwierdzonego Zarządzeniem Państwowego Komitetu Architektury z dnia 23 listopada 1988 r. Nr 312' . Na mocy punktu 1.2 niniejszego Regulaminu jest to obowiązkowe dla wszystkich organizacji, instytucji i przedsiębiorstw zajmujących się przebudową, naprawami głównymi i bieżącymi oraz konserwacją budynków.

Zgodnie z punktem 5.1 tego dokumentu, gruntowny remont powinien obejmować usunięcie wadliwego działania wszystkich zużytych elementów, przywrócenie lub wymianę (z wyjątkiem całkowitej wymiany fundamentów kamiennych i betonowych, ścian nośnych i ram) na bardziej trwałe i ekonomiczne, poprawiające wydajność remontowanych budynków. Jednocześnie można przeprowadzić ekonomicznie wykonalną modernizację budynku lub obiektu: poprawę układu, zwiększenie ilości i jakości usług, wyposażenie w brakujące typy sprzętu inżynierskiego, zagospodarowanie otoczenia.

Wyrok Sądu Polubownego Okręgu Wołgi z dnia 16 listopada 2015 r. nr F06-2387/2015 w sprawie nr A12-9157/2015.

Szczególną uwagę należy zwrócić na sformułowanie „wyposażenie z brakującymi typami sprzętu inżynierskiego”. Zgodnie z definicją podaną przez Kodeks Cywilny Federacji Rosyjskiej, w odniesieniu do sieci inżynieryjnych w ramach remontu kapitalnego, dopuszcza się jedynie wymianę i (lub) renowację systemów inżynieryjno-technicznych i inżynieryjnych sieci wsparcia technicznego obiektów budownictwa kapitałowego lub ich elementów. Oznacza to, że w przeciwieństwie do norm budowlanych Departamentu, Kodeks Cywilny Federacji Rosyjskiej wynika z faktu, że nowe sieci i systemy inżynieryjne nie mogą pojawić się w ramach gruntownego remontu. Jednocześnie Kodeks Cywilny Federacji Rosyjskiej nie obejmuje prac nad budową nowych sieci inżynieryjnych i przebudową.

Jeśli więc deweloper układa nową sieć inżynieryjną w kapitalnym obiekcie budowlanym bez naruszania konstrukcji nośnych, takie prace można nazwać remontami, ale w ustawodawstwie termin ten jest używany tylko w odniesieniu do lokali mieszkalnych. W każdym razie takie prace nie wymagają pozwolenia na budowę.

Aby porównać główne naprawy z rekonstrukcją, możesz również odwołać się do klauzuli 5.3 powyższych przepisów budowlanych. Tak więc podczas przebudowy budynków (obiektów), w oparciu o panujące warunki urbanistyczne i aktualne standardy projektowe, oprócz prac wykonywanych podczas remontów kapitalnych, można przeprowadzić:

  • zmiana aranżacji lokalu, wznoszenie przybudówek, zabudów, dobudówek, a jeśli zajdzie taka potrzeba, częściowy ich demontaż;
  • podniesienie poziomu wyposażenia inżynierskiego, w tym przebudowa sieci zewnętrznych (z wyjątkiem szkieletów);
  • poprawa wyrazistości architektonicznej budynków (obiektów), a także poprawa sąsiednich terytoriów.

W trakcie przebudowy obiektów komunalnych i społeczno-kulturalnych, rozbudowy istniejących i budowy nowych budynków i budowli o przeznaczeniu pomocniczym i usługowym, a także wznoszenia budynków i budowli o przeznaczeniu głównym, wchodzących w skład kompleksu obiektu, może przewiduje się zastąpienie likwidowanych.

Należy zauważyć, że sądy rozumieją remonty kapitalne nie tylko jako remonty bezpośrednie, ale także prace, które zmieniły obiekt w części niezwiązanej z jego parametrami jako obiektu budowlanego.

Odnosząc się więc do definicji remontu kapitalnego, FAS SZO odmówiło uznania prac za samowolną przebudowę, w wyniku czego część parkingu podziemnego stała się przystosowana do wykorzystania jako część handlowo-rozrywkowa.

Zarządzenie Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Północno-Zachodniego z dnia 4 grudnia 2013 r. w sprawie nr A21-860/2013.

1.2.4. Remont i przebudowa

Zgodnie z art. 25 Kodeksu Mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej przebudowa mieszkania to zmiana jego konfiguracji, a przebudowa mieszkania to instalacja, wymiana lub przeniesienie sieci inżynieryjnych, urządzeń sanitarnych, elektrycznych lub innych, które wymagają zmian w paszport techniczny mieszkania.

Tryb postępowania zainteresowanych stron, a także podstawy reorganizacji i (lub) przebudowy lokali mieszkalnych określa art. 26 LCD RF.

Prace, które mogą zawierać te koncepcje, są wymienione w punkcie 1.7.1 Regulaminu technicznego funkcjonowania zasobów mieszkaniowych, zatwierdzonego dekretem Gosstroy Federacji Rosyjskiej z dnia 27 września 2003 r. Nr 170.

W szczególności, przebudowa lokale mieszkalne mogą obejmować: przesuwanie i demontaż ścianek działowych, przesuwanie i porządkowanie drzwi, dezagregację lub powiększanie mieszkań wielopokojowych, urządzanie dodatkowych kuchni i łazienek, powiększanie przestrzeni mieszkalnej przez pomieszczenia pomocnicze, eliminację ciemnych kuchni i wejść do kuchni przez mieszkania lub pomieszczenia mieszkalne, urządzanie lub remont istniejących przedsionków.

Remont lokali mieszkalnych(do których, zgodnie z pkt 1.7 niniejszego Regulaminu, reorganizacja dotyczy również) może obejmować: montaż domowych kuchenek elektrycznych zamiast kuchenek gazowych lub palenisk kuchennych, przeniesienie instalacji grzewczych wodno-kanalizacyjnych i urządzeń gazowych, montaż i remont istniejących toalet, łazienek, układanie nowych lub wymiana istniejących rurociągów wlotowych i wylotowych, sieci elektrycznych i urządzeń do montażu kabin prysznicowych, jacuzzi, pralek dużej mocy oraz innych urządzeń wodno-kanalizacyjnych i AGD nowej generacji.

Podobna lista znajduje się w punkcie 3.7.4 Wytycznych dotyczących konserwacji i naprawy zasobów mieszkaniowych MDK 2-04.2004, zatwierdzonych przez Państwowy Komitet Budowlany Rosji. Na mocy punktu 1.3 niniejszej instrukcji jego stosowanie nie jest obowiązkowe, jednak w aktach prawnych często można znaleźć odniesienie do niego.

Zarządzenie Federalnej Służby Antymonopolowej Obwodu Zachodniosyberyjskiego z dnia 27 marca 2014 r. w sprawie nr A81-889/2013.

Pomimo tego, że wykazy te nie zawierają bezpośredniego wskazania ich charakteru, uważamy, że systematyczna wykładnia przepisów oraz analiza praktyki orzeczniczej pozwalają na klasyfikację innych utworów odpowiadających pojęciom podanym w art. 25 LCD RF, tj. lista jest otwarta.

Koncepcje „przeplanowania” i „reorganizacji” w ustawodawstwie federalnym dotyczą tylko lokali mieszkalnych. Jednak w praktyce, gdy w odniesieniu do lokali niemieszkalnych konieczne jest wykonanie prac, które nie są objęte pojęciem remontów głównych i nie zmieniają parametrów obiektu budowy kapitału, deweloperzy opracowują takie prace jak przebudowa ( remont). Władze regionalne wychodzą im naprzeciw, przyjmując akty normatywne, w taki czy inny sposób legalizujące tę procedurę. W związku z tym uprawnienia Komitetu Mieszkaniowego Rządu St. Petersburga obejmują wdrożenie wytycznych metodycznych dotyczących przebudowy i przebudowy lokali mieszkalnych i niemieszkalnych w budynkach mieszkalnych, w sprawie oceny przydatności lokali mieszkalnych do zamieszkania. Zgodnie z Regulaminem regionalnej komisji międzyresortowej, zatwierdzonym dekretem rządu St. Petersburga z dnia 4 lutego 2005 r. Nr 112, uprawnienia tego organu obejmują zatwierdzanie projektów przebudowy lokali niemieszkalnych bez zmian ich przeznaczenie, jeśli konstrukcje nośne budynku nie zostaną znacząco naruszone, a także dopuszczenie takich pomieszczeń do eksploatacji po przebudowie.

Jednocześnie nic nie wskazuje na to, że takie procedury są przeprowadzane tylko w stosunku do lokali w budynkach mieszkalnych. Podobne akty normatywne obowiązują również w Moskwie.

Dekret Rządu Sankt Petersburga z dnia 30 grudnia 2003 r. nr 175 „O Komisji Mieszkaniowej”.

Wymagania dotyczące przebudowy i (lub) przebudowy lokali mieszkalnych i niemieszkalnych w budynkach mieszkalnych i budynkach mieszkalnych, zatwierdzone dekretem rządu Moskwy z dnia 25 października 2011 r. Nr 508-PP.

Praktyka sądowa jest jednolita w kwestii dystrybucji art. 25-26 Kodeksu Mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej dla lokali niemieszkalnych w wielomieszkaniowych budynkach mieszkalnych. Kwestia stosowania tych artykułów do budynków niemieszkalnych pozostaje otwarta iw dużej mierze zależy od praktyki organów ścigania w regionach.

Jednocześnie poszczególne organy państwowe, interpretując normy Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej i Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej, dochodzą do wniosku, że odbudowa i przebudowa korelują jako ogólne i szczególne. W ten sposób Ministerstwo Rozwoju Gospodarczego Federacji Rosyjskiej wyjaśniło, że rejestracja katastralna zmian i (lub) rejestracja lokali w budynkach niemieszkalnych (strukturach) w związku z ich „przeprojektowaniem” odbywa się zgodnie z planem technicznym sporządzony na podstawie dokumentów dotyczących przebudowy budynku (konstrukcji) lub jego części. Ale w tej chwili stanowisko to nie jest powszechnie akceptowane.

Klauzula 24 Regulaminu w sprawie uznawania lokali za lokale mieszkalne, lokali mieszkalnych nienadających się do zamieszkania oraz budynku mieszkalnego za awaryjne i podlegające rozbiórce lub odbudowie, zatwierdzonego dekretem rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 28.01.2006 nr 4.

Zgodnie z ust. 4 s. 17 art. 51 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej wydanie pozwolenia na budowę nie jest wymagane w przypadku zmian w obiektach budowlanych i (lub) ich częściach, jeżeli takie zmiany nie wpływają na projekt i inne cechy ich niezawodności i bezpieczeństwa i nie przekraczają granicznych parametrów dozwolonej budowy, przebudowy, ustalonych przez przepisy urbanistyczne. W oparciu o tę zasadę prace, które nie wpływają na charakterystykę stołecznego obiektu budowlanego, mogą być wykonywane bez uzyskania pozwolenia na budowę lub innych zgód.

W praktyce można również spotkać się z takimi pracami jak modernizacja, ponowne wyposażenie, konserwacja. Jak pokazano powyżej, często trudno jest przypisać utwory nawet do grup, które mają definicję na poziomie federalnym. Dlatego zalecamy, aby deweloperzy przy projektowaniu i budowie stosowali się do koncepcji badanych powyżej, a jeśli konieczne jest użycie innej terminologii, koniecznie wyjaśnij, jakie konkretnie prace zostaną wykonane, używając brzmienia przepisów i przepisów technicznych.

1.2.5. Prace nad zachowaniem obiektów dziedzictwa kulturowego

Ta grupa prac powstała nie ze względu na jednorodność zawartych w niej rodzajów prac, ale ze względu na ich wykonanie w odniesieniu do specjalnych budynków, konstrukcji - obiektów dziedzictwa kulturowego. Dlatego prace konserwatorskie nie mogą być bezpośrednio skorelowane z „zwykłymi” pracami przewidzianymi w Kodeksie urbanistycznym Federacji Rosyjskiej.

Prace te obejmują konserwację, naprawę, restaurację i adaptację do współczesnego użytku. Więcej szczegółów na temat wszystkich rodzajów tych prac zostanie opisanych w dalszej części odpowiedniego rozdziału.

Poniżej szczegółowo omówiono prace, które mogą być prowadzone w odniesieniu do obiektów dziedzictwa kulturowego.

Na podstawie badania można stwierdzić, że w chwili obecnej nie ma w przepisach wyraźnych granic dzielących rodzaje pracy na grupy. Wykonanie każdego rodzaju prac, które przynajmniej nieznacznie różnią się od zwykłych prac, wymaga od dewelopera analizy praktyki organów ścigania i wymiaru sprawiedliwości, wyjaśnienia opinii organu nadzorczego oraz konsultacji ze specjalistami budowlanymi i prawnikami. W przeciwnym razie deweloper ryzykuje uzyskaniem orzeczenia sądu uznającego budynek za niedozwolony.

Dalsza reforma ustawodawstwa będzie wymagała doprecyzowania definicji zarówno na poziomie Kodeksu Cywilnego RF, jak i na poziomie przepisów technicznych. Jasność i jednoznaczność sformułowań w tym zakresie jest warunkiem wstępnym ograniczenia ryzyka uznania utworów za niedozwolone.

Tabela 2. ANALIZA PORÓWNAWCZA PROCEDUR DOTYCZĄCYCH PROJEKTU BUDOWY KAPITAŁOWEJ

Prace konserwatorskie Procedury „ogólne”
Nazwa prac naprawa / renowacja urządzenie do nowoczesnych posługiwać się przebudowa / remont czapka. naprawa rekonstrukcja
Renowacja + + + + +
Pogłębienie (obniżenie poziomu podłogi) piwnicy (parter) - + - - +
Hydroizolacja piwnic (parter) + + - + +
Demontaż / montaż wewnętrznych przegród niekapitałowych - + + + +
Urządzenie dodatkowych otworów w ścianach głównych i stropach (sklepienie) lub demontaż części ścian, stropów (sklepienie) - + + - +
Demontaż starych/ułożenie nowych biegów schodowych - + - + +
Demontaż / przeniesienie starej i układanie nowej komunikacji inżynierskiej - + +/- + +
Wymiana systemów inżynierskich - + - + +
Wymiana wind, schodów ruchomych, drzwi automatycznych - + - + +
Montaż nowych wind, schodów ruchomych, drzwi automatycznych - + -/+ - +
Naprawa dachu wraz z wymianą systemu wiązarów + + - + +
Dodatek podłogowy - + - - +
Organizacja strychu - + - - +
Budowa przedłużenia - + - - +
Poszerzenie balkonu (loggia) - + - - +
Układ elewacji na zawiasach - + - + +
Urządzenie osobnego wejścia w ścianie domu - + + - +
Izolacja ścian zewnętrznych + + + + +

Ministerstwo Budownictwa zaproponowało, aby zezwolić na pracę do czasu skompletowania wszystkich dokumentów

Teraz deweloper będzie mógł wykorzystać czas potrzebny na uzyskanie pozwoleń na przygotowanie terenu budowy. Przygotowane przez Ministerstwo Budownictwa poprawki do Kodeksu Urbanistycznego, z którymi zapoznała się Izwiestia, wprowadzają nową koncepcję – „ Praca przygotowawcza”, które można prowadzić do .

Nowy mechanizm skróci czas uruchomienia obiektu i dokładniejszego opracowania projektu.

Opracujemy dla Ciebie wszystkie etapy i instancje - uzyskamy pozwolenie na budowę obiektu! Nasze usługi kosztują nie więcej niż 5% prac budowlano-montażowych, a Państwo mają potwierdzenie zgodności projektu i wszystkich jego odcinków z normami planu zagospodarowania przestrzennego działki (GPZU).

Firmy budowlane będą w stanie to zrobić. Zmiany w Kodeksie Urbanistycznym zostały przygotowane przez Ministerstwo Budownictwa. Wprowadzają nową koncepcję kompleks robót okresu przygotowawczego budowy, przebudowy”. Takie prace można rozpocząć przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Dzięki temu deweloperzy będą mogli znacznie skrócić czas budowy lub remontu budynku. Będzie też dodatkowy okres na dokładniejszy wybór wykonawców.

Aby rozpocząć prace przygotowawcze, musisz uzyskać osobne zezwolenie na prace przygotowawcze.

Prace przygotowawcze mogą obejmować:: budowa dróg dojazdowych, układanie głównych sieci inżynieryjnych, tworzenie infrastruktury budowlanej, w tym budowa obiektów tymczasowych, porządkowanie terenu, montaż budynków inwentaryzacyjnych, ogrodzenie i oświetlenie placu budowy, przygotowanie terenów do składowania materiałów budowlanych , aranżacja stref dla palących, osłony z podstawowymi środkami gaśniczymi, montaż żurawia wieżowego.

Aby to zrobić, musisz złożyć, który następnie minie (maksymalny okres przewidziany dla tej procedury to 20 dni).

Jeżeli w ciągu roku nie zostanie wydane pozwolenie na budowę główną, odbiorca będzie zobowiązany do przywrócenia „do stanu zdatnego do użytku” i przywrócenia „zaburzonego stanu środowiska”.

Okres jednego roku przewidziany w nowej ustawie, na który trzeba zdążyć, wystarczy, pod warunkiem posiadania przez dewelopera odpowiednich kwalifikacji.


Prace okresu przygotowawczego w budowie muszą być prowadzone na terenie przeznaczonym na plac budowy w celu stworzenia wymaganych warunków do produkcji procesów technologicznych głównego okresu budowy.

Lista prac przygotowawczych zależeć będzie od lokalizacji placu budowy - w granicach miasta czy też poza osiedlem. Dlatego na początkowym etapie prace przygotowawcze przebiegają nieco inaczej:

Jeżeli działka znajduje się w granicach miasta:

  • Prace okresu przygotowawczego w budownictwie należy rozpocząć od rejestracji terenów zielonych. Jeśli wpadną w strefę budowy przyszłego obiektu, konieczne będzie wydanie pozwolenia na ich rozbiórkę.
  • Następnie rozpoczynają prace przy rozbiórce budynków, otwieraniu nawierzchni drogi, na której zgodnie z projektem powstaną obiekty podziemne lub poprowadzona zostanie komunikacja (w pierwszej kolejności według schematu tymczasowego na potrzeby budowy).

Działka znajduje się w środowisku naturalnym:

  • Tereny zielone, które znajdują się w strefie zabudowy i nie podlegają przesadzaniu, są wycinane, wyrywane lub wycinane.
  • Drzewa, które nie kolidują z budową, ale wchodzą w strefę działania mechanizmów i maszyn według projektu do produkcji robót, są ponumerowane, a ich pnie zabezpieczone skrzynkami z desek.

Praca przygotowawcza

  • Prace geodezyjne na placu budowy mają na myśli - montaż reperów, montaż znaczników, odrzuty. Położenie przyszłego budynku na ziemi przed rozpoczęciem wszelkich prac budowlanych ustala się zgodnie z planami geodezyjnymi strefy budowy. Na terenach zabudowanych miasta obiekt nawiązuje się do czerwonych linii, jeśli są to tereny niezabudowane - do miejskiej sieci poligonometrycznej, a na niezabudowanych do państwowej sieci triangulacyjnej. Służba geodezyjna miasta prowadzi prace nad usunięciem osi odniesienia budynku (konstrukcji) o charakterze i wskazuje reper (lub kilka). Odbywa się to praktycznie poprzez wbijanie metalowych kołków na przecięciu osi budynku, konstrukcji. Następnie podział geodezyjny jest przekazywany przez klienta firmie budowlanej. Praca nad łamaniem lub wiązaniem osi i pionowych znaków jest wykonywana w celu prawidłowej orientacji obiektu na ziemi.
  • Przed przystąpieniem do prac wykopowych konieczne jest przeprowadzenie rozbiórki naprawić znaki geodezyjne, ponieważ podczas kopania wykopu zostaną naruszone ustawione osie w naturze. Odlew wykonany jest z drewna lub metalu. W odległości co najmniej metra wzdłuż obwodu projektowanego wykopu instalowane są drewniane lub metalowe stojaki. Mocowanie elementów poziomych odbywa się bezbłędnie do regałów. Te poziome elementy wykonane są z płyty (grubość 40 mm), a metalowe z narożnika. Osie środkowe nałożone są na drewniany odlew z gwoździami, do którego następnie, po wykopaniu wykopu, przyczepia się drut, który wyznacza oś budynku. Oznaczone są farbą olejną. . Jeśli teren jest z półkami, odrzucenie odbywa się przez półki.
  • Czyszczenie witryny - to jest praca okresu przygotowawczego w budownictwie. Należą do nich - prace przy wyrywaniu drzew, wycinaniu krzewów, wyburzaniu istniejących na terenie budynków. Prace wyrywkowe wykonywane są za pomocą specjalnego sprzętu, warstwa roślinności (darnina) jest usuwana przez równiarki, spychacze. Jeśli na terenie znajdują się kamienne budynki, prace rozbiórkowe wykonuje się przy użyciu dostępnego specjalnego sprzętu, a gruz usuwa się buldożerami i koparkami.
  • Usuwanie wód gruntowych i powierzchniowych z terenu budowy. W tym celu w okresie przygotowawczym tworzone są platformy z rowkami drenażowymi zaprojektowanymi do odprowadzania wody do stref o mniejszej rzeźbie terenu. Jednocześnie obserwuje się nachylenie 0,2% lub więcej, aby uniknąć ich zatykania i zamulania. Możesz skorzystać z urządzenia zamkniętych systemów odwadniających - są to wykopy wypełnione żwirem, piaskiem lub tłuczonym kamieniem, na dnie których zamontowana jest perforowana rura, taca, w której woda spływa z terenu przylegającego do rowu odwadniającego. Od góry wykop pokryty jest ziemią. Takie systemy odwadniające są rozmieszczone poniżej znaku zamarzania gleby na danym obszarze i są wykonywane z podłużnym nachyleniem 0,5% lub większym.
  • Prace związane z planowaniem powierzchni terenu (magazyn i montaż). W okresie przygotowawczym konieczne jest przeprowadzenie prac związanych z aranżacją i planowaniem miejsc przechowywania materiałów oraz miejsca instalacji, gdzie bezpośrednio trwają prace budowlane. Ich powierzchnia planowana jest z uwzględnieniem odprowadzania wód powierzchniowych, czyli ze spadkiem.

Oprócz wszystkich powyższych konieczne jest wykonanie prac przy tymczasowym ogrodzeniu placu budowy ogrodzeniem, jeśli znajduje się on w osiedlach lub na terenie działającego przedsiębiorstwa. Jeśli budowa prowadzona jest poza granicami miasta, to wystarczy ogrodzić plac budowy drutem.

Ponadto inżynieryjno-techniczna obsługa placu budowy, aranżacja podjazdów i pomieszczeń socjalnych, inne zagadnienia z tej kategorii powinny być realizowane zgodnie z projektem produkcji robót (PPR), projektem organizacji budowy (POS). Dodam jeszcze, że przed rozpoczęciem okresu przygotowawczego konieczne jest uzyskanie pozwolenia na wykonanie robót, które wydaje Państwowa Kontrola Architektoniczna i Budowlana (GASK).