בַּיִת מרפסת ואכסדרה קוד דיור רכוש משותף. זכויות בעלות ברכוש משותף של בעלי חצרים בבנייני דירות: קטעים מחוקים, פרקטיקה שיפוטית ומסקנות

קוד דיור רכוש משותף. זכויות בעלות ברכוש משותף של בעלי חצרים בבנייני דירות: קטעים מחוקים, פרקטיקה שיפוטית ומסקנות

מספר הטלפון שלנו הוא +7-905-5555-200

פרק 6. רכוש משותף של בעלי חצרים

בבניין דירות. אסיפה כללית של בעלים כאלה

סעיף 36. זכות בעלות ברכוש משותף של בעלי חצרים בבניין דירות

יועץ פלוס: הערה.

בסוגיה הנוגעת להיווצרות חלקת קרקע שעליה ממוקם בניין דירות והעברתו לבעלותם של בעלי השטח של בית כזה, ראה סעיף 16 לחוק הפדרלי מס' 189-FZ מיום 29 בדצמבר 2004 .

1. בעלי חצרים בבניין דירות יהיו בעלי זכות בעלות משותפת ברכוש המשותף בבניין הדירות, דהיינו:

1) חצרים בבית זה שאינם חלקי דירות ומיועדים לשרת יותר מחדר אחד בבית זה, לרבות נחיתות בין דירות, מדרגות, מעליות, פירים של מעלית ועוד, מסדרונות, קומות טכניות, עליות גג, מרתפים בהם יש תקשורת הנדסית, ציוד אחר המשרת יותר מחדר אחד בבית נתון (מרתפים טכניים);

2) חצרים אחרים בבית זה שאינם שייכים לבעלים בודדים ומיועדים לספק את הצרכים החברתיים והיומיומיים של בעלי החצרים בבית זה, לרבות חצרים המיועדים לארגון שעות הפנאי שלהם, התפתחות תרבותית, יצירתיות ילדים, חינוך גופני. ואירועי ספורט ודומיהם;

3) גגות התוחמים מבנים נושאים ולא נושאים של בית נתון, ציוד מכני, חשמלי, סניטרי ואחר המצוי בבית נתון מחוץ לחצרים או בתוכו ומשרתים יותר מחדר אחד;

4) חלקת הקרקע שבה נמצא בית זה, עם מרכיבי גינון והשבחה, חפצים אחרים המיועדים לתחזוקה, תפעול והשבחה של בית זה וממוקמים בחלקת הקרקע המפורטת. גבולות וגודל חלקת הקרקע עליו נמצא בניין הדירות נקבעים בהתאם לדרישות חקיקת הקרקע והחקיקה בתכנון עירוני.

(חלק 1 כפי שתוקן על ידי החוק הפדרלי מיום 04.06.2011 N 123-FZ)

2. הבעלים של חצרים בבניין דירות הם הבעלים של הרכוש המשותף בבניין הדירות, ובמסגרת המגבלות שנקבעו בקוד זה ובחקיקה האזרחית, הם מחזיקים אותם.

3. הקטנת הרכוש המשותף בבניין דירות אפשרי רק בהסכמת כל בעלי החצרים בבניין זה באמצעות בנייתו מחדש.

4. על פי החלטת בעלי חצרים בבניין דירות, שהתקבלה באסיפה כללית של בעלים כאמור, ניתן להעביר רכוש משותף בבניין דירות לשימושם של אנשים אחרים אם אין בכך כדי לפגוע בזכויות ובאינטרסים הלגיטימיים של האזרחים. ישויות משפטיות.

5. על חלקת הקרקע שעליה נמצא בניין הדירות עשויה להיות משועבדת בזכות שימוש מוגבל של אנשים אחרים. אין לאסור הקמת שעבוד בחלקת קרקע אם יש צורך להבטיח גישה לאנשים אחרים לחפצים שהיו קיימים לפני מועד כניסתו לתוקף של קוד זה. שעבוד חדש של חלקת קרקע עם זכות שימוש מוגבלת נקבע בהסכמה בין הדורש שעבוד חלקה כאמור לבין בעלי החצרים בבניין דירות. מחלוקות בדבר הקמת שעבוד חלקת קרקע בעלת זכות שימוש מוגבלת או תנאי שעבוד כאמור נכרעות בבית המשפט.

6. במקרה של הרס, לרבות מוות בתאונה, הריסת בניין דירות, נותר לבעלי המתחם בבניין הדירות חלק בזכות הבעלות המשותפת בחלקת הקרקע שעליה היה הבית, עם אלמנטים. של גינון וגינון ופריטים אחרים המיועדים לתחזוקה ותפעול והשבחת בית זה, חפצים המצויים בחלקת הקרקע המפורטת, בהתאם לחלק בזכות הבעלות המשותפת ברכוש המשותף בבניין דירות בעת החורבן. , לרבות מוות בשוגג, הריסת בית כזה. בעלים אלה מחזיקים ברכוש הקבוע בחלק זה, משתמשים בו ונפטרים ממנו בהתאם לחקיקה האזרחית.

(חלק שישי הוכנס בחוק הפדרלי מ-18 בדצמבר 2006 N 232-FZ)

פרשנות לסעיף 36 של קוד הדיור של RF
1. הכתבה המוערת מסדירה את יחסי הבעלות ברכוש משותף בבנייני דירות. לפני כניסתו לתוקף של קוד זה, יחסים אלה היו מוסדרים על ידי החוק הפדרלי "על איגודי בעלי בתים". בפרקטיקה של החלת חוק זה, עלו קשיים באשר לזכויותיהם של בעלי חצרים בבניין דירות ברכוש המשותף של הבית. הם נגרמו, ראשית, בשם החוק, שעדיין מדבר על איגודי בעלי בתים, ושנית, הם נוצרו בשל פרשנות שונה למונח "בית משותף". הנוהג של יישום החוק הפדרלי "על איגודי בעלי בתים" היה מעורפל. הדבר נבע בעיקר מאי הוודאות של חוק הצורך ברישום בית משותף והפרשנות העמומה של כללי הקמת בית משותף. השפעתו של החוק האמור פסקה מרגע כניסתו לתוקף של קוד זה, שבו אין עוד המונח "בית משותף" ובשל כך אין כללים בדבר רישומו ויצירתו. הנורמות של המאמר המוער מסדירות את יחסי זכויות הקניין המשותף בבניין דירות, שבו משתייכים חצרים למגורים תחת זכות הבעלות לגופים שונים, לרבות גופים ציבוריים. כמו כן, נושאי בעלות משותפת על רכוש משותף בבניין דירות מוסדרים באופן שווה בכל בנייני הדירות, ללא קשר למספר בעלי החצרים בבניין כזה והאם נוצרה אגודת בעלי בתים או כל ארגון אחר. נראה כי מתחם המגורים החדש הסיר חלק מהבעיות שעלו בעבר בעת יישום הנורמות של החוק הפדרלי "על איגודי בעלי בתים" ביחס לנורמות על הרכוש המשותף של בניין דירות.
2. הבעלים של חצרים למגורים ולא למגורים בבניין דירות, יחד עם החצרים השייכים לו, הם גם בעלי חלק בבעלות ברכוש המשותף של הבית. הכתבה המוערת מספקת רשימה מלאה למדי של חפצים הנכללים ברכוש המשותף, לרבות חצרים המיועדים לשרת בעלי חצרים למגורים ולא למגורים בבניין דירות. מקום כזה צריך לכלול עגלות, מרתפים, עליות גג, חדרים טכניים, גרמי מדרגות וחצרים אחרים. כמו כן, הרכוש המשותף כולל ציוד הנדסי ותקשורת המשרתים יותר ממתחם אחד בבניין דירות.
3. כמו כן, הרכוש המשותף בבניין דירות כולל את חלקת הקרקע שעליה נמצא הבית הנקוב, עם מרכיבי גינון והשבחה, וחפצים נוספים המצויים בחלקת הקרקע המפורטת ומיועדים לתחזוקה, תפעול והשבחה של בניין הדירות הזה. עם זאת, גבולות חלקות קרקע לא נקבעים בכל המקרים. לא פעם ניתנו חלקות קרקע לבניית מספר בתים במקביל, ולפיכך לא הוקצו מגרשים כחלקות עצמאיות לכל בית ספציפי. ארגונים המבצעים בנייה לא היו צריכים לקבוע את גבולות חלקת הקרקע לכל בית ספציפי, שכן לאחר מכן, דהיינו. עם סיום הבנייה לא רכשו ארגונים אלו זכויות ממשיות בבניין המגורים ובמגרש שבנו.
החקיקה בתוקף לפני כניסתו לתוקף של קוד הדיור החדש של הפדרציה הרוסית קבעה העברת חלקת קרקע לבעלי הנחות בבניין דירות לבעלות משותפת. יחד עם זאת, זכות הבעלות ברכוש משותף הכולל חלקת קרקע לבעלי חצרים בבניין דירות קמה מכוח רכישת בעלות בחצרים למגורים. הופעת הזכות לחלק בבעלות משותפת ברכוש משותף בבניין דירות אינה צריכה להיות תלויה ברצון הבעלים הקודם.
בנוסף, ברוב המוחלט של האזורים, רשויות המדינה של הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית וממשלות מקומיות לא העבירו חלקות קרקע לבעלות משותפת לבעלי הנחות בבנייני דירות. הנורמות של החקיקה הפדרלית על העברה לבעלות משותפת של חלקת הקרקע שעליה ממוקם בניין הדירות לא הובילו לתוצאה הרצויה.
4. החוק הפדרלי "על כניסתו לתוקף של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית" קובע כי על חלקת הקרקע שעליה נמצאים בניין דירות וחפצי נדל"ן אחרים הכלולים בבית כזה, יש לקבוע גבולות ולבצע רישום קדסטרלי. הַחוּצָה. קביעת גבולות חלקת הקרקע שעליה ממוקם בניין הדירות מתבצעת על ידי רשויות המדינה או הרשויות המקומיות. רישום קדסטר מתבצע על חשבונם.
אם הוגדרו גבולות חלקת הקרקע שעליה נמצאים בניין הדירות וחפצי מקרקעין אחרים הכלולים בבניין כאמור ורישום קדסטר בוצע לפני מועד כניסתו לתוקף של קוד זה, אזי חלקת קרקע זו תהא. לעבור ללא תשלום לבעלות המשותפת המשותפת של הבעלים של המקום בבניין הדירות מרגע כניסת קוד הדיור החדש של הפדרציה הרוסית לתוקף.
אם לא נקבעו גבולות חלקת הקרקע, אזי, על סמך החלטת האסיפה הכללית של בעלי חצרים בבניין דירות, זכותו של כל מי שהוסמך על ידי האסיפה הכללית לפנות לרשויות המדינה או הרשויות המקומיות. עם בקשה לקביעת גבולות חלקת הקרקע עליה נמצא בניין הדירות. חלקת הקרקע עוברת ללא תשלום לבעלות משותפת של בעלי חצרים בבניין דירות מרגע הרישום הקדסטרי הממלכתי של חלקת הקרקע שעליה נמצאים בניין הדירות ושאר חפצי המקרקעין הכלולים בבניין כזה.
במקרה זה, מתרחשת הכללת חלקת קרקע ברכוש המשותף של בניין דירות, וכפועל יוצא, הופעתה של זכות הבעלות המשותפת עם קביעת גבולות החלקה והתנהלות הקדסטרלית של המדינה. הַרשָׁמָה.
5. בנוסף, החוק הפדרלי "על כניסתו לתוקף של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית" קובע כי בנייני דירות וחפצי נדל"ן אחרים הכלולים בבתים כאלה, שנבנו או שוחזרו לאחר כניסתו לתוקף של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית, חייבת להתקבל על ידי ועדת הקבלה רק בעת קביעת הגודל והגבולות של חלקות הקרקע שעליהן ממוקמים בנייני דירות כאלה, ועורכת רישום קדסטרלי.
במקרה זה, חלקת הקרקע נכללת מיד ברכוש המשותף של בניין הדירות.
6. חלקות הקרקע שעליהן ממוקמים בנייני דירות מיועדים לא רק לשימושם של בעלי החצרים בבניינים אלו, אלא גם לשימושם של אנשים רבים אחרים. לעניין זה, כל גידור או פיתוח של חלקת קרקע המעכבת מעבר או נסיעה, ככלל, עלולים להוביל לפגיעה בזכויות האזרחים והישויות המשפטיות. אזורים אלו עשויים להכיל שבילי גישה, מגרשי משחקים, שטחים ירוקים ומתקנים אחרים המיועדים לשימוש על ידי מספר בלתי מוגבל של אנשים. במקרים כאלה, חלקות קרקע אלו עשויות להיות משועבדות בזכות שימוש מוגבל של אנשים אחרים (זנקת הנאה).
שעבודים שהיו קיימים לפני כניסתו לתוקף של חוק דיור RF אינם פוסקים עם העברת הבעלות בחלקת הקרקע. אם נקבע שעבוד לאחר כניסתו לתוקף של קוד זה, אזי שעבוד כזה על חלקת קרקע נקבע בהסכמה בין האדם הדורש הקמת שעבוד כאמור על חלקת הקרקע לבין הבעלים של חצרים בבניין דירות.
במידה והצדדים לא הגיעו להסכמה על שיעבוד חלקת המקרקעין בזיקה חדשה, אזי ניתן להכריע בבית המשפט המחלוקת בדבר הקמתה או התנאים לשעבוד בזכות השימוש המוגבל.
7. הרכוש המשותף בבניין דירות הינו בבעלות משותפת של בעלי חצרים למגורים ולא למגורים (להלן - בעלי השטח) של בניין זה, בעלי הבית.
מבנה בניין דירות מחולק לשני חלקים, שאחד מהם הוא חצרים למגורים ולא למגורים בבעלות אזרחים, גופים משפטיים או גופים ציבוריים, והחלק השני של בניין הדירות - רכוש משותף - נמצא בבעלות משותפת. של בעלי השטח בבניין הדירות. חצרים בבניין דירות הם חפצי בעלות. בעלות וזכויות אמיתיות אחרות על חצרים בבניין דירות כפופים לרישום המדינה במקרים שנקבעו בחקיקה הפדרלית. הרכוש המשותף בבניין דירות הינו חפץ יחיד, בלתי ניתן לחלוקה ונמצא בבעלות משותפת. יצוין כי הבעלים של חצרים בבניין דירות אינם בעלי המרתף, עליית הגג, הציוד, המגרש וכו'. לְחוּד. הם הבעלים של רכוש משותף כמתחם נכס יחיד. במקרה זה, מושא הבעלות הוא רכוש משותף כחפץ עצמאי.
מהאמור לעיל ניתן להסיק כי בניין דירות כמתחם יחיד של מקרקעין אינו יכול להיות מושא עצמאי של זכויות בעלות (כמו גם זכויות קניין אחרות), שכן מושא זכויות הבעלות הוא חצרים למגורים בו, והשאר. (רכוש משותף) נמצא ברכוש המשותף של בעלי חצרים למגורים. החלק בזכות בעלות משותפת ברכוש משותף בין בעלי חצרים בבניין דירות נוצר מכוח הדין ברגע שזכות הבעלות בחצרים שנרכשו על ידם בבית.
8. רכוש משותף בבניין דירות אינו נתון לניכור. הוא אינו משתתף במחזור האזרחי כאובייקט עצמאי. כמו כן, חלקים בודדים ברכוש המשותף אינם נתונים לניכור. הם אינם אובייקטים עצמאיים של זכויות קניין או זכויות קניין אחרות.
חלקים מסוימים מהרכוש המשותף עשויים להתווסף לחצרים כתוצאה משחזור. לדוגמה, חלק מחלל עליית הגג עשוי להיות מחובר לחלל המגורים, וכתוצאה מכך חלל המגורים יגדל בגודלו. פעולה מסוג זה יכולה להתבצע על ידי שחזור השטח וחלק מהרכוש המשותף. כתוצאה משחזור, אובייקט חדש מופיע - דירה בשטח גדול יותר, בעוד ששטח חלל עליית הגג מצטמצם. מאחר שבנייה מחדש כזו מתבצעת ביחס לרכוש משותף בבניין דירות, נדרשת הסכמה של בעלי המקום האחרים. הסכמה כזו יכולה להתקבל באופן הקבוע בסעיף. אָמָנוּת. 46 - 48 LC RF (ראה הערות למאמרים אלה). לאחר קבלת הסכמה כזו מבעלי המקום, ניתן לבצע בנייה מחדש בהתאם לדרישות קוד זה ולחקיקה של הפדרציה הרוסית על פעילויות תכנון עירוני.
9. לפי החלטה של בעלי חצרים בבניין דירות, ניתן להעביר לשימוש חלק מרכוש משותף. ככלל, החלטה כזו מתקבלת באסיפה כללית באופן הקבוע בסעיף. אָמָנוּת. 46 - 48 LC RF (ראה הערות למאמרים אלה). עם זאת, על פי החלטת האסיפה הכללית, ניתן להסמיך אגודת בעלי בתים או קואופרטיב דיור להעביר לשימוש חלק מהרכוש המשותף.
בשל תכונות פונקציונליות, לא ניתן להעביר את כל החפצים של רכוש משותף לאנשים אחרים, אפילו לשימוש. חפצי רכוש משותפים כאלה כוללים גרמי מדרגות בין דירות, מדרגות, מעליות, פירי מעליות ואחרים, מסדרונות, מבנים נושאי עומס וסוחפים שאינם נושאי עומס, ציוד מכני, חשמל, אינסטלציה וציוד אחר, כל חלקי דרכי הגישה, שבילי הולכי רגל. וחפצים נוספים, העברה לשימוש המאפשרת לממש את זכויותיהם של בעלי חצרים בבניין דירות. חפצי רכוש משותף, שהשימוש בהם לא יביא לפגיעה בזכויות בעלי חצרים בבניין דירות, ניתנים להעברה לשימוש ליחידים או לגורמים משפטיים (למשל מרתף).
עם זאת, את המרתף, כמו כל חלק אחר ברכוש המשותף, לא ניתן להקצות כחפץ בעלות עצמאי. ביחס לחלק מהרכוש המשותף, לא ניתן לבצע רישום טכני ולהקצות לו מספר קדסטרלי וכן לבצע רישום בעלות ממלכתי. כל הפעולות הללו בלתי אפשריות בשל העובדה שרכוש משותף הוא מתחם רכוש בלתי ניתן לחלוקה. משכך, לא ניתן לסיים עסקה עם חלק מהרכוש המשותף כחפץ מקרקעין, שכן חפץ עצמאי כאמור אינו קיים. העברה לשימוש בכל חלק מהרכוש המשותף חייבת להתבצע על פי כללי עסקאות עם מיטלטלין.
10. העברת רכוש משותף בבניין דירות לשימוש מתבצעת על ידי בעלי המקום.
אם אין בבניין דירות התאחדות בעלי בתים, הצדדים להסכם העברת השימוש בחלק מהרכוש המשותף הם הבעלים של השטח בבניין הדירות. על ההסכם ניתן לחתום על ידי אחד הבעלים אם הוסמך לכך על ידי אספת הבעלים הכללית. אם בבניין דירות נוצרה אגודת בעלי בתים או קואופרטיב לדיור, אזי השותפות או הקואופרטיב הם צד להסכם ההעברה לשימוש חלק מהרכוש המשותף. במקרה זה, השותפות או הקואופרטיב פועלים מטעמה, אך לטובת בעלי חצרים בבניין דירות.

1. בעלי חצרים בבניין דירות יהיו בעלי זכות בעלות משותפת ברכוש המשותף בבניין הדירות, דהיינו:

3) גגות התוחמים מבנים נושאים ולא נושאים של בית נתון, ציוד מכני, חשמלי, סניטרי ואחר (לרבות מבנים ו(או) ציוד אחר שנועד להבטיח גישה בלתי מופרעת לאנשים עם מוגבלות לחצרים בדירה. בניין) הממוקם בבית זה בחוץ או בפנים ומשרת יותר מחדר אחד;

3. הקטנת הרכוש המשותף בבניין דירות אפשרי רק בהסכמת כל בעלי החצרים בבניין זה באמצעות בנייתו מחדש.

4.1. התאמת רכוש משותף בבניין דירות להבטחת גישה בלתי מופרעת לאנשים עם מוגבלות לחצרים בבניין דירות בהתאם לדרישות המפורטות בחלק 3 של סעיף 15 לקוד זה מותרת ללא החלטה של האסיפה הכללית של בעלי המקום. בבניין דירות רק אם התאמה כזו מתבצעת מבלי למשוך כספים מהבעלים המצוינים.

הערות לאמנות. 36 מתחם מגורים של הפדרציה הרוסית

1. הכתבה המוערת מסדירה את יחסי הרכוש המשותף בבניין דירות, שבו חצרים (מגורים ושאינם למגורים) נמצאים בבעלות גורמים שונים, לרבות גופים ציבוריים. כמו כן, נושאי בעלות משותפת על רכוש משותף בבניין דירות מוסדרים באופן שווה בכל בנייני הדירות, ללא קשר למספר הבעלים, מספר החצרים בבניין כזה וכן נוכחות או היעדרות של איגוד בעלי בתים. או כל ארגון אחר.

2. סעיף 6 לתקנות על הכרה בחצרים כחצרים למגורים, חצרים למגורים שאינם מתאימים למגורים ובניין דירות כבלתי בטוח ונתון להריסה או בנייה מחדש, שאושר בצו של ממשלת הפדרציה הרוסית מיום 28 בינואר 2006 N 47, קובע כי בניין דירות מוכר כשילוב של שניים ויותר מדירות שיש להן גישה עצמאית או למגרש צמוד לבניין מגורים או לשטחים משותפים בבניין כזה. בניין דירות מכיל אלמנטים של רכוש משותף של בעלי חצרים בבניין כזה בהתאם לחוקי הדיור.

לפיכך, בניין המכיל שתי דירות או יותר נחשב לבניין דירות וכפוף לכל כללי הפעלת בניין דירות.

הכתבה המוערת מספקת רשימה מלאה למדי של חפצים הנכללים ברכוש המשותף, לרבות חצרים המיועדים לשרת בעלי חצרים למגורים ולא למגורים בבניין דירות. הכללים לתחזוקת רכוש משותף בבניין דירות, שאושר על ידי צו ממשלת הפדרציה הרוסית מיום 13 באוגוסט 2006 N 491, מספקים רשימה מפורטת עוד יותר של חפצים הכלולים ברכוש המשותף של בניין דירות (סעיף 2).

הרכוש המשותף כולל:

א) חצרים בבניין דירות שאינם חלקי דירות ומיועדים לשרת יותר ממגורים ו(או) לא למגורים אחד בבניין דירות זה (להלן: שטחים משותפים), לרבות נחיתות בין דירות, מדרגות , מעליות, מעליות ואחרות פירים, מסדרונות, עגלות, עליות גג, קומות טכניות (כולל מוסכים מובנים ושטחים לרכבים, בתי מלאכה, עליות גג טכניות שנבנו על חשבון בעלי המקום) ומרתפים טכניים בהם יש שירותים , המשרתת בדרך אחרת יותר ממגורים אחד ו(או) לא למגורים בציוד בניין דירות (לרבות חדרי דוודים, חדרי דוודים, יחידות מעליות וציוד הנדסי אחר);

ג) סגירת מבנים נושאי עומס של בניין דירות (לרבות יסודות, קירות נושאי עומס, לוחות רצפה, מרפסת ולוחות אחרים, עמודים נושאי עומס ומבנים נושאי עומס סוגרים אחרים);

ד) סגירת מבנים לא נושאים של בניין דירות המשרת יותר ממגורים אחד ו(או) לא למגורים (לרבות חלונות ודלתות של שטחים משותפים, מעקות, מעקים ומבנים סוגרים אחרים שאינם נושאים);

ה) ציוד מכני, חשמלי, סניטרי ואחר המצוי בבניין דירות מחוץ למתחם או בתוכו ומשרת יותר ממתחם מגורים אחד ו(או) שאינו למגורים (דירה);

ו) מגרש שעליו נמצא בניין דירות וגבולותיו נקבעים על סמך נתוני רישום קדסטר ממלכתי, עם מרכיבי גינון וגינון;

ז) מתקנים אחרים המיועדים לתחזוקה, תפעול והשבחתו של בניין דירות, לרבות תחנות שנאים, נקודות חימום המיועדות לשרת בניין דירות אחד, חניונים קולקטיביים, מוסכים, מגרשי ילדים וספורט הנמצאים בתחומי המגרש שבו. בניין הדירות ממוקם.

הרכוש המשותף כולל גם מערכות הנדסיות פנימיות לאספקת מים קרים וחמים וגז, המורכבות ממעלות, הסתעפויות מהמעלות להתקן הניתוק הראשון הממוקם על הענפים מהעליות, התקני הניתוק הנקובים, קולקטיבי (בית משותף) מדי מים קרים וחמים, שסתומי הכיבוי והבקרה הראשונים על ענפי החיווט התוך-דירותי מהעליות, וכן ציוד מכני, חשמלי, סניטרי ואחר הממוקם ברשתות אלו, מערכת חימום פנים-ביתית המורכבת של עליות, גופי חימום, שסתומי בקרה וסגירה, התקני מדידת אנרגיה תרמית קולקטיביים (נפוצים), כמו גם ציוד אחר הממוקם ברשתות אלה, מערכת אספקת חשמל פנימית המורכבת מארונות נכנסים, התקני חלוקת קלט, הגנה, ציוד ניטור ובקרה, מכשירי מדידת אנרגיה חשמלית קולקטיביים (בית משותף), לוחות וארונות רצפה, התקנות תאורה של אזורים משותפים, התקנות חשמל של מערכות להסרת עשן, מערכות אזעקת אש אוטומטיות של מערכות אספקת מים פנימיות לכיבוי אש, מעליות משא, נוסעים וכיבוי אש. , התקני נעילה אוטומטית לדלתות כניסה של בניין דירות, רשתות (כבלים) מהגבול החיצוני שנקבעו בהתאם לסעיף 8 לכללים אלה, למכשירי מדידת אנרגיה חשמלית בודדים, כלליים (דירותיים), וכן ציוד חשמלי אחר המצוי על הרשתות הללו.

3. סעיף 8 לכללים לאחזקת רכוש משותף בבניין דירות קובע כי הגבול החיצוני של רשתות חשמל, חום, אספקת מים וביוב, רשתות מידע ותקשורת (לרבות רשתות שידור רדיו קוויות, טלוויזיה בכבלים, רשתות סיבים אופטיים. , קווי תקשורת טלפון ורשתות דומות אחרות) הכלולים ברכוש המשותף, אלא אם כן נקבע אחרת בחקיקה של הפדרציה הרוסית, הוא הגבול החיצוני של הקיר של בניין דירות, והגבול של אחריות תפעולית בנוכחות קולקטיבי מכשיר מדידה (בית משותף) עבור המשאב הקהילתי המתאים, אלא אם נקבע אחרת בהסכמה של הבעלים עם ספק שירותי השירות או הארגון המספק משאבים הוא נקודת החיבור של מכשיר המדידה הקולקטיבי (הבית המשותף) עם רשת השירות המתאימה כלולה בבניין הדירות.

המחוקק קבע כי השטח המקומי הוא חלק מהרכוש המשותף ובהתאם, הרכוש המשותף כולל חפצים המצויים בשטח זה, אשר מיועדים לשרת את הבית. אך אם תחנות שנאים ונקודות חימום המיועדות לשרת בניין דירות אחד הן חלק מהרכוש המשותף, אזי רשתות אספקת החשמל והחום המגיעות מעצמים אלו הן גם חלק מהרכוש המשותף, למרות העובדה שהן ממוקמות עד לחלק החיצוני. קיר הבית.

הגבול החיצוני של רשתות אספקת הגז שהן חלק מהרכוש המשותף הוא נקודת החיבור של התקן הכיבוי הראשון עם רשת חלוקת הגז החיצונית.

4. הרכב הרכוש המשותף בבניין דירות כולל את חלקת הקרקע עליה נמצא הבית הנקוב, עם אלמנטים של גינון וגינון. עם זאת, לא תמיד נקבעים גבולות חלקות הקרקע עליהם ממוקמים בנייני דירות.

בחלק 2 של אמנות. 36 לקוד הקרקע של הפדרציה הרוסית קובע כי בפיתוח הקיים, חלקות קרקע שעליהן ממוקמים מבנים שהם חלק מהרכוש המשותף של בניין דירות, בנייני מגורים ומבנים אחרים מסופקים כרכוש משותף בבעלות משותפת. של בעלי בתים באופן ובתנאים שנקבעו בחקיקת הדיור.

בתורו, באמנות. סעיף 16 לחוק המבוא קובע כי בפיתוח קיים של ישובים, חלקת הקרקע שעליה מצויים בניין דירות ושאר חפצי מקרקעין הכלולים בבית כאמור, הינה רכוש משותף של בעלי החצרים בבניין הדירות.

חלקת הקרקע שעליה ממוקמים בניין הדירות וחפצי נדל"ן אחרים הכלולים בבניין כזה, אשר נוצרה לפני כניסתו לתוקף של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית ואשר לגביו בוצע רישום קדסטר של המדינה, עוברת. ללא תשלום לבעלות משותפת של בעלי השטח בבניין הדירות.

לפיכך, אם בעת כניסתו לתוקף של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית, נקבעו גבולות חלקת הקרקע שעליה נמצאים בניין הדירות וחפצי נדל"ן אחרים הכלולים בבניין כזה ונקבע רישום קדסטרלי בוצעה, אזי חלקת קרקע זו עוברת ללא תשלום לבעלות משותפת של בעלי השטח בבניין דירות מרגע כניסת קוד זה לתוקף.

במקרה שלא נקבעו גבולות חלקת קרקע, על פי החלטת האסיפה הכללית של בעלי חצרים בבניין דירות, זכותו של כל מי שהוסמך על ידי האסיפה הכללית לפנות לרשויות המדינה או הרשויות המקומיות. עם בקשה לקביעת גבולות חלקת הקרקע עליה נמצא בניין הדירות. חלקת הקרקע עוברת ללא תשלום לבעלות משותפת של בעלי חצרים בבניין דירות מרגע הרישום הקדסטרי הממלכתי של חלקת הקרקע שעליה נמצאים בניין הדירות ושאר חפצי המקרקעין הכלולים בבניין כזה. במקרה זה, מתרחשת הכללת חלקת קרקע ברכוש המשותף של בניין דירות, וכפועל יוצא, הופעתה של זכות הבעלות המשותפת עם קביעת גבולות החלקה והתנהלות הקדסטרלית של המדינה. הַרשָׁמָה.

בנייני דירות וחפצי נדל"ן אחרים הכלולים בבניינים כאלה, שנבנו או שוחזרו לאחר כניסתו לתוקף של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית, מתקבלים לפעולה רק כאשר הגודל והגבולות של חלקות הקרקע שעליהן ממוקמים בנייני דירות כאלה. מבוססים. במקרה זה, חלקת הקרקע נכללת מיד ברכוש המשותף של בניין הדירות.

אם בניין דירות מופעל בזה אחר זה, אזי הבעלות על חלקת הקרקע נכללת בהרכב בניין הדירות ועוברת לבעלות משותפת של בעלי השטח בבניין הדירות מהרגע הראשון. שלב בניין הדירות מופעל. זאת בשל העובדה שבפיתוח הקיים (והשלב הראשון של הבית הוא כבר פיתוח קיים), חלקת הקרקע הופכת עם היווצרות חלקת הקרקע לרכושם של בעלי השטח של בניין הדירות. בעל השטח בבניין הדירות רוכש חלק בבעלות על הרכוש המשותף, הכולל חלקת קרקע.

קוד הקרקע של הפדרציה הרוסית (חלק 2, סעיף 36), קוד הדיור של הפדרציה הרוסית (סעיף 36), וחוק המבוא (סעיף 16) קובעים כי לבעלי הנחות בבניין דירות לא יהיו זכויות חלקת קרקע מלבד זכות הבעלות.

5. בסעיף 7 לצו של ממשלת הפדרציה הרוסית מיום 13 באוגוסט 2006 N 491 "על אישור הכללים לתחזוקת רכוש משותף בבניין דירות והכללים לשינוי סכום התשלום עבור האחזקה ותיקון חצרים למגורים במקרה של מתן שירותים וביצוע עבודות בניהול, תחזוקה ותיקון של רכוש משותף בבניין דירות באיכות לא מספקת ו(או) עם הפרעות החורגות מהמשך שנקבע" נקבע כי רשויות המדינה וממשלות מקומיות מספקות רישום קדסטרלי ממלכתי של חלקות קרקע שעליהן ממוקמים בנייני דירות, ללא חיוב בתשלום מבעלי המתחם בבית בניין הדירות עד 1 ביולי 2008

כך, נקבעה חובתן של הרשויות המקומיות ורשויות המדינה ליצור חלקות קרקע שעליהן ממוקמים בנייני דירות.

6. חלקות הקרקע שעליהן ממוקמים בנייני דירות מיועדים לא רק לשימושם של בעלי החצרים בבניינים אלו, אלא גם לשימושם של אנשים רבים אחרים. לעניין זה, כל גידור או פיתוח של חלקת קרקע המעכבת מעבר או נסיעה, ככלל, עלולים להוביל לפגיעה בזכויות האזרחים והישויות המשפטיות. אזורים אלו עשויים להכיל שבילי גישה, מגרשי משחקים, שטחים ירוקים ומתקנים אחרים המיועדים לשימוש על ידי מספר בלתי מוגבל של אנשים. במקרים כאלה, חלקות קרקע אלו עשויות להיות משועבדות בזכות שימוש מוגבל של אנשים אחרים (זנקת הנאה).

שעבודים שהיו קיימים לפני כניסתו לתוקף של הקוד המוער אינם פוסקים עם העברת הבעלות בחלקת הקרקע. אם נקבע שעבוד לאחר כניסתו לתוקף של קוד זה, אזי שעבוד כזה על חלקת קרקע נקבע בהסכמה בין האדם הדורש הקמת שעבוד כאמור על חלקת הקרקע לבין הבעלים של חצרים בבניין דירות.

במידה והצדדים לא הגיעו להסכמה על שיעבוד חלקת המקרקעין בזיקה חדשה, אזי ניתן להכריע בבית המשפט המחלוקת בדבר הקמתה או התנאים לשעבוד בזכות השימוש המוגבל.

7. הרכוש המשותף בבניין דירות הינו בבעלות משותפת של בעלי חצרים למגורים ולא למגורים (להלן בעלי המקום) בבניין.

מבנה בניין דירות מחולק לשני חלקים, שאחד מהם הוא חצרים למגורים ולא למגורים בבעלות אזרחים, גופים משפטיים או גופים ציבוריים, והחלק השני של בניין הדירות - רכוש משותף - נמצא בבעלות משותפת. של בעלי השטח בבניין הדירות. חצרים בבניין דירות הם חפצי בעלות. בעלות וזכויות אמיתיות אחרות על חצרים בבניין דירות כפופים לרישום המדינה במקרים שנקבעו בחקיקה הפדרלית. הרכוש המשותף בבניין דירות הינו חפץ יחיד שאינו ניתן לחלוקה ונמצא בבעלות משותפת. יצוין כי הבעלים של חצרים בבניין דירות אינם בעלי המרתף, עליית הגג, הציוד, המגרש וכו'. לְחוּד. הם הבעלים של רכוש משותף כמכלול יחיד בלתי נפרד של רכוש. במקרה זה, מושא הבעלות הוא רכוש משותף כחפץ עצמאי.

מהאמור לעיל ניתן להסיק כי בניין דירות כמתחם יחיד של מקרקעין אינו יכול להיות מושא עצמאי של זכויות בעלות (כמו גם זכויות קניין אחרות), שכן מושא זכויות הבעלות הוא חצרים למגורים בו, והשאר. (רכוש משותף) נמצא ברכוש המשותף של בעלי חצרים למגורים. החלק בזכות בעלות משותפת ברכוש משותף בין בעלי חצרים בבניין דירות נוצר מכוח הדין ברגע שזכות הבעלות בחצרים שנרכשו על ידם בבית.

8. רכוש משותף בבניין דירות אינו נתון לניכור. הוא אינו משתתף במחזור האזרחי כאובייקט עצמאי. כמו כן, חלקים בודדים ברכוש המשותף אינם נתונים לניכור. הם אינם אובייקטים עצמאיים של זכויות קניין או זכויות קניין אחרות.

חלקים מסוימים מהרכוש המשותף עשויים להתווסף לחצרים כתוצאה משחזור. לדוגמה, חלק מחלל עליית הגג עשוי להיות מחובר לחלל המגורים, וכתוצאה מכך חלל המגורים יגדל בגודלו. פעולה מסוג זה יכולה להתבצע על ידי שחזור השטח וחלק מהרכוש המשותף. כתוצאה משחזור, אובייקט חדש מופיע - דירה בשטח גדול יותר, בעוד ששטח חלל עליית הגג מצטמצם. מאחר שבנייה מחדש כזו מתבצעת ביחס לרכוש משותף בבניין דירות, נדרשת הסכמה של בעלי המקום האחרים. הסכמה כזו יכולה להתקבל באופן הקבוע בסעיף. אָמָנוּת. 46 - 48 LC RF (ראה פירוש לסעיף 46 - 48 LC). לאחר קבלת הסכמה כזו מבעלי המקום, ניתן לבצע בנייה מחדש בהתאם לדרישות קוד זה ולחקיקה של הפדרציה הרוסית על פעילויות תכנון עירוני.

9. לפי החלטה של בעלי חצרים בבניין דירות, ניתן להעביר לשימוש חלק מרכוש משותף. ככלל, החלטה כזו מתקבלת באסיפה כללית באופן הקבוע בסעיף. אָמָנוּת. 46 - 48 LC RF (ראה פירוש לסעיף 46 - 48 LC). עם זאת, על פי החלטת האסיפה הכללית, ניתן להסמיך אגודת בעלי בתים או קואופרטיב דיור להעביר לשימוש חלק מהרכוש המשותף.

בשל תכונות פונקציונליות, לא ניתן להעביר את כל החפצים של רכוש משותף לאנשים אחרים, אפילו לשימוש. חפצי רכוש משותפים כאלה כוללים גרמי מדרגות בין דירות, מדרגות, מעליות, פירי מעליות ואחרים, מסדרונות, מבנים נושאי עומס וסוחפים שאינם נושאי עומס, ציוד מכני, חשמל, אינסטלציה וציוד אחר, כל חלקי דרכי הגישה, שבילי הולכי רגל. וחפצים נוספים, העברה לשימוש המאפשרת לממש את זכויותיהם של בעלי חצרים בבניין דירות. חפצי רכוש משותף, שהשימוש בהם לא יביא לפגיעה בזכויות בעלי חצרים בבניין דירות, ניתנים להעברה לשימוש ליחידים או לגורמים משפטיים (למשל מרתף).

עם זאת, את המרתף, כמו כל חלק אחר ברכוש המשותף, לא ניתן להקצות כחפץ בעלות עצמאי. ביחס לחלק מהרכוש המשותף, לא ניתן לבצע רישום טכני ולהקצות לו מספר קדסטרלי, או לבצע רישום בעלות ממלכתי. כל הפעולות הללו בלתי אפשריות בשל העובדה שרכוש משותף הוא מתחם רכוש בלתי ניתן לחלוקה. משכך, לא ניתן לסיים עסקה עם חלק מהרכוש המשותף כחפץ מקרקעין, שכן חפץ עצמאי כאמור אינו קיים. העברה לשימוש בכל חלק מהרכוש המשותף חייבת להתבצע על פי כללי עסקאות עם מיטלטלין.

העברת רכוש משותף בבניין דירות לשימוש מתבצעת על ידי בעלי המקום.

אם אין בבניין דירות התאחדות בעלי בתים, הצדדים להסכם העברת השימוש בחלק מהרכוש המשותף הם הבעלים של השטח בבניין הדירות. על ההסכם ניתן לחתום על ידי אחד הבעלים אם הוסמך לכך על ידי אספת הבעלים הכללית. אם בבניין דירות נוצרה אגודת בעלי בתים או קואופרטיב לדיור, אזי השותפות או הקואופרטיב הם צד להסכם ההעברה לשימוש חלק מהרכוש המשותף. במקרה זה, השותפות או הקואופרטיב פועלים מטעמה, אך לטובת בעלי חצרים בבניין דירות.

10. במקרה של הרס או הריסה של בניין דירות, חלקת הקרקע נשארת בבעלות משותפת של בעלי השטח בבניין הדירות, שהיה בעבר באתר זה. החלקים בבעלותם על חלקת הקרקע של המשתתפים בבעלות המשותפת נותרו כפי שהיו ברכוש המשותף בבניין הדירות.

בעלים אלה מחזיקים ברכוש הקבוע בחלק זה, משתמשים בו ונפטרים ממנו בהתאם לחקיקה האזרחית. עם זאת, על פי חלק 10 - 12 אמנות. 32 לקוד הדיור של RF, הבעלים של חלקת קרקע כזו מוגבלים באופן משמעותי ברשותם בחלקת קרקע זו (ראה פרשנות למאמר זה).

"סקירה של הפרקטיקה השיפוטית של בית המשפט העליון של הפדרציה הרוסית מס' 2 (2017)" (אושרה על ידי הנשיאות של בית המשפט העליון של הפדרציה הרוסית ב-26 באפריל 2017; תמצית): נדרשת הסכמת כל הבעלים עבור בנייה מחדש של חצרים הכרוכה בהקטנת גודל הרכוש המשותף

11. לשחזור חצרים, הכרוך בהקטנת גודל הרכוש המשותף בבניין דירות, לרבות חלקת הקרקע עליו נמצא בית זה, נדרשת הסכמת כל בעלי השטח של בניין הדירות.

א' הגישה תביעה נגד ו' והמינהל המקומי לביטול החלטת המינהל והיתר בנייה, הפסקת הבנייה והבאת חלקת הקרקע למדינה טרם תחילת העבודות.

לתמיכה בדרישות האמורות התייחסה א' לעובדה שהיא הבעלים של בית מגורים בבניין דירות. הנתבע ו' העביר את הדירה בבעלותו, הממוקמת באותו בניין דירות בו נמצא דירת התובע, לחצרים שאינם למגורים. ההנהלה המקומית (הנתבעת) הוציאה ל-ו' היתר לשיקום המתחם הלא-מגורים שצוין עם בניית הרחבה למספרה. התובע לא נתן הסכמה לביצוע שיקום כאמור ולבניית הרחבה.

בית המשפט מצא כי ביום 26.11.03 נרשמה חלקת הקרקע שבמחלוקת מתחת לבניין הדירות בטאבו של המדינה.

ביום 27.10.2009 נרשמה בעלותו של ו' על הדירה הממוקמת בבניין שצוין בפנקס המדינה המאוחדת.

בהחלטת המינהל המקומי מיום 1.6.2010 ניתנה לנתבעת רשות לשימוש מותר על תנאי (מתקני הסעדה, מסחר ושירותים ציבוריים המוצמדים לבנייני דירות למגורים בשטח כולל של עד 1,000 מ"ר). מ') של מגרש בשטח של 4,408 מ"ר. m, ממוקם באותה כתובת.

ביום 5.12.2011 נרשמה בעלות של א' בדירה הנמצאת בבניין הדירות שצוין בפנקס המדינה המאוחדת.

לפי פרוטוקול מיום 25.11.2013 של האסיפה הכללית יוצאת הדופן של בעלי השטח של בניין הדירות, 74.6% מהם הסכימו לשחזור הדירה השייכת ל-ו' למספרה עם בניית הרחבה ו יחידת כניסה.

בהחלטת המינהל המקומי מיום 29.8.14 הועברו שטחי דירת הנתבעת לחצרים שאינם למגורים לצורך שיקום למספרה עם מתן היתרים לאחר מכן לשחזור כאמור ולבניית בית. הַרחָבָה.

החלטת בית המשפט המחוזי סיפקה חלקית את הטענות. היתר הבניה שניתן לו' על ידי המינהל המקומי הוכרז כפסול, ועל ו' ניתנה החובה להרוס את ההרחבה ולהשיב (תביעה מחדש) את השטח בו בוצעה הבנייה תוך שלושה חודשים מיום כניסת החלטת בית המשפט. לתוקף חוקי.

בהסתפקות חלקית בטענות, יצא בית משפט קמא מהעובדה שהרחבה הנבנית על ידי הנתבע לחצרים שאינם למגורים השייכים לו תופסת חלק ממגרש המקרקעין, שהוא רכושם המשותף של בעלי השטח של בניין הדירות, ופרויקט השיקום מספק גם חיתוך של אדן החלון של הקיר החיצוני עד למפלס הרצפה, דבר המעיד על צמצום הרכוש המשותף של בעלי השטח של בניין דירות ודורש הסכמת כל אחד. מהם. בינתיים, הסכמה כזו מאת ו' לא התקבלה.

בביטול החלטת בית המשפט קמא וקבלת החלטה מחודשת בתיק לסירוב מילוי הטענות, התייחסה ערכאת הערעור לכך שהיתר לביצוע שחזור של חצרים שאינם למגורים בבעלות ו' התקבל ע"י. אותו באופן הקבוע בחוק. עוד ציין בית המשפט כי בנייה מחדש של מקום זה אינו מצריך סיפוח חלק מהרכוש המשותף בבניין דירות, והעיסוק בחלק מהשטח הסמוך הוא שימוש בחלקת קרקע הנמצאת בבעלות משותפת, וכן לפיכך, לצורך שימוש כזה יש לקבל החלטה באסיפה הכללית של בעלי בניין הדירות ברוב של 2/3 קולות לפחות. התקבלה הסכמה כזו מאת ו'.
המכללה המשפטית לתיקים אזרחיים של בית המשפט העליון של הפדרציה הרוסית ביטלה את פסיקת הערעור ושלחה את התיק למשפט חדש לבית המשפט לערעורים.

לפי סעיף 4, חלק 1, א. 36 לקוד הדיור של הפדרציה הרוסית, הבעלים של הנחות בבניין דירות מחזיקים, בזכות בעלות משותפת, ברכוש המשותף בבניין הדירות, כולל חלקת הקרקע שעליה ממוקם בית זה, עם אלמנטים של גינון. וגינון, אחר המיועדים לתחזוקה, תפעול והשבחה של בית זה וחפצים הממוקמים בחלקת הקרקע שצוינה. גבולות וגודל חלקת הקרקע עליו נמצא בניין הדירות נקבעים בהתאם לדרישות חקיקת הקרקע והחקיקה בתכנון עירוני.

הנורמות המשפטיות הנ"ל מעידות כי נדרשת הסכמת כל בעלי השטח של בניין דירות לכל שיקום הכרוך בפועל בהקטנת גודל הרכוש המשותף של בניין הדירות.

בנסיבות כאלה, מסקנת ערכאת הערעור לפיה שחזור חצרים שאינם למגורים שבוצע על ידי ו' אינו מצריך הסכמת כל דיירי בניין הדירות הוכרה על ידי המכללה השופטת כמבוססת על יישום שגוי של הדין המהותי. .

23. כאשר על אחד מבעלי חצרים בבניין דירות מוטלת החובה לפנות את השטח השייך לרכוש המשותף והמאוכלס על ידם ללא הסכמת יתר הבעלים, ניתן לחייבו גם בחובה להביא. מקום זה למצבו המקורי.

ההחלטה מוצדקת כאשר העובדות הרלוונטיות למקרה מאושרות בראיות שנבדקו על ידי בית המשפט, העומדות בדרישות החוק בדבר הרלוונטיות והקבילות שלהן, או בנסיבות שאינן טעונות הוכחה (סעיפים 55, 59 - 61, 67 ל). קוד סדר הדין האזרחי של הפדרציה הרוסית), וגם כאשר הוא מכיל מסקנות ממצות של בית המשפט הנובעות מהעובדות שנקבעו (סעיף 3 בהחלטה זו של המליאה).

הנסיבה שיש לעמוד להכרעה נכונה של סכסוך זה, הייתה הימצאות אשמת הצדדים בתאונה שאירעה בשסתום הכיבוי והבקרה הראשון של מעלית אספקת המים הקרים, אשר גרמה להצפה של התובעת. דִירָה.

מכוח חלק 2 של אמנות. 61 לקוד סדר הדין האזרחי של הפדרציה הרוסית, הנסיבות שנקבעו על ידי החלטת בית המשפט שנכנסה לתוקף משפטי במקרה שנחשב בעבר מחייבות את בית המשפט. הנסיבות שצוינו אינן מוכחות שוב ואינן נתונות לערער בעת בחינת מקרה אחר בו משתתפים אותם אנשים.

הוראות הדין הפרוצדורלי לעיל מכוונות להבטיח את אופיים המחייב של החלטות בית המשפט שנכנסו לתוקף משפטי ולהבטחת חוקיותן של החלטות שהתקבלו על ידי בית המשפט בתנאי עקרון האדברסריות.

משנדונה התיק בדיון בבית המשפט, הגישה נציגת התובעת בקשה לכלול בחומרי התיק העתק מהחלטת השלום בתביעת ש"ח נגד ב', חברת הניהול לפיצויים בגין נזק, שבו נגבה מחברת הניהול סכום פיצוי בגין נזק לטובת ש"ח, נדחתה התביעה נגד ב', והעתקי פסק דין הערעור.

בחלק הנימוק של ההחלטה האמורה יש את המסקנה שהאחראית לנזק שנגרם לשך כתוצאה מהתאונה שאירעה בדירתה של ב' היא חברת הניהול. במקביל, הציג נציג חברת הניהול בהתנגדויותיו לתביעה טענות בדבר הפרות שבוצעו במהלך אבזור מחדש של מערכות הנדסיות בדירת התובע.

ערכאת הערעור סירבה להיעתר לעתירה זו בשל העובדה כי קיים העתק מהחלטת השלום בתיק, במועד בו נדון התיק בבית המשפט קמא, החלטת בית המשפט לא נכנסה לתוקף משפטי. ופסיקת הערעור ניתן לאחר שבית המשפט קיבל החלטה בתיק זה.

בתוך כך, במועד בחינת התיק בערכאת הערעור, נכנסה לתוקף משפטי החלטת השלום האמורה.

במסגרת מסקנה בדבר אשמתו של ב' בתאונה, לא התחשבה ערכאת הערעור בנסיבות שנקבעו מהחלטת השלום שנכנסה לתוקף משפטי ולא בוטלה, כפי שנקבעה בחקיקה סדרי דין אזרחי.

בהתאם לחלק 2.1 באמנות. 161 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית (כפי שתוקן בחוק הפדרלי מ-4 ביוני 2011 N 123-FZ) בעת ניהול ישיר של בניין דירות על ידי הבעלים של הנחות בבניין זה, אנשים המבצעים עבודה על תחזוקה ותיקון של משותף נכס בבניין דירות, אספקת מים קרים וחמים ומבצעים סילוק מים, אספקת חשמל, אספקת גז (לרבות אספקת גז ביתי בגלילים), הסקה (אספקת חום, לרבות אספקת דלק מוצק בנוכחות חימום תנור), אחראים לבעלי המקום בבית זה למילוי התחייבויותיהם בהתאם להסכמים שנחתמו, וכן בהתאם לכללים שנקבעו על ידי ממשלת הפדרציה הרוסית לתחזוקת הרכוש המשותף. בבניין דירות, הכללים למתן, השעיה והגבלה של מתן שירותי שירות לבעלי ומשתמשים בחצרים בבנייני דירות ובבנייני מגורים.

על פי סעיף 5 של הכללים לתחזוקת רכוש משותף בבניין דירות, שאושר בצו של ממשלת הפדרציה הרוסית מיום 13 באוגוסט 2006 N 491, הרכוש המשותף כולל מערכות הנדסיות פנימיות לאספקת מים קרים וחמים. , המורכב מעליות, מסתעפות ממעלות להתקן הניתוק הראשון, הממוקמים על הענפים מהעליות, התקני הכיבוי המצוינים, התקני מדידת מים קרים וחמים קולקטיביים (בית משותף), שסתומי הכיבוי והבקרה הראשונים על הסניפים של החיווט בתוך הדירה מהעליות, כמו גם ציוד מכני, חשמלי, סניטרי ואחר הממוקם ברשתות אלה.

ארגוני ניהול ואנשים המספקים שירותים ומבצעים עבודה בניהול ישיר של בניין דירות אחראים לבעלי המתחם להפרת התחייבויותיהם ואחראים לתחזוקה נאותה של רכוש משותף בהתאם לחקיקה של הפדרציה הרוסית. ההסכם (סעיף 42 לכללים).

כמפורט מסעיף 10 לכללים אלה, יש לשמור על רכוש משותף בהתאם לדרישות החקיקה של הפדרציה הרוסית (כולל על רווחה סניטרית ואפידמיולוגית של האוכלוסייה, רגולציה טכנית, הגנת הצרכן) במצב המבטיח: עמידה במאפייני האמינות והבטיחות של בניין דירות, בטיחות לחייהם ובריאותם של האזרחים, בטיחות רכושם של יחידים או ישויות משפטיות, רכוש ממלכתי, עירוני ואחר וכו'.

החוק הפדרלי מ-30 בדצמבר 2009 N 384-FZ "תקנות טכניות בנושא בטיחות מבנים ומבנים" קובע כי מערכת התמיכה ההנדסית והטכנית היא אחת מהמערכות של בניין או מבנה שנועדו לבצע את הפונקציות של אספקת מים, ביוב , חימום, אוורור, מיזוג אוויר, אספקת גז, אספקת חשמל, תקשורת, טכנולוגיית מידע, שיגור, סילוק פסולת, הובלה אנכית (מעליות, דרגנועים) או פונקציות אבטחה (סעיף 21, חלק 2, סעיף 2); פרמטרים ומאפיינים אחרים של מערכות תמיכה הנדסיות במהלך פעולת בניין או מבנה חייבים לעמוד בדרישות תיעוד התכנון. יש לשמור על התאימות שצוינה באמצעות תחזוקה ולאשר במהלך בדיקות תקופתיות ובדיקות בקרה ו(או) ניטור של מצבן של מערכות תמיכה הנדסיות המבוצעות בהתאם לחקיקה של הפדרציה הרוסית (חלקים 1 ו-2 של סעיף 36).

רשימת תקנים לאומיים ומערכות כללים (חלקים מתקנים ומערכות כללים כאלה), כתוצאה מכך, על בסיס חובה, עמידה בדרישות החוק הפדרלי "תקנות טכניות על בטיחות מבנים ומבנים", אושר על ידי צו ממשלת הפדרציה הרוסית מיום 21 ביוני 2010 N 1047, מובטח -r, כולל SNiP 2.04.01-85 "אספקת מים פנימית וביוב של מבנים", המספק התקנה של שסתומי סגירה על רשתות אספקת המים הפנימיות של אספקת מים קרים וחמים, לרבות על סניפים לכל דירה, תוך הבטחת סגירה ופתיחה חלקה של זרימת המים (סעיפים 10.4, 10.5).

מהסטנדרטים הנ"ל עולה כי התקני הכיבוי הראשונים ושסתומי הכיבוי והבקרה על ענפי חיווט בתוך דירה הם אלמנטים של מערכות הנדסיות פנים-ביתיות שנועדו לבצע את הפונקציות של אספקת מים חמים וקרים, אספקת גז, כמו גם בטיחות השטח של בניין דירות. על ידי הבטחת אספקת משאבי השירות מרשתות שירות לציוד תוך-דירותי, אלמנטים אלה משנים את הפרמטרים והמאפיינים של מערכות הנדסיות תוך-בניניות, ובכך משפיעים על תחזוקת הנחות אחרות של בניין הדירות.

בהתחשב בתכונות הטכניות הללו, מכשירי הכיבוי ושסתומי הכיבוי והבקרה הראשונים עומדים במאפיין העיקרי של רכוש משותף כמיועד לשרת כמה או את כל החדרים בבית. העובדה שהציוד הנקוב נמצא בדירה אין פירושה שהוא משמש אך ורק לשירות זה ולא ניתן לסווג אותו כרכוש משותף בבניין דירות, שכן סעיף 3, חלק 1, א. 36 של קוד הדיור של RF קובע את מיקומו בתוך ומחוץ למתחם.

הנסיבות המצביעות על כך שציוד האינסטלציה החירום שייך לרכושו של ב' או לרכוש המשותף של דיירי בניין הדירות היו בעלי משמעות משפטית וכפופים להוכחה.

בערכאת הערעור התייחסה בבואנו לעובדה כי ב', לצד החלפה ואבזור מחדש של רשתות הנדסיות פנימיות, שהן רכושה, החליפה את שסתום הסגירה (שסתומי סגירה ובקרה) ב- צומת עם המוצא ממעלה אספקת מים קרים משותף, שגרם לנזילה והינו רכוש משותף של בעלי בניין דירות.

התובע חלק על נסיבות אלו, אולם ערכאת הערעור לא בדקה אותן ולא קבעה אותן בוודאות.

יחד עם זאת, החלפת שסתום הסגירה אינה פוטרת את חברת הניהול ממילוי אחריותה לאחזקת הרכוש המשותף של בניין דירות, שהוקצה לחברה בהסכם שנחתם.

ההכרעה הנכונה של בית המשפט בסוגיית הסירוב או עמידה בדרישות האמורות הייתה תלויה בבירור נסיבות אלה, אולם בית המשפט לא עשה זאת בעת שדן במחלוקת זו.

עמוד 1 מתוך 2

§ 1. זכותם של בעלי חצרים למגוריםלרכוש המשותף של בניין דירות

החקיקה האזרחית והדיור קובעת הסדרה מיוחדת של יחסים מסוימים הנוצרים בעת שימוש בחצרים למגורים הנמצאים בבנייני דירות: בעל דירה בבניין דירות, יחד עם החצרים המאוכלסים על ידו כדירה, הם גם בעלי חלק בבעלות. של הרכוש המשותף של הבית. מהוראה זו עולה בעצם שיחסי הרכוש בבנייני דירות מגוונים יותר מאשר בבנייני מגורים רגילים, שכן חפצי הדין בבנייני דירות אינם רק חצרים למגורים, אלא גם חפצים אחרים, לרבות מקרקעין.

ניתן לשקול קשרים של רכוש משותף בבנייני דירות בדרגות פירוט שונות, תוך הצבתם ברמות שונות. אותה דירה יכולה להיות שייכת לשני אנשים או יותר תחת זכות הבעלות המשותפת. במקרה זה, הן בעלות משותפת והן בעלות משותפת על דיור אפשרי. יחסים אלה של בעלות משותפת יכולים להיקרא פנימיים, מכיוון שהם מתפתחים בין הבעלים של חפץ אחד (דירה או חדרים מבודדים) 1. יחסי בעלות משותפת על מדרגות, מעליות, מרתפים, מסדרונות וחפצים משותפים אחרים המתפתחים בין בעלי בית מגורים אחד, מחד גיסא, לבין בעלי מקרקעין אחרים בתחום הדיור מאידך גיסא, יכולים להיות מותנים. הנקראים יחסי חוץ של רכוש משותף בבניין דירות, כלומר. יחסים בין בעלי דירות באותו בניין דירות לגבי מתקנים משותפים.

יודגש כי איחוד רכוש שאינו קשור למגורים בבנייני דירות, אלא בבעלות גורמים שונים, אינו מתרחש על פי רצונו של הנבדק, אלא בשל העובדות המשפטיות הקבועות בחוק. ליתר דיוק, בעלות משותפת על חפצים משותפים נוצרת כתוצאה מכך שהנבדק רוכש בעלות על חצרים למגורים בבניין דירות. במילים אחרות, אדם מכוון את רצונו להיווצרות בעלות על דירת מגורים ספציפית, אך מאחר וקיומו בבניין דירות בלתי אפשרי ללא מרכיבי עזר, במקביל לרכישת הבעלות על בית מגורים, הוא רוכש זכות משותף. בעלות על רכוש משותף. זכות כזו קמה מכוח הדין, ללא קשר לשאיפות הסובייקטיביות של רוכש בית המגורים, דהיינו. לא משנה אם הוא ידע שברכישת דירה הוא נכנס במקביל ליחסי רכוש משותף.

החזקה ושימוש בנכסים שאינם קשורים למגורים, אלא הנמצאים בבניין דירות ובבעלות משותפת, מתבצעים באופן מסורתי בהסכמת כל בעלי בניין הדירות ושאר המקרקעין בתחום הדיור, ובהעדרו - ב. אופן שנקבע על ידי בית המשפט. בין הדרכים להגיע להסכמה בין בעלי כל שטחי המגורים של בניין דירות אחד עשויה להיות ארגון אגודת בעלי בתים 1.

אם נוצרת איגוד בעלים, "מאוצל" חלק מסוים מהסמכויות ביחס לחלק בזכות הבעלות המשותפת על חפצי שימוש משותף של כל אחד מחבריה לישות משפטית. אנחנו מדברים על ניהול רכוש משותף, מתן אותו לשימוש צדדים שלישיים ועוד כמה זכויות המפורטות בסעיף. מתחם הדיור VI של הפדרציה הרוסית. יש לזכור כי האצלה כאמור אינה פוגעת בעמדת הבעלים ביחס לחצרי המגורים - מבעל הדירה עצמו לא נשללת הזכות להחזיק בחצרים השייכים לו, להשתמש בהם ולהיפטר ממנו.

§ 2. מאפייני המשטר המשפטי של חלק בזכות הבעלות המשותפת בבניין דירות

כאשר מאפיינים בעלות משותפת בבניין דירות, יש צורך להבין שחלק מהכללים הכלליים שנקבעו על ידי הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית על סילוק מניות בזכות הבעלות המשותפת אינם חלים על חפצים ציבוריים. התפתחות בעיה זו, שלא זכתה לסיקור הולם בספרות המשפטית, יכולה להביא לתוצאות מעשיות חשובות.

ראשית, על פי אמנות. 246 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, סילוק רכוש בבעלות משותפת מתבצע בהסכמה של כל המשתתפים בה. למשתתף בבעלות משותפת הזכות, לפי שיקול דעתו, למכור, לתרום, להוריש, לשעבד את חלקו או להיפטר ממנו בכל דרך אחרת. זאת ועוד, על פי הכלל הקבוע באמנות. 250 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, במקרה של מכירת חלק ברכוש המשותף לגורם חיצוני, לשאר המשתתפים ברכוש המשותף יש זכות קדימה לרכוש את המניה הנמכרת במחיר שעבורו הוא נמכר, ובתנאים שווים אחרים, למעט במקרה של מכירה במכירה פומבית. כלל זה אינו חל על חפצי שימוש נפוץ בבנייני דירות, שכן הבעלים אינו יכול להרחיק חלק מבלי להרחיק את שטח המגורים. לבעל דירה אין הזכות להתנכר לחלקו בבעלות ברכוש המשותף של בניין מגורים וכן לבצע פעולות אחרות הכרוכות בהעברת חלק זה בנפרד מהבעלות בדירה (סעיף 2 ל). סעיף 290 לקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית). לפיכך, חלקו של כל בעל חצרים למגורים בזכות הבעלות המשותפת על חפצים משותפים הולך תמיד אחר גורל הבעלות בחצרים למגורים.

במקרה של העברת בעלות בחצרים למגורים (דירה או חדר מבודד בדירה), חלקו של כל בעלים חדש בזכות הבעלות המשותפת על פריטים אלו נקבע לפי חלקו המקביל של הבעלים הקודם.

שנית, למשתתף בבעלות משותפת יש זכות להקצות את חלקו. לא ניתן להחיל כלל זה גם על בניין דירות, שכן אותו חלק ממנו שאינו למגורים נועד, ככלל, לשרת חצרים למגורים, לפי האמנות. 135 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית הוא אביזר, ולכן תמיד עוקב אחר גורל הדברים העיקריים - דירות. זאת ועוד, מאחר שהאביזר משרת מספר דברים עיקריים בו-זמנית, מתבצעות הבאות במניות בזכות הבעלות המשותפת על האביזר.

מהאמור לעיל ניתן להסיק כי בעלות משותפת במקרקעין משותפים בבנייני דירות היא סוג של בעלות משותפת. המאפיינים האופייניים שלו:

1) חוסר היכולת להקצות מניות בעין;

2) חוסר האפשרות להנכר חלק בזכות הבעלות המשותפת בנפרד מחצרי המגורים;

3) סימן הנובע מהשניים הראשונים: המניה לא יכול להתקיים באופן עצמאי, הוא חלק בלתי נפרד מהדירה כחפץ
זכויות קניין, ולכן תמיד עוקב אחר גורלו של בית מגורים כזה.

החלת כלל הבעלות המשותפת מהסוג הנדון אפשרית גם ביחסים שאינם קשורים לתחום הדיור. תוכנית כזו אפשרית בהחלט, למשל, בקואופרטיבים לבניית מוסכים ביחס למתקנים ציבוריים (מגרשי קרקע משותפים, מתקני שירות, כבישים וכו'). לעתים קרובות, בעיות כאלה מתעוררות במבנים מנהליים בבעלות ישויות משפטיות שונות ואזרחים, יזמים בודדים. הסדרת יחסים כאלה לפני אימוץ פעולות החקיקה הרלוונטיות יכולה להתבצע על ידי הנורמות של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית וקוד הדיור של הפדרציה הרוסית באנלוגיה 1. מסקנה זו מאושרת בהחלטת מליאת בית המשפט העליון לבוררות של הפדרציה הרוסית מיום 23 ביולי 2009 "בסוגיות מסוימות בפרקטיקה של בחינת מחלוקות בנוגע לזכויות של בעלי חצרים ברכוש המשותף של בניינים", אשר , בפרט, קובעת כי יחסי בעלי חצרים המצויים בבניין שאינו למגורים הנובעים בדבר רכוש משותף בבניין כאמור אינם מוסדרים בחוק, לפיכך, בהתאם לאמנות. 1 כף. 6 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, נורמות החקיקה המסדירות יחסים דומים כפופות ליישום על יחסים אלה, בפרט אמנות. 249, 289, 290 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית. מכוח האמור לעיל, לבעל בית נפרד בבניין יש בכל המקרים חלק בזכות הבעלות המשותפת ברכוש המשותף של הבניין.

§ 3. מתקנים משותפים בבניין דירות

פעולות רגולטוריות המסדירות את יחסי הרכוש בבנייני דירות בזמנים שונים מספקות רשימות שונות של רכוש הנמצא בבעלות משותפת של בעלי בתים.

על פי החוק שבוטל של הפדרציה הרוסית מ-24 בדצמבר 1992 מס' 4218-I "על יסודות מדיניות הדיור הפדרלית", חדרי מדרגות, מעליות, מסדרונות, גגות, מרתפים טכניים ואזורים משותפים אחרים, ציוד הנדסי שאינו דירות אזורים מקומיים נמצאים בבעלות משותפת. הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית מפרט את המבנים התומכים של בית, ציוד מכני, חשמל, אינסטלציה וציוד אחר מחוץ או בתוך דירה המשרתת יותר מדירה אחת.

התקנות הזמניות על בתים משותפים, שאושרו בצו של נשיא הפדרציה הרוסית מיום 23 בדצמבר 1993 מס' 2275 1, ולאחר מכן החוק הפדרלי "על איגודי בעלי בתים" פירטו ביתר פירוט את החפצים הנמצאים בבעלות משותפת. של בעלי בתים 2.

קוד הדיור של הפדרציה הרוסית (חלק 1, סעיף 36) קובע כי הבעלים של הנחות בבניין דירות מחזיקים, בזכות בעלות משותפת, חצרים בבניין נתון שאינם חלקים של דירות ונועדו לשרת יותר ממתחם אחד בבניין נתון, לרבות במות מדרגות בין-דירות, מדרגות, מעליות, מעליות ופירים אחרים, מסדרונות, קומות טכניות, עליות גג, מרתפים שבהם יש תקשורת הנדסית, ציוד אחר המשרת יותר מחדר אחד בבית נתון (מרתפים טכניים), וכן גגות התוחמים מבנים נושאים ולא נושאים של בתים זה, ציוד מכני, חשמלי, סניטרי ואחר המצוי בבית זה מחוץ לחצרים או בתוכו ומשרתים יותר מחדר אחד, הקרקע. חלקה עליה נמצא בית זה, עם אלמנטים של גינון וגינון ואחרים המיועדים לתחזוקה, תפעול והשבחה של בית זה, חפצים המצויים בחלקת הקרקע המפורטת. גבולות וגודל חלקת הקרקע עליו נמצא בניין הדירות נקבעים בהתאם לדרישות חקיקת הקרקע והחקיקה בתכנון עירוני.

עם זאת, בכל המסמכים רשימה זו נותרה רחוקה מלהיות ממצה. במקרה זה ניתן לגבש עיקרון: ניתן לסווג נכס כמשותף רק אם הוא נועד לשרת יותר משטח אחד למגורים או לא למגורים. יצוין כי בקוד הדיור של הפדרציה הרוסית, בניגוד לחקיקה הקודמת, רשימת הנכסים כוללת גם חלקות קרקע (חלק 1, סעיף 36, סעיף 16 לחוק הפדרלי "בכניסת תוקף קוד הדיור של הפדרציה הרוסית"). כפי שציין אי.ב. מירונוב, זכות השימוש בחלקת קרקע כמרכיב מתוכן זכויות הקניין פירושה אפשרות מובטחת לניצול כלכלי של חלקה כזו על ידי מיצוי נכסיה השימושיים 1 .

בהתאם לאמנות. 290 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית בקוד הדיור של הפדרציה הרוסית מציין את הופעתה של בעלות משותפת משותפת בין הבעלים של שטחי מגורים עבור חפצי שימוש משותף של בניין דירות. בינתיים, בתחילה דיבר חוק הפדרציה הרוסית "על יסודות מדיניות הדיור הפדרלית" על השימוש בשני סוגי הרכוש המשותף - משותף ומשותף. עם זאת, ביחס לנדל"ן, היעיל ביותר, ללא ספק, הוא עיצוב בעלות משותפת הממוקמת בבנייני דירות, המעוגן בקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית. מסקנה זו מבוססת על תוכנו של אמנות. 4 לחוק הפדרלי מ-21 באוקטובר 1994 "בכניסת חלק א' של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית", לפיו חוקים ופעולות משפטיות אחרות של הפדרציה הרוסית לאחר כניסתו לתוקף של חלק ראשון של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית מיושמים במידה והם אינם סותרים את הנורמות של חוק זה. בנוסף, סעיף 2 לאמנות. 3 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית קובע כי "הנורמות של המשפט האזרחי הכלולות בחוקים אחרים חייבות לעמוד בקוד זה." ב-22 בדצמבר 2004, הדומא הממלכתית, לאחר שאימצה קוד דיור חדש של הפדרציה הרוסית, פתרה את הנושא הנדון בהתאם לקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית ולפרקטיקה של יישום החוק הפדרלי שבוטל כעת "על בעלי בתים" עמותות".

יצוין כי עיצוב בעלות משותפת על מקרקעין המצויים בבנייני דירות מקובל יותר מבחינה מעשית. ניתן לראות זאת מהבאים.

מצד אחד, רכוש משותף, בין היתר, מאופיין בחוסר תחליף של משתתפיו. לפיכך, עם סוג זה של רכוש משותף, כל ניכור יהיה קשה מאוד, שכן יהיה צורך לקבוע תחילה את חלקם של החפצים המשותפים בבית, לאחר מכן להנכר (לדוגמה, למכור) את שטח המגורים יחד עם חלק מהמשותף. חפצים, ואז הבעלים החדש יצטרך להפוך שוב למשתתף ברכוש המשותף על ידי שילוב חלקו בחפצים המשותפים עם חלקים אחרים.

מאידך גיסא, סילוק נכס הנמצא בבעלות משותפת מתבצע בהסכמת כל המשתתפים, המניחה ללא קשר למי מהמשתתפים מבצע את העסקה לסילוק הנכס.

לתשומת לבך, הקריטריון לקביעת החלק בבעלות משותפת הוא שטח הנכס שבבעלות. חלקו של כל משתתף בבעלות המשותפת של חפצי עזר הוא פרופורציונלי לחלק השטח הכולל השייך לו בשטח המגורים הכולל של הבית, אלא אם נקבע אחרת בחוזה.

ככלל, בעלות או שימוש בחפצים אלה יכולים להיות נפוצים בלבד. רק חפצים משותפים מסוימים ניתן להקצות לאחד מבעלי הדירות בבניין דירות מבלי לפגוע בזכויות ובאינטרסים הלגיטימיים של בעלים אחרים באותו בניין. לדוגמה, במקרים מסוימים ניתן לספק חלק מהמרתף לשימוש אחד הבעלים, אך מתן כזה הוא בלתי אפשרי אם החפץ הוא גג בית או ציוד הנדסי שאינו למגורים.

לפני כניסתם לתוקף של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית והחוק הפדרלי "על איגודי בעלי בתים", התקנות הזמניות על בתים משותפים אסרו ישירות על השותפות להחזיק במקרקעין; כל המקרקעין שנרכשו על ידי השותפות היו רכוש משותף של חבריה.

החוק הפדרלי "על איגודי בעלי בתים", ולאחר מכן קוד הדיור של הפדרציה הרוסית, ביטלו את האיסור הזה. כיום, כמו סינדיקטים צרפתיים, אגודות בתים משותפים אמריקאיים ועמותות אחרות מסוג זה הנפוצות בחו"ל, לארגוני בעלי בתים רוסים יש את הזכות להיות נושאי בעלות על נדל"ן. יחד עם זאת, בניגוד לחקיקה של מספר מדינות זרות, החקיקה הרוסית אינה מסדירה בפירוט את הליך קבלת ההחלטה על רכישת מקרקעין על ידי שותפות. לדוגמה, בארצות הברית, הליך כזה מוסדר בפירוט מיוחד ביחס למגורים הנמצאים בבית המנוהל על ידי איגוד בתים משותפים. לפיכך, מימוש הזכות לרכישת דיור בבתים "שלכם" יכול להתבצע בשתי דרכים. ראשית, בעת שימוש בזכות הקדימה לרכישת דירה. שנית, אם ניתן לרכוש בית במכירה פומבית מטעמך או מטעם בעל בית אחד או יותר. בשני המקרים, העמותה מחלקת את המחיר ששולם של הדירה הנרכשת בין כלל הבעלים ומחזירה אותו מהם כתשלום למטרות קולקטיביות ביחס לחלקיהם ברכוש המשותף.

1. בעלי חצרים בבניין דירות יהיו בעלי זכות בעלות משותפת ברכוש המשותף בבניין הדירות, דהיינו:

(כפי שתוקן בחוק הפדרלי מיום 29 בדצמבר 2017 N 462-FZ)

(חלק 1 כפי שתוקן על ידי החוק הפדרלי מיום 04.06.2011 N 123-FZ)

3. הקטנת הרכוש המשותף בבניין דירות אפשרי רק בהסכמת כל בעלי החצרים בבניין זה באמצעות בנייתו מחדש.

(חלק 4.1 הוכנס בחוק הפדרלי מיום 29 בדצמבר 2017 N 462-FZ)

(כפי שתוקן על ידי החוק הפדרלי מיום 3 באוגוסט 2018 N 341-FZ)

(חלק שישי הוכנס בחוק הפדרלי מ-18 בדצמבר 2006 N 232-FZ)

הערות על המאמר

1. הערה נקודה 1. אָמָנוּת. מכיל כלל המפתח את הנורמה של סעיף 1 של סעיף 290 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, המציין את הבעלות הפוטנציאלית של רכוש משותף בבניין דירות על ידי בעלי המקום בו. כלל זה מפרט בפירוט רב יותר את הרכב הרכיבים של הרכוש המשותף. יחד עם זאת, רשימת האלמנטים היוצרים רכוש משותף, בניגוד לרשימה הכלולה בסעיף 1 של סעיף 290 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, אינה ממצה. מעיד על כך הביטוי "כולל" המשמש את המחוקק.

כאשר מחליטים על יחס יסוד לרכוש משותף, יש להנחות את הסימנים של תכליתם של יסודות אלו. יש שני סימנים כאלה.

הסימן הראשון הוא שהאלמנט מיועד לשרת יותר מחדר אחד. הסימן השני הוא שהאלמנט מיועד לשרת את כל בניין הדירות.

רכוש משותף, אם יש לכך עילות משפטיות הכרחיות, שייך לבעלי חצרים בבניין דירות בזכות בעלות משותפת.

בעת קביעת המאפיינים הטכניים והתפעוליים של מרכיבי הרכוש המשותף של בעלי חצרים בבניין דירות, יש להנחות אותו על ידי SNiP 2.08.01-89 "בנייני מגורים".

2. סעיף 2 עמ' 1 הערה. אָמָנוּת. בניגוד לנורמה התקפה בעבר של סעיף 10 של החוק הפדרלי "על איגודי בעלי בתים" (SZ RF. 1996. N 25. Art. 2963; RG. 2001. 31 בדצמבר; 2002. 26 במרץ) אינו מכיל הנחיות ספציפיות על הליך קביעת הגבולות וגודל חלקת הקרקע עליו נמצא בניין הדירות, וכולל ניסוח בעל אופי התייחסותי, המכוון את המשתתפים ביחסים הרלוונטיים לחקיקת המקרקעין ולחקיקה בפעולות תכנון ערים. הדרישות של חקיקת הקרקע לגבי הגבולות והגדלים של חלקות קרקע מוגדרות במונחים כלליים בסעיפים 33, 36 של קוד הקרקעות של הפדרציה הרוסית, החוק הפדרלי "על ניהול קרקעות" (RG. 2001. יוני 23), פדרלי חוק "על קבר אדמות המדינה" (RG. 2000. 10 בינואר), צו של ממשלת הפדרציה הרוסית מיום 7 באוגוסט 2002 N 576 "על הנוהל לסילוק חלקות קרקע בבעלות המדינה לפני תיחום בעלות המדינה של קרקע" (RG. 2002. 10 באוגוסט; 2003. 27 בנובמבר. ).

הנוהל המפורט לקביעת הגודל וקביעת הגבולות של חלקות קרקע שעליהן ממוקמים בנייני דירות נקבע בתקנות לקביעת גודל והקמת גבולות של חלקות קרקע בבתים משותפים, שאושרו בצו של ממשלת הפדרציה הרוסית של 26 בספטמבר 1997 N 1223 (כפי שתוקן ב-21 באוגוסט 2000.) (RG. 1997. 10 באוקטובר; 1998. 16 באפריל).

3. הערות נקודה 2. אָמָנוּת. קובע את היכולות המשפטיות של בעלי חצרים בבניין דירות ביחס לרכוש משותף. מכיוון שמשטר הרכוש המשותף מוגדר כבעלות משותפת, הבעלות, השימוש והסילוק בו מתבצעים בהסכמה של כל המשתתפים בבעלות משותפת (ראה סעיפים 246, 247 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית). הצורך להגיע להסכמה בין המשתתפים בבעלות משותפת בדבר הבעלות והשימוש ברכוש משותף נובע מכך שללא קשר לגודל המניות בזכות הקניין, סמכויות הבעלים שוות בהיקפן. למשתתף בבעלות משותפת, אם הדבר אפשרי בפועל, הזכות לדרוש להחזקתו ולשימושו חלק מהרכוש המשותף, שניתן להפרידו משאר חלקיו.

4. הערת כלל סעיף 3. אָמָנוּת. הוא חדש בחקיקת הדיור. היא מצביעה על הדרך היחידה האפשרית מבחינת המחוקק להקטין את גודל הרכוש המשותף - בנייה מחדש של בניין דירות, או ליתר דיוק אחת מאפשרויותיו, שיישומה אמור להביא להפחתת הסכום הכולל. שטח בניין הדירות. במקרה זה, המחוקק אינו קובע דרכים אחרות להקטנת גודל הרכוש המשותף, למשל, על ידי שינוי הגבולות והקטנת חלקת הקרקע עליה נמצא הבית.

5. הערות נקודה 4. אָמָנוּת. מכיל נורמה המפרטת את הכלל של סעיף 1 של סעיף 246 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, הקובעת מונופול של בעלים משותפים בקביעת הגורל המשפטי של הרכוש המשותף. הסכם בין משתתפים בבעלות משותפת להעברת מרכיבים מסוימים המהווים את הרכוש המשותף חייב להתגבש בהחלטה מיוחדת שתתקבל באסיפה כללית של בעלי חצרים בבניין דירות. ברור שהחלטה כזו צריכה להתקבל בהסכמה, שכן חוסר רצונו של לפחות אחד מהבעלים מהעברת חלק מהנכס לאנשים אחרים הופכת את תהליך ההעברה לבלתי לגיטימי.

אפשרויות ההעברה יכולות להיות שונות מאוד, לרבות שימוש בהליכי מכרזים תחרותיים, למשל, בעת מתן זכות שימוש במגרש חניה או מגרש ספורט הממוקם על חלקת קרקע שהיא חלק מהרכוש המשותף.

היחסים הנוגעים לשימוש ברכיבים בודדים של רכוש משותף חייבים להיות פורמליים בהסכם שנכרת בין מי שהוסמך על ידי הבעלים המשותפים לבין המשתמש.

6. בסעיף 5 הערה. אָמָנוּת. נקבעה הרשאה כללית לשעבד את חלקת הקרקע עליה נמצא בניין הדירות בזכות שימוש מוגבל בחלקה זו על ידי צדדים שלישיים. זכות זו נקראת זיקת הנאה והיא שייכת לקטגוריה של זכויות ממשיות (סעיפים 216, 274-277 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית). זיקת הנאה נקבעת על נכס בבעלות ואינה מסתיימת כאשר נכס זה מועבר לבעלים חדש.

ככלל, זיקת הנאה נקבעת בהסכמה בין הדורש הקמת זכות שימוש מוגבל לבין הבעלים. ההקלה כפופה לרישום המדינה בהתאם לכללי סעיף 27 לחוק הפדרלי "על רישום המדינה של זכויות במקרקעין ועסקאות עמו" (SZ RF. 1997. N 30. Art. 3594; 2001. N 16 אמנות 1533. N 15. Art. רישום הקלות הממלכתי מתבצע במרשם הזכויות של המדינה המאוחדת על סמך פנייה של הבעלים (המורשה על ידם) או מי שלטובתו נקבעת הקלות, אם לאחרון יש הסכם הקלות.

פורטל בנייה. חידוד הכישורים שלנו

קוד דיור רכוש משותף. זכויות בעלות ברכוש משותף של בעלי חצרים בבנייני דירות: קטעים מחוקים, פרקטיקה שיפוטית ומסקנות

הערות לאמנות. 36 מתחם מגורים של הפדרציה הרוסית