Le modifiche al Codice Urbanistico formulate dal Ministero delle Costruzioni, di cui Izvestia ha letto, introducono un nuovo concetto: "lavori preparatori", che possono essere eseguiti fino al ricevimento di una licenza edilizia. Secondo gli esperti, il nuovo meccanismo ridurrà i tempi di messa in servizio dell'impianto ed elaborerà il progetto con maggiore attenzione. Migliorerà anche il posto della Russia nella classifica Doing Business della Banca Mondiale.

Le imprese edili potranno iniziare i lavori prima di ottenere l'autorizzazione a farlo. Le modifiche al Codice Urbanistico sono state predisposte dal Ministero delle Costruzioni. Introducono un nuovo concetto di "un insieme di lavori del periodo preparatorio di costruzione, ricostruzione". Tali lavori possono iniziare prima dell'ottenimento del permesso di costruire. A causa di ciò, gli sviluppatori saranno in grado di ridurre significativamente i tempi di costruzione o riparazione dell'edificio. Ci sarà anche un periodo aggiuntivo per una selezione più approfondita degli appaltatori.

Per iniziare i lavori preparatori, dovrai ottenere un permesso separato per i lavori preparatori. Per fare ciò è necessario presentare la documentazione di progetto, che poi supererà l'esame di stato (il periodo massimo previsto per questa procedura è di 20 giorni).

Se entro un anno non viene rilasciata l'autorizzazione per la costruzione principale, il cliente sarà tenuto a riportare il terreno "in condizioni agibili" e ripristinare lo "stato perturbato dell'ambiente".

Il Ministero delle Costruzioni non ha potuto fornire un commento operativo.

L'avvocato dell'ufficio legale HEADS Consulting Konstantin Khanin ha spiegato che i lavori preparatori includeranno "la costruzione di strade di accesso, la sistemazione delle principali reti ingegneristiche, la creazione di infrastrutture di costruzione, compresa la costruzione di edifici temporanei, lo sgombero del territorio, l'installazione di edifici di inventario, recinzioni e illuminazione del cantiere, predisposizione dei siti per lo stoccaggio dei materiali edili, sistemazione delle aree fumatori, pannelli con equipaggiamento primario antincendio, installazione di una gru a torre.

A suo avviso, il nuovo ordine accelererà il processo di costruzione.

— Ora il tempo di attesa per l'ottenimento del permesso di costruire sarà dedicato ai lavori preparatori. Secondo Konstantin Khanin, l'organizzazione di costruzione potrà ancora trarne vantaggio e accelerare il suo ritmo.

Sergey Dolzhnikov, direttore generale della Expert Engineering Company, ha ritenuto che una tale procedura potrebbe far risparmiare molto tempo.

- La mobilitazione e il lavoro preparatorio possono richiedere in media dai due ai quattro mesi, a seconda del tipo di lavoro, un periodo piuttosto grave. Puoi usare questo tempo extra per pianificare tutto, condurre un esame, organizzare con cura il lavoro, ha detto.

Sergei Dolzhnikov ha sottolineato che, a causa del tempo aggiuntivo, è possibile avvicinarsi con attenzione alla selezione di un appaltatore, da cui beneficerà la qualità della costruzione.

"Dato che sarà possibile utilizzare il tempo necessario per ottenere tutte le approvazioni, non ci sarà fretta, come spesso accade ora, quando tutto ha fretta di farlo all'ultimo momento", ha affermato Sergey Dolzhnikov.

Come ha chiarito, il periodo di un anno previsto dalla nuova legge, durante il quale bisogna avere il tempo per ottenere il permesso di costruire, è abbastanza, a condizione che il committente abbia le adeguate qualifiche.

Allo stesso tempo, ha osservato che la pratica di applicare tali norme potrebbe portare sorprese inaspettate.

— L'idea in sé è buona, ma c'è una questione di attuazione. Tutto dipende da quanto è facile ottenere il permesso per i lavori preparatori. Se questa procedura è onerosa, in generale cambieremo il punteruolo con il sapone, - ha osservato Sergey Dolzhnikov.

Nella classifica Doing Business della Banca Mondiale per il 2016, la Russia si è classificata al 115° posto in termini di “permessi di costruzione”, mentre era al 40° in termini di “facilità di fare impresa” e al 26° in termini di “facilità di avviare un'impresa”. Parlando all'ultimo collegio del Ministero dell'edilizia nel marzo di quest'anno, il primo vice primo ministro del governo russo Igor Shuvalov ha prestato particolare attenzione a questo.

Quando si parla della possibilità di un qualche tipo di azione, è auspicabile capire sempre fino a che punto tale azione è legale e quali conseguenze possono sorgere nel corso dell'attuazione del piano. Dopo aver chiarito le conseguenze, c'è il desiderio di capire come è ancora possibile avviare l'azione e avere rischi minimi nella sua attuazione. Dato che organizzo progetti di costruzione, hai già intuito che stiamo parlando dell'inizio dei lavori di costruzione della struttura fino al momento in cui viene ricevuta la licenza edilizia. Questo articolo è rivolto principalmente agli sviluppatori che sono fondamentalmente solo investitori in un progetto di costruzione, ma allo stesso tempo hanno la responsabilità personale dei processi che si svolgono sul loro terreno. Pertanto, nel presentare i miei pensieri, cercherò di essere comprensibile anche a un pubblico non professionale, spiegando alcuni termini e definizioni nel corso della presentazione.

Immediatamente voglio chiarire chi è lo sviluppatore. Il concetto: lo sviluppatore è chiaramente definito dal Codice urbanistico della Federazione Russa, come persona fisica o giuridica, fornitura di costruzione, ricostruzione, revisione di strutture per la costruzione di capitali sul terreno di sua proprietà, nonché esecuzione di indagini ingegneristiche, preparazione della documentazione di progetto per la loro costruzione, ricostruzione, revisione. Cioè, uno sviluppatore è una persona che, per proprietà o qualsiasi altro diritto legale (ad esempio, locazione), possiede un appezzamento di terreno su cui esegue la costruzione di un oggetto.

La versione del Codice Urbanistico, adottata nel 2004, ha determinato un algoritmo unificato di azioni per l'attuazione del processo costruttivo di qualsiasi oggetto, indipendentemente dalla sua finalità funzionale. Solo seguendo le procedure previste dal Codice Urbanistico, l'oggetto costruito rispetterà i requisiti della normativa in materia di sicurezza industriale, ambientale, tecnica e antincendio. Pertanto, lo Stato garantisce la sicurezza dei suoi cittadini, poiché un oggetto costruito secondo le procedure definite dalla legge non può nuocere alla sicurezza dei cittadini durante il suo funzionamento. Questa tesi è la chiave quando si cercano modi per risolvere il problema posto da questo articolo: è possibile iniziare a costruire un oggetto prima di ottenere un permesso di costruire.

La decisione dello sviluppatore di avviare la costruzione senza autorizzazione è spesso causata nella maggior parte dei casi da ragioni abbastanza logiche:

• mancanza di tempo per l'urgenza di realizzare un progetto imprenditoriale;
• mancanza di capacità finanziaria per attrarre specialisti in questo campo nella fase iniziale;
• meno spesso, ignoranza dei requisiti della legislazione sulla necessità dell'attuazione legale della costruzione.

Tuttavia, lo sviluppatore dovrebbe essere consapevole del fatto che il Codice dei reati amministrativi della Federazione Russa (articolo 9.5.) prevede varie violazioni della procedura stabilita per la costruzione, ricostruzione, revisione di un impianto di costruzione di capitali e la sua messa in funzione non solo un multa inflitta alle persone giuridiche per un importo fino a un milione di rubli, ma anche la possibilità di sospendere le attività dell'organizzazione fino a novanta giorni.

Conseguenze molto più gravi possono sorgere quando le autorità statali vanno in tribunale con una causa contro lo sviluppatore per riconoscere la struttura eretta come costruzione illegale. Ai sensi dell'articolo 222 del codice civile della Federazione Russa: costruzione non autorizzata è un edificio, struttura o altra struttura eretta, creata su un appezzamento di terreno non fornito secondo la procedura stabilita, o su un appezzamento di terreno il cui uso consentito non consente la costruzione di questo oggetto su di esso, o eretto , realizzato senza ottenere le necessarie autorizzazioni a tal fine o in violazione di codici e regolamenti urbanistici ed edilizi. Molto spesso, tali cause si concludono con una decisione del tribunale sulla demolizione dell'oggetto ea spese dello sviluppatore.

Ha immediatamente senso separare le diverse situazioni che hanno diverse implementazioni procedurali dei progetti di costruzione. In primo luogo, considera i casi in cui non sono richiesti permessi di costruzione.

L'articolo 51 del Codice Urbanistico definisce l'elenco di tali oggetti:

• costruzione, ricostruzione di oggetti che non sono oggetti di costruzione di capitale (chioschi, capannoni e altri);
• costruzione sul lotto di terreno di edifici e strutture ad uso ausiliario;
• .

Per correttezza, si precisa che non ho elencato tutti i casi in cui non è richiesta la concessione edilizia, ma ho scelto quelli che sono direttamente correlati e di interesse per l'argomento di cui stiamo parlando.

Partiamo con ordine, poiché la specificità della normativa che a prima vista sembra non essere in realtà tale per la mancanza di criteri chiari in alcuni casi.

Caso 1: costruzione di un garage su un terreno fornito a un individuo per scopi non legati ad attività imprenditoriali, o costruzione di una dacia economica su un terreno fornito per il giardinaggio;

Qui è tutto molto chiaro e comprensibile. È chiaro che è chiaro dove, ma non è il caso del principale contingente di lettori di questo articolo. Presumo che la cerchia principale di lettori sia interessata al posizionamento di magazzini e strutture industriali.

Caso 2: costruzione, ricostruzione di oggetti che non sono oggetti di costruzione di capitale (chioschi, capannoni e altri). Questo è il caso in cui, con una certa qualità dell'oggetto previsto per la costruzione, può sorgere un tentativo da parte del committente di "tirare su" il suo oggetto secondo i criteri descritti per non ottenere legalmente un permesso di costruire. Ad esempio, l'edificio è di piccole dimensioni, a un piano, realizzato con strutture prefabbricate e non richiede costi di costruzione significativi, sembrerebbe non rientrare nel criterio "e altri". Tuttavia, non tutto risulta essere così semplice a un esame più attento di questa opzione.

Considera la situazione.

Secondo la definizione data dal Codice Urbanistico: oggetto di costruzione di capitale - un edificio, struttura, struttura, oggetti la cui costruzione non è completata (di seguito - oggetti di costruzione in corso), ad eccezione di edifici temporanei, chioschi, capannoni e altre strutture simili. Gli edifici temporanei vengono aggiunti ai chioschi e ai capannoni elencati in precedenza, e ancora altri come loro. Questo è tutto ciò che dà la legislazione, rivelando il significato della sua norma. Ritengo che in questo caso, logicamente, per determinare questa tipologia di oggetti che non necessitano di concessione edilizia perché non relativi ad oggetti strumentali di capitale, sia possibile applicare il criterio di un oggetto immobiliare, che viene divulgato dal Codice civile. Cioè, se l'oggetto pianificato per la costruzione dopo la costruzione avrà le caratteristiche di un oggetto immobiliare: saldamente connesso con il terreno, cioè oggetti che non possono essere spostati senza danno sproporzionato alla loro destinazione, compresi edifici, strutture, oggetti di costruzione in corso, allora è sicuramente un oggetto di costruzione di capitale. Come si suol dire, a questo servono gli immobili, che non hanno compiti d'uso temporanei, cioè a breve termine, così come non hanno possibilità di facile trasferimento o trasporto. Cioè, sono tornati a chiosco.

Se hai dei dubbi sul fatto che la costruzione prevista per la costruzione sia un oggetto di costruzione capitale o, al contrario, c'è la tentazione di farla passare come tale, ti consiglio di tenere conto che potresti doverlo provare anche in tribunale a la causa delle autorità statali. La probabilità del tuo successo, con la minima deviazione dal "baldacchino" o dal "chiosco", a causa della mancanza di una chiara definizione di tali oggetti, è trascurabile. Ho citato le conseguenze del riconoscimento dell'oggetto costruito come costruzione non autorizzata dal tribunale di cui sopra.

A volte ci sono regolamenti approvati dalle autorità locali che determinano la procedura per consentire il posizionamento di oggetti temporanei, capannoni, chioschi e altro. Bene, davvero, non puoi ottenere lo stesso permesso di costruzione, avendo precedentemente sviluppato la documentazione di progettazione per una tettoia estiva vicino a un bar. Tuttavia, vi avverto che anche se riuscite a “convincere” e ottenere, ad esempio, tale permesso per un edificio adibito a magazzino, ciò non significa affatto che il giudice, quando vi si rivolge con una memoria di domanda della procura ufficio contro il committente, avviato a sua volta dichiarazione dell'ente statale di vigilanza edilizia, ci saranno motivi per vedere un chiosco nell'edificio adibito a magazzino che hai costruito.

Quando si discute di questa opzione per implementare la costruzione di un oggetto senza ottenere un permesso di costruzione, non bisogna dimenticare il tipo di uso consentito del terreno. Vale a dire, è illegale costruire, anche se temporaneo, un oggetto di scambio su un appezzamento di terreno destinato a scopi produttivi. Il tipo di utilizzo consentito del lotto di terreno è indicato nel passaporto catastale del lotto di terreno o in un estratto da esso, un certificato di proprietà del lotto di terreno, un contratto di locazione del terreno, puoi anche vederlo in libero accesso al pubblico mappa catastale di Rosreestr (rosreestr.ru).

Caso 3: costruzione su terreno di fabbricati e strutture ad uso ausiliario.

Questo è già un caso del tutto possibile per l'implementazione con un approccio professionale e il corretto algoritmo di implementazione. Ma è applicabile solo se ci sono oggetti già messi in funzione nel sito che corrispondono al tipo di uso consentito del terreno.

La sottigliezza principale qui è che il nuovo oggetto deve avere segni oggettivi di garantire gli oggetti principali durante il loro funzionamento, mentre ancora una volta non ci sono criteri per classificare gli oggetti di costruzione di capitale come ausiliari nella legislazione. Ad esempio, è stato realizzato e messo in funzione un complesso di magazzini, e l'edificio del posto di blocco previsto per la costruzione è abbastanza idoneo per la definizione di una struttura ad uso ausiliario. Ma sicuramente non funzionerà il contrario: è stato costruito e messo in funzione un edificio posto di blocco, ed è stato eretto un edificio magazzino senza permesso di costruire, spacciandolo per una struttura ad uso ausiliario. La pratica conosce il caso in cui è stato possibile mettere in funzione e registrare un gasdotto come oggetto di uso ausiliario per un sito produttivo.

Ma anche con questi oggetti ausiliari sarà necessario lavorare, poiché molto probabilmente non sarà possibile registrarli come oggetto immobiliare, dopo il completamento della costruzione, immediatamente a Rosreestr (camera di registrazione). La difficoltà sta nell'assenza nella legge federale "Sulla registrazione statale dei diritti immobiliari e delle transazioni con essa" dell'elenco dei documenti da presentare per la registrazione delle strutture ausiliarie di nuova costruzione. Cioè, una legge prevede la costruzione di tali strutture, mentre le procedure per la loro registrazione statale non sono definite da un'altra legge. In questo caso, il cancelliere statale di Rosreestr si rifiuta di registrarsi, poiché non è uno specialista nel campo della costruzione per determinare la qualità di un oggetto da costruzione di capitale. E questo è legale e logico, poiché la sua funzione è quella di effettuare la registrazione sulla base di documenti definiti dalla legge, che non sono definiti in relazione agli oggetti di costruzione di capitale di uso ausiliario e non esistono criteri per classificarli come tali. Di conseguenza, dopo aver ricevuto un rifiuto, è necessario impugnarlo in tribunale. Presentare una richiesta di riconoscimento della struttura costruita come avente segni di uso ausiliario, con la necessità della sua registrazione statale.

Pertanto, il giudice deciderà la possibilità di riconoscere l'oggetto come ausiliario e la cosa più importante in questo processo sarà la presentazione di una documentazione organizzativa, progettuale e costruttiva che sia corretta dal punto di vista della legge, comprovante la tua posizione.

Caso 4: negli altri casi, se ai sensi del presente Codice, la legislazione degli enti costitutivi della Federazione Russa sulle attività di pianificazione urbana, non è richiesto l'ottenimento di un permesso di costruzione.

Questa norma del codice urbanistico afferma che gli enti costitutivi della Federazione Russa, con i loro atti legislativi regionali, possono determinare l'elenco dei progetti di costruzione di capitali che non richiedono un permesso di costruzione. Nella regione di Mosca nell'ottobre 2014, secondo me, c'è stata una rivoluzione con l'avvento della Legge della regione di Mosca n. 124/2014-OZ del 10/10/2014. Ha stabilito che per alcune strutture della rete elettrica, strutture di comunicazione linea-cavo e linee di telecomunicazione via cavo, reti di distribuzione e consumo di gas in costruzione nella regione di Mosca, non è necessario ottenere un permesso di costruzione. Innanzitutto, questa legge mira a semplificare l'amministrazione durante la costruzione da parte delle grandi organizzazioni di rete della regione di Mosca: State Unitary Enterprise MO Mosoblgaz, PJSC MOESK e simili, ma per altri sviluppatori ha senza dubbio semplificato le prove burocratiche se utilizzata correttamente. Sfortunatamente, questo è finora l'unico elenco di oggetti nella regione di Mosca che non richiedono un permesso di costruzione, come definito dalla legislazione regionale.

Abbiamo analizzato tutti i casi in cui non è richiesta la concessione edilizia e abbiamo riscontrato che non c'è molto spazio di manovra. Ma anche quando il committente decide di iniziare la costruzione senza autorizzazione, nei casi sopra discussi, è necessario un approccio professionale competente per attuare il piano con un alto grado di affidabilità, per ottenere il risultato desiderato in ogni fase di attuazione.

Consideriamo ora il caso in cui è necessario ottenere un permesso di costruzione, ma il committente deve iniziare la costruzione per qualche motivo prima.

A volte puoi sentire l'opinione che i lavori preparatori sono consentiti prima di ottenere un permesso di costruzione. Nel momento in cui scrivo, questo non è vero. Tali modifiche alla legislazione sono state introdotte solo per la costruzione di strutture olimpiche a Sochi. Allo stato attuale, non è possibile avviare la costruzione fino a quando non si ottiene una licenza edilizia.

Ma vale la pena notare che attualmente sono in corso gli accertamenti interdipartimentali, prima di essere sottoposto alla Duma di Stato, un disegno di legge sulle modifiche al Codice Urbanistico, che, se adottato, consentirà la predisposizione in loco e fuori sede lavori da iniziare secondo l'elenco che sarà determinato dal Ministero delle Costruzioni della Federazione Russa. L'inizio dei lavori preparatori sarà effettuato su decisione dello sviluppatore in modalità di notifica, con la fornitura di un determinato elenco di documenti. La cosa principale di questo disegno di legge è che, al momento dell'inizio dei lavori preparatori, il committente deve avere approvato i documenti per la pianificazione del territorio: un piano urbanistico per un appezzamento di terreno o un progetto di pianificazione del territorio, nel caso di la costruzione di una struttura lineare, nonché la documentazione di progetto preparata. Pertanto, il guadagno di tempo si otterrà solo nel caso della costruzione di un oggetto per il quale è richiesto un esame della documentazione progettuale, che, tenendo conto dell'amministrazione, richiede 50-70 giorni e il tempo di amministrazione per l'ottenimento di un edificio permesso dopo aver ricevuto una conclusione positiva dell'esame è da 10 a 30 giorni. Per gli oggetti che non richiedono l'esame della documentazione di progetto, il guadagno di tempo sarà solo al massimo di un mese, che di solito richiede tempo per assemblare la documentazione già pronta per la consegna e ottenere direttamente una licenza edilizia.

Va notato che le indagini ingegneristiche su un lotto di terreno, i cui risultati sono necessari per la preparazione della documentazione di progetto, non richiedono un permesso di costruzione e anche questo richiede tempo. È obbligatorio svolgere indagini ingegneristiche e geodetiche, indagini ingegneristiche e ambientali, indagini ingegneristiche e geologiche. La necessità di altre indagini ingegneristiche è determinata dal progettista.

Legge della regione di Leningrado del 18 maggio 2012 n. 38-oz "Sulla determinazione dei casi in cui non è richiesta una licenza edilizia sul territorio della regione di Leningrado".

Legge della regione di Mosca del 10 ottobre 2014 n. 124/2014-OZ "Sulla determinazione dei casi in cui non è richiesta una licenza edilizia nel territorio della regione di Mosca".

La realizzazione di opere edili senza apposita autorizzazione (se richiesta) è riconosciuta come non autorizzata e punibile con l'ammenda, e può anche essere oggetto di apposita prescrizione ex art. 222 del codice civile della Federazione Russa - sulla demolizione di un edificio non autorizzato. A questo proposito, la questione di quali lavori possono essere eseguiti sul sito prima di ottenere una licenza edilizia è estremamente interessante.

Arte. 9.5 del Codice dei reati amministrativi della Federazione Russa.

Molti sviluppatori iniziano a svolgere lavori preparatori sul sito prima di ottenere un permesso di costruzione. Allo stesso tempo, i partecipanti al mercato delle costruzioni e i funzionari non hanno una chiara comprensione di ciò che può essere incluso nei lavori preparatori e di ciò che è direttamente la costruzione.

Ordine del Ministero dello sviluppo regionale della Federazione Russa del 30 dicembre 2009 n. 624.

Una delle definizioni di lavori preparatori è contenuta nella clausola 2 della sezione III dell'Elenco dei tipi di lavori sulle indagini di ingegneria, sulla preparazione della documentazione di progetto, sulla costruzione, ricostruzione, revisione di progetti di costruzione di capitale che incidono sulla sicurezza del capitale progetti di costruzione. Questi includono:

1. smantellamento (smantellamento) di edifici e strutture, pareti, soffitti, rampe di scale e altri elementi strutturali e relativi o parti di essi;
2. costruzione di strade temporanee, siti, reti e strutture ingegneristiche;
3. installazione di binari per gru ferroviarie e fondazioni (supporti) di gru fisse;
4. installazione e smontaggio magazzino ponteggi esterni ed interni, scivoli per rifiuti tecnologici.

Tuttavia, la prassi giudiziaria deriva dal fatto che questi lavori preparatori si riferiscono alla costruzione e, una volta completati, il committente deve già avere in mano una licenza edilizia.

Decreto del tribunale arbitrale del distretto di Mosca del 25 dicembre 2014 n. F05-6882/2014 nel caso n. A41-7448/14; Risoluzione del tribunale arbitrale del distretto di Volga-Vyatka del 2 aprile 2015 n. F01-761/2015 nel caso n. A31-8575/2014.

Allo stesso tempo, il concetto di "lavori preparatori" è contenuto anche nella clausola 3.3 del SNiP "Sicurezza del lavoro nelle costruzioni. Parte 2. Produzione edile. SNiP 04-12-2002 ". Secondo la norma specificata, prima dell'inizio della costruzione della struttura, l'appaltatore generale deve eseguire i lavori preparatori sull'organizzazione del cantiere, necessari per garantire la sicurezza della costruzione, tra cui:

Decreto del Gosstroy di Russia del 17 settembre 2002 n. 123.

1. recinzione del cantiere durante la costruzione di un oggetto in un insediamento o sul territorio di un'organizzazione;
2. rilascio del cantiere per la costruzione dell'impianto (bonifica del territorio, demolizione di edifici), pianificazione del territorio, drenaggio (se necessario, abbassamento del livello delle acque sotterranee) e trasmissione delle comunicazioni;
3. sistemazione di strade temporanee, posa di reti di alimentazione temporanea, illuminazione, approvvigionamento idrico;
4. consegna e collocamento nel territorio del cantiere o fuori di esso di inventario di edifici e strutture sanitarie, industriali e amministrative;
5. installazione di binari per gru, luoghi per lo stoccaggio di materiali e strutture.

I tribunali trattano questo elenco in modo più umano. Quindi, ad esempio, il Servizio federale antimonopoli del distretto di Volga-Vyatka, riferendosi all'elenco di cui sopra, è giunto alla conclusione che la recinzione del sito con una recinzione e l'installazione di un rimorchio da costruzione non rientrano nel concetto di "costruzione" e non è necessario ottenere una licenza edilizia per la loro realizzazione.

Decreto del Servizio federale antimonopoli del distretto Volga-Vyatka del 3 settembre 2009 nel caso n. A82-3683 / 2009-39.

Si precisa che l'applicazione da parte dei tribunali dell'elenco di cui sopra potrebbe essere dovuta al fatto che era obbligatoria per la sua inclusione nell'elenco delle norme obbligatorie. Nel frattempo, dal 1 luglio 2015, è in vigore un nuovo Elenco di standard obbligatori, in cui lo SNiP specificato non è più disponibile.

Tuttavia, numerosi tribunali applicano ancora questo elenco quando risolvono controversie sulla necessità di un permesso di costruire per l'esecuzione di determinati lavori. Ma non è possibile chiamare tale pratica sistemica.

L'elenco delle norme e dei codici di condotta nazionali (parti di tali standard e codici di condotta), a seguito del quale, su base obbligatoria, il rispetto dei requisiti della legge federale "Norme tecniche sulla sicurezza degli edifici e delle strutture" è assicurato, approvato con decreto del governo della Federazione Russa del 21.06.2010 n. 1047-r.

Sentenza della Corte Arbitrale del Distretto degli Urali del 13 ottobre 2016 n. F09-9140/16 nella causa n. A50-474/2016; Risoluzione del tribunale arbitrale del distretto del Caucaso settentrionale del 28 ottobre 2016 n. F08-7707/2016 nella causa n. A32-13297/2016.

Probabilmente, i lavori preparatori indicati nell'elenco approvato con decreto del Ministero dello sviluppo regionale della Federazione Russa del 30 dicembre 2009 n. 624, i tribunali si riferiscono ai lavori di costruzione, poiché si trovano nella sezione III, che si chiama "Tipi di lavori di costruzione, ricostruzione e revisione”. Allo stesso tempo, le opere elencate in SNiP 12-04-2002 non sono riconosciute come tali, poiché, in base alla formulazione del relativo paragrafo, l'appaltatore generale deve completarle prima dell'inizio della costruzione per garantire la sicurezza della costruzione.

Sfortunatamente, in entrambi gli elenchi sono inclusi alcuni tipi di lavori (ad esempio demolizione di edifici, organizzazione di strade temporanee) e questo crea confusione.

Il Ministero dello sviluppo regionale della Federazione Russa ha tentato di snellire i lavori preparatori adottando un'ordinanza "Su approvazione dell'elenco dei lavori preparatori per la costruzione, ricostruzione, revisione di un impianto di costruzione di capitale che può essere effettuato prima dell'emissione di un permesso di costruire”. Infatti, la bozza di tale ordinanza proponeva di consolidare la facoltatività dell'ottenimento di un permesso di costruzione durante l'esecuzione di lavori specificati come preparatori nell'elenco approvato con decreto del Ministero dello sviluppo regionale della Federazione Russa del 30 dicembre 2009 n. ” e in alla fine è rimasto solo un progetto.

Nel 2015, il Ministero dell'edilizia e dell'edilizia abitativa e dei servizi pubblici della Federazione Russa ha preparato una bozza di modifica del codice urbanistico, consentendo agli sviluppatori di svolgere lavori preparatori prima di ottenere un permesso di costruzione. Tuttavia, questi emendamenti non sono stati ancora adottati.

Approvato con decreto del governo della Federazione Russa del 26 dicembre 2014 n. 1521.

Alla luce di quanto sopra, si deve precisare che attualmente non esiste una prassi consolidata federale generale sulla possibilità di eseguire lavori preparatori senza ottenere una licenza edilizia, e il committente corre ogni volta il rischio di iniziare a svolgere i lavori preparatori prima di ottenere un permesso di costruire, se non sono state adottate norme specifiche a livello regionale - o atti speciali che regolano la materia.

Separatamente, vale la pena analizzare la procedura per l'esecuzione dei lavori di demolizione di immobili.

La normativa non dà una risposta chiara alla questione della necessità di ottenere un permesso di costruire per eseguire un tipo di lavoro come la demolizione. Come dimostrato in precedenza, lo smantellamento delle strutture ubicate nei cantieri (demolizione) può essere qualificato sia come opera propedeutica all'inizio dei lavori, sia come opera che i tribunali tendono a considerare come una delle prime fasi della costruzione.

Nel codice civile della Federazione Russa, la "costruzione" è l'attività di creazione di edifici, strutture, strutture (anche sul sito di progetti di costruzione di capitali demoliti). Il progetto per l'organizzazione del lavoro di demolizione o smantellamento di oggetti di costruzione di capitale, le loro parti (se necessario, demolizione o smantellamento di oggetti di costruzione di capitale, loro parti per la costruzione, ricostruzione di altri oggetti di costruzione di capitale) è una delle sezioni del progetto documentazione ai sensi dei commi. 7 p.12 art. 48 GRK RF. Questa parte della documentazione del progetto è allegata alla domanda per il rilascio di un permesso di costruzione (clausola "g", clausola 3, parte 7, articolo 51 del codice civile della Federazione Russa). Da queste norme è ovvio che nella terminologia del codice civile della Federazione Russa la demolizione di un edificio per edificare un nuovo edificio al suo posto è una fase di costruzione, e già in questa fase il committente necessita di una licenza edilizia.

Nel frattempo, il GRK della Federazione Russa non disciplina la demolizione di una struttura per scopi diversi dalla nuova costruzione.

Riteniamo che la questione della necessità di ottenere la concessione edilizia al momento della demolizione dell'immobile in cantiere debba essere risolta tenendo conto della documentazione progettuale predisposta. Se lo smantellamento dell'edificio, secondo tale documentazione, è la prima fase della costruzione, una volta completata, dovresti già avere un permesso di costruire in mano. Se la documentazione di progetto è stata redatta sulla base del fatto che al momento dell'inizio dei lavori di costruzione il sito sarebbe già libero da edifici, il committente può prima smantellare gli edifici presenti sul sito (senza ottenere una licenza edilizia), e solo successivamente ottenere l'apposita autorizzazione e procedere alla costruzione di un nuovo edificio secondo il progetto.

Nonostante la demolizione possa essere spesso più pericolosa dal punto di vista dell'incolumità delle persone rispetto alle singole opere edili, riteniamo che l'assenza della necessità di ottenere una licenza edilizia sia dovuta alla breve durata di tale azione. Il committente che effettua lo smantellamento è comunque tenuto al rispetto di tutte le norme tecniche che regolano tale attività. L'esame della documentazione di progetto e l'ottenimento di una licenza edilizia per la costruzione di nuovi impianti o la ricostruzione sono necessari in quanto l'impianto risultante esisterà nell'ambiente umano per anni o decenni e l'autorità pubblica deve in qualche modo garantire la sicurezza non solo per il periodo di lavoro diretto, ma anche per la vita dell'oggetto.

1.2.2. Ricostruzione

Ai sensi del comma 14 dell'art. 1 GK RF in fase di ricostruzione di strutture per la costruzione di capitali (ad eccezione delle strutture lineari) significa una modifica dei parametri di un oggetto da costruzione di capitale, le sue parti (altezza, numero di piani, area, volume), inclusa una sovrastruttura, ristrutturazione, ampliamento di un oggetto da costruzione di capitale, nonché sostituzione e (o) ripristino del carico - strutture edili portanti di un oggetto da costruzione di capitale, ad eccezione della sostituzione di singoli elementi di tali strutture con elementi simili o di altro tipo che migliorano le prestazioni di tali strutture e (o) il ripristino di tali elementi.

Pertanto, la ricostruzione è sempre un cambiamento in alcune caratteristiche di un oggetto. Dal punto di vista del diritto civile, la ricostruzione è l'elaborazione di una cosa (articolo 220 del codice civile della Federazione Russa) e, di conseguenza, come risultato della ricostruzione, appare sempre una cosa nuova.

Il codice civile della Federazione Russa non prevede permessi separati per la ricostruzione di progetti di costruzione di capitali. Lo sviluppatore durante la ricostruzione, così come durante la costruzione, riceve un permesso di costruzione e, al completamento della ricostruzione, un permesso per mettere in funzione la struttura. Sono questi documenti che saranno indicati come documenti del titolo nell'USRN.

Nel frattempo, in precedenza, l'autorità di registrazione non considerava le singole modifiche delle caratteristiche dell'oggetto come ricostruzione e si limitava a registrare le modifiche. Tali modifiche, ad esempio, includevano una modifica del volume dei lavori di costruzione e installazione completati (percentuale di completamento) per gli oggetti in costruzione in corso, una modifica nell'area dell'oggetto dovuta al suo chiarimento nel modo prescritto, compreso quando si modifica la procedura per determinare l'area dell'oggetto. Il 1° gennaio 2017 è entrata in vigore una nuova legge sulla registrazione degli immobili e la procedura per la tenuta del Registro unificato degli immobili dello Stato, e tali documenti non prevedono direttamente un elenco di casi in cui una modifica delle caratteristiche di un oggetto non è una ricostruzione.

Clausola 68 delle Regole per il mantenimento del registro statale unificato dei diritti immobiliari e delle transazioni con esso, la composizione del numero di registrazione, approvata dall'ordinanza del Ministero dello sviluppo economico della Russia del 23 dicembre 2013 n. 765.

Legge federale n. 218-FZ del 13 luglio 2015 "Sulla registrazione statale degli immobili".

Un edificio ricostruito, così come uno di nuova costruzione, può risultare un edificio abusivo se il committente non ottiene le necessarie autorizzazioni e rispetta le norme edilizie e urbanistiche obbligatorie. In questo caso, il modo principale per eliminare la violazione sarà quello di riportare l'edificio non autorizzato allo stato originale (prima della ricostruzione non autorizzata). Il tribunale obbliga una persona a demolire un bene immobile ricostruito arbitrariamente solo se è accertato che l'oggetto non può essere portato nello stato che esisteva prima dell'esecuzione di tale lavoro.

È di fondamentale importanza distinguere la ricostruzione da altri tipi di lavori, in particolare da grandi riparazioni o riqualificazioni, poiché tali lavori, a differenza della ricostruzione, non richiedono un permesso di costruzione nel quadro del codice civile della Federazione Russa.

Approvato con ordinanza del Ministero dello Sviluppo Economico della Russia del 16 dicembre 2015 n. 943.

Il confronto delle definizioni di questi tipi di lavoro mostra che la differenza principale è modifica dei parametri dell'oggetto di costruzione capitale durante la ricostruzione e l'assenza di tale cambiamento durante importanti riparazioni o riqualificazioni. Nel frattempo, non è così facile stabilire cosa intende il legislatore con questo. Per comprendere questo criterio, bisognerà rivolgersi alla pratica delle forze dell'ordine:

"Revisione della prassi giudiziaria nei casi relativi ad abusi edilizi".

Lettera del Ministero dello sviluppo regionale della Federazione Russa del 22 febbraio 2012 n. 3706-DSh / 08.

Delibera del Tribunale Arbitrale del Distretto degli Urali del 1 giugno 2015 n. F09-2976/15 nella causa n. A50-14365/2014.

Lettera del Comitato per gli alloggi del governo di San Pietroburgo del 13 dicembre 2011 n. 18-5796/11.

Determinazione della Corte Suprema della Federazione Russa del 28 aprile 2015 n. 11-KG15-9.

Questi e molti altri esempi di pratiche giudiziarie e di contrasto confermano la conclusione che il confine tra ricostruzione e altre opere in relazione a progetti di costruzione di capitali non è chiaro. In caso di dubbi sulla natura del prossimo lavoro, si può raccomandare al committente di rivolgersi all'ente statale (comunale) competente con una domanda di permesso di costruzione. Se lo sviluppatore è fortunato, riceverà una risposta dall'ente statale che non è richiesta una licenza edilizia per eseguire i lavori specificati nella domanda. Questa risposta aiuterà lo sviluppatore in tribunale se il supervisore successivamente cambia approccio e cerca di ritenerlo responsabile. Tuttavia, l'organismo autorizzato può rifiutarsi di rilasciare un permesso di costruzione per motivi strettamente formali - non vi è alcuna conclusione positiva dall'esame della documentazione del progetto. In questo caso, lo sviluppatore può fare affidamento solo sulle forze dell'ordine e sulla pratica giudiziaria, che hanno caratterizzato il tipo di lavoro che lo sviluppatore andrà a svolgere. Ma l'analisi di tale pratica in ogni caso non fornirà una garanzia inequivocabile di un approccio simile dell'organismo autorizzato e del tribunale in una situazione particolare.

Separatamente, vorrei affrontare la questione della distinzione tra ricostruzione e nuova costruzione con la demolizione del vecchio edificio. Nonostante, per loro natura, entrambi questi tipi di lavori richiedano l'ottenimento di un permesso di costruire, nella pratica vi sono situazioni in cui la distinzione tra tali concetti può svolgere un ruolo significativo per il committente. Pertanto, l'inammissibilità della nuova costruzione (e, di conseguenza, della demolizione quale sua fase) entro i confini del territorio di un sito del patrimonio culturale è stabilita dai commi. 1 p.1 art. 5.1 della Legge della Federazione Russa del 25 giugno 2002 n. 73-FZ "Sugli oggetti del patrimonio culturale (monumenti di storia e cultura) dei popoli della Federazione Russa" (di seguito - Legge n. 73-FZ). Nel frattempo, sulla base della formulazione di questa norma, è consentita la ricostruzione di oggetti da costruzione di capitale (che non sono OKN) senza aumentare le caratteristiche volumetriche e spaziali entro i confini di questo territorio.

Come nei casi sopra descritti, non è sempre possibile tracciare un confine netto tra nuova costruzione e demolizione come prima fase e ricostruzione, in cui verrà lasciata una parte insignificante delle strutture capitali dell'ex edificio. A nostro avviso, nell'ambito della ricostruzione, dovrebbe essere lasciata almeno una struttura portante. Se vengono lasciati solo singoli elementi di tale struttura, il suo scopo funzionale andrà perso e, molto probabilmente, tale lavoro dovrebbe essere valutato come demolizione e nuova costruzione. Nel frattempo, non esiste un approccio consolidato nella pratica giudiziaria o delle forze dell'ordine.

1.2.3. Revisione

La nozione di “revisione” è contenuta nello stesso art. 1 GK RF. Secondo il paragrafo 14.2 del presente articolo,

revisione di oggetti da costruzione di capitale (ad eccezione degli oggetti lineari) - sostituzione e (o) restauro di strutture edilizie di oggetti da costruzione di capitale o elementi di tali strutture, ad eccezione delle strutture edilizie portanti, sostituzione e (o) restauro di ingegneria e sistemi di supporto tecnico e reti di ingegneria e fornitura tecnica di strutture per la costruzione di capitali o loro elementi, nonché sostituzione di singoli elementi di strutture edilizie portanti con elementi simili o di altro tipo che migliorano le prestazioni di tali strutture e (o) restauro di questi elementi.

A differenza della costruzione o della ricostruzione, le riparazioni importanti non danno luogo a nulla di nuovo. Inoltre, la revisione dal 2011 non richiede l'esame della documentazione del progetto (clausola 3, articolo 49 del codice civile della Federazione Russa), l'ottenimento di un permesso di costruzione (clausola 4.1, clausola 17, articolo 51 del codice civile russo Federation) e, di conseguenza, commissionando nuovo oggetto.

Queste differenze stanno spingendo gli sviluppatori a un'interpretazione ampia del concetto di "revisione" e tentano di ricostruire l'oggetto della costruzione del capitale nell'ambito di questa procedura. Consideriamo più in dettaglio quali lavori possono essere eseguiti nell'ambito di un'importante revisione.

Dall'attuale definizione di grande revisione, si possono distinguere le seguenti tipologie di lavoro ricomprese in questo concetto:

• sostituzione e (o) ripristino di strutture non portanti di oggetti di costruzione di capitale o elementi di tali strutture;
• sostituzione di singoli elementi di strutture edilizie portanti con elementi simili o di altra natura che migliorino le prestazioni di tali strutture e (o) ripristino di tali elementi (cioè, in relazione alle strutture portanti, si parla solo dei loro “elementi” );
• sostituzione e (o) ripristino di sistemi di supporto tecnico e ingegneristico e reti di supporto tecnico e ingegneristico per progetti di costruzione di capitale o loro elementi.

Pertanto, la definizione di una grande revisione non implica la creazione di nuove tipologie di strutture (cambiamenti di layout) o di sistemi e reti di ingegneria e supporto tecnico, ad es. per l'attribuzione dei lavori a grandi riparazioni, uno dei segni è l'esistenza della struttura stessa o dei sistemi e delle reti di ingegneria e supporto tecnico al momento dell'inizio dei lavori (cioè in assenza di un sistema di ventilazione nell'edificio, la sua realizzazione non fa non si applica alle riparazioni importanti).

Oltre alle definizioni fornite nel codice civile della Federazione Russa, per distinguere tra ricostruzione e revisione, i tribunali sono spesso guidati dagli standard edilizi dipartimentali del Comitato statale per l'architettura "Regolamenti sull'organizzazione e la conduzione della ricostruzione, riparazione e manutenzione degli edifici residenziali, delle strutture comunali e socio-culturali”, approvato con Ordinanza del Comitato di Stato per l'Architettura 23 novembre 1988 n. 312' . In virtù della clausola 1.2 del presente regolamento, è obbligatorio per tutte le organizzazioni, istituzioni e imprese impegnate nella ricostruzione, nelle riparazioni importanti e in corso e nella manutenzione degli edifici.

In conformità con la clausola 5.1 del presente documento, un'importante revisione dovrebbe includere l'eliminazione dei malfunzionamenti di tutti gli elementi usurati, il ripristino o la sostituzione (ad eccezione della sostituzione completa di fondazioni in pietra e cemento, pareti portanti e telai) per una maggiore durata ed economico, migliorando le prestazioni degli edifici in riparazione. Allo stesso tempo, si può realizzare un ammodernamento economicamente valido di un edificio o di una struttura: migliorare la disposizione, aumentare il numero e la qualità dei servizi, attrezzare i tipi mancanti di attrezzature ingegneristiche, abbellire l'area circostante.

Decreto del tribunale arbitrale del distretto del Volga del 16 novembre 2015 n. F06-2387/2015 nel caso n. A12-9157/2015.

Particolare attenzione dovrebbe essere prestata alla dicitura "apparecchiature con i tipi mancanti di apparecchiature di ingegneria". Sulla base della definizione data dal codice civile della Federazione Russa, in relazione alle reti di ingegneria nell'ambito di un'importante revisione, è consentito eseguire solo la sostituzione e (o) il ripristino di sistemi di ingegneria e supporto tecnico e ingegneria e reti di supporto tecnico di strutture per la costruzione di capitali o loro elementi. Cioè, in contrasto con gli standard edilizi dipartimentali, il codice civile della Federazione Russa deriva dal fatto che nuove reti e sistemi di ingegneria non possono apparire come parte di una revisione importante. Allo stesso tempo, il codice civile della Federazione Russa non include i lavori per la costruzione di nuove reti di ingegneria e la ricostruzione.

Pertanto, se il committente sta realizzando una nuova rete ingegneristica in una struttura di costruzione di capitale senza intaccare le strutture portanti, tale opera potrebbe essere definita ristrutturazione, ma nella legislazione questo termine è utilizzato solo in relazione a locali residenziali. In ogni caso, tali lavori non necessitano di concessione edilizia.

Per confrontare grandi riparazioni con rifacimenti si può fare riferimento anche al paragrafo 5.3 dei suddetti regolamenti edilizi. Pertanto, durante la ricostruzione degli edifici (oggetti), sulla base delle condizioni urbane prevalenti e delle norme progettuali vigenti, oltre ai lavori eseguiti durante le riparazioni importanti, possono essere eseguiti:

• modificare la disposizione dei locali, erigere add-on, built-in, ampliamenti e, se ci sono le necessarie giustificazioni, il loro parziale smontaggio;
• innalzamento del livello delle apparecchiature di ingegneria, compresa la ricostruzione delle reti esterne (ad eccezione delle dorsali);
• migliorare l'espressività architettonica degli edifici (oggetti), nonché il miglioramento dei territori adiacenti.

Durante la ricostruzione delle strutture comunali e socio-culturali, l'ampliamento dell'esistente e la costruzione di nuovi edifici e strutture a fini ausiliari e di servizio, nonché la realizzazione di edifici e strutture di destinazione principale, inclusi nel complesso della struttura, possono essere previsto in sostituzione di quelli in liquidazione.

Va notato che i tribunali interpretano le riparazioni di capitale non solo come riparazioni dirette, ma anche lavori che hanno modificato l'oggetto in una parte che non si riferisce ai suoi parametri come oggetto di costruzione di capitale.

Quindi, con riferimento alla definizione di un'importante ristrutturazione, la FAS SZO ha rifiutato di riconoscere come ricostruzione non autorizzata l'opera, a seguito della quale parte del parcheggio interrato è diventato idoneo ad essere adibito a zona commerciale e di intrattenimento.

Decreto del Servizio Federale Antimonopoli del Distretto Nord-Ovest del 4 dicembre 2013 nella causa n. A21-860/2013.

1.2.4. Ristrutturazione e ristrutturazione

Secondo l'art. 25 del Codice dell'edilizia abitativa della Federazione Russa, la riqualificazione di un'abitazione è un cambiamento nella sua configurazione e la ricostruzione di un'abitazione è l'installazione, la sostituzione o il trasferimento di reti di ingegneria, apparecchiature sanitarie, elettriche o di altro tipo che richiedono modifiche al passaporto tecnico dell'abitazione.

La procedura per gli atti degli interessati, nonché le motivazioni per la riorganizzazione e (o) riqualificazione dei locali residenziali sono stabilite dall'art. 26 LCD RF.

Le opere che possono includere questi concetti sono elencate nella clausola 1.7.1 delle Norme e dei regolamenti per il funzionamento tecnico del patrimonio immobiliare, approvato con decreto del Gosstroy della Federazione Russa del 27 settembre 2003 n. 170.

In particolare, riqualificazione i locali residenziali possono includere: spostamento e smontaggio di pareti divisorie, spostamento e sistemazione di porte, disaggregazione o ampliamento di appartamenti con più stanze, sistemazione di cucine e bagni aggiuntivi, espansione dello spazio abitativo attraverso locali ausiliari, eliminazione di cucine buie e ingressi alle cucine attraverso appartamenti o alloggi, disposizione o ristrutturazione di vestiboli esistenti.

Ristrutturazione di locali residenziali(a cui, secondo il paragrafo 1.7 del presente Regolamento, si applica anche il riordino) possono comprendere: installazione di fornelli elettrici domestici in sostituzione di fornelli a gas o focolari di cucine, trasferimento di impianti di riscaldamento idraulici e a gas, installazione e rifacimento di servizi igienici, bagni, posa di nuovi o sostituzione di tubazioni di ingresso e uscita esistenti, reti elettriche e dispositivi per l'installazione di cabine doccia, vasche idromassaggio, lavatrici ad alta potenza e altri impianti idraulici ed elettrodomestici di nuova generazione.

Un elenco simile è contenuto nella clausola 3.7.4 delle Linee guida per la manutenzione e la riparazione del parco immobiliare MDK 2-04.2004, approvate dal Comitato statale per l'edilizia della Russia. In virtù del punto 1.3 del presente manuale, il suo utilizzo non è obbligatorio, tuttavia negli atti giudiziari si può trovare spesso un riferimento ad esso.

Decreto del Servizio federale antimonopoli del distretto della Siberia occidentale del 27 marzo 2014 nel caso n. A81-889 / 2013.

Nonostante tali elenchi non contengano un'indicazione diretta della loro natura, riteniamo che un'interpretazione sistematica della normativa e un'analisi della prassi giudiziaria consentano di classificare altre opere corrispondenti ai concetti espressi dall'art. 25 LCD RF, cioè l'elenco è aperto.

I concetti di "riprogettazione" e "riorganizzazione" nella legislazione federale si applicano solo ai locali residenziali. Tuttavia, in pratica, quando in relazione a locali non residenziali è necessario eseguire lavori che non sono inclusi nel concetto di riparazioni importanti e non modificano i parametri dell'oggetto di costruzione del capitale, gli sviluppatori elaborano lavori come la riqualificazione ( ristrutturazione). Le autorità regionali li incontrano a metà adottando atti normativi che legalizzano in un modo o nell'altro questa procedura. Pertanto, i poteri del Comitato per l'edilizia abitativa del governo di San Pietroburgo includono l'attuazione di orientamenti metodologici sulla ricostruzione e la riqualificazione di locali residenziali e non residenziali nei condomini, sulla valutazione dell'idoneità dei locali residenziali all'abitazione. Conformemente al Regolamento sulla commissione interdipartimentale regionale, approvato con decreto del governo di San Pietroburgo del 02.04.2005 n. 112, i poteri di tale organismo comprendono l'approvazione di progetti di riqualificazione di locali non residenziali senza modificarne scopo, se le strutture portanti dell'edificio non sono interessate in modo significativo, nonché l'accettazione in esercizio di tali locali dopo la riqualificazione.

Allo stesso tempo, non vi è alcuna indicazione che tali procedure vengano eseguite solo in relazione a locali in edifici residenziali. Ci sono atti normativi simili anche a Mosca.

Decreto del governo di San Pietroburgo del 30 dicembre 2003 n. 175 "Sul comitato abitativo".

Requisiti per la ricostruzione e (o) riqualificazione di locali residenziali e non residenziali in condomini e edifici residenziali, approvati con decreto del governo di Mosca del 25 ottobre 2011 n. 508-PP.

La prassi giudiziaria è uniforme in materia di distribuzione dell'art. 25-26 del Codice abitativo della Federazione Russa per locali non residenziali in edifici residenziali con più appartamenti. La questione dell'applicazione di questi articoli agli edifici non residenziali rimane aperta e dipende in gran parte dalla prassi delle forze dell'ordine nelle regioni.

Allo stesso tempo, i singoli organi statali, nell'interpretazione delle norme del codice civile della Federazione Russa e del Codice abitativo della Federazione Russa, giungono alla conclusione che la ricostruzione e la riqualificazione sono correlate come generali e particolari. Pertanto, il Ministero dello Sviluppo Economico della Federazione Russa ha chiarito che la registrazione catastale delle modifiche e (o) la registrazione dei locali in edifici non residenziali (strutture) in relazione alla loro "riprogettazione" viene effettuata in conformità con il piano redatto sulla base di documenti sulla ricostruzione dell'edificio (struttura) o parti di esso. Ma al momento questa posizione non è ampiamente accettata.

Clausola 24 del Regolamento sul riconoscimento dei locali come locali residenziali, locali residenziali inagibili e un condominio come emergenza e soggetti a demolizione o ricostruzione, approvato con decreto del governo della Federazione Russa del 28.01.2006 n. 4.

Ai sensi dei paragrafi. 4 pag.17 art. 51 del codice civile della Federazione Russa, il rilascio di un permesso di costruzione non è richiesto in caso di modifiche alle strutture di costruzione di capitale e (o) loro parti, se tali modifiche non influiscono sulla progettazione e su altre caratteristiche della loro affidabilità e sicurezza e non eccedere i parametri limite di edilizia consentita, ricostruzione previsti dal regolamento urbanistico. In base a questa norma, i lavori che non incidono sulle caratteristiche dell'oggetto da costruzione di capitale possono essere eseguiti senza ottenere una licenza edilizia o altre autorizzazioni.

In pratica, puoi anche incontrare lavori come ammodernamento, riequipaggiamento, manutenzione. Come mostrato sopra, è spesso difficile assegnare lavori anche a gruppi che hanno una definizione a livello federale. Pertanto, consigliamo agli sviluppatori di aderire ai concetti sopra studiati nella progettazione e nella costruzione e, se è necessario utilizzare un'altra terminologia, assicurarsi di spiegare quale lavoro specifico verrà eseguito utilizzando la formulazione di leggi e regolamenti tecnici.

1.2.5. Lavori sulla conservazione dei siti del patrimonio culturale

Questo gruppo di opere si è formato non per l'omogeneità delle tipologie di opere in esso incluse, ma per la loro esecuzione in relazione a edifici speciali, strutture - oggetti del patrimonio culturale. Pertanto, i lavori di conservazione non possono essere direttamente correlati con i lavori "ordinari" previsti dal Codice urbanistico della Federazione Russa.

Tali lavori includono la conservazione, la riparazione, il restauro e l'adattamento per un uso moderno. Maggiori dettagli su tutti i tipi di questi lavori saranno descritti più avanti nella sezione corrispondente.

I lavori che possono essere eseguiti in relazione a siti del patrimonio culturale sono discussi in dettaglio di seguito.

Sulla base dello studio, possiamo affermare che al momento non ci sono confini chiari che separano i tipi di lavoro in gruppi nella legislazione. L'esecuzione di ogni tipo di lavoro che sia almeno leggermente diverso dal solito tipo di lavoro richiede al committente di analizzare le forze dell'ordine e la pratica giudiziaria, chiarire il parere dell'autorità di controllo e consultare esperti di costruzioni e avvocati. In caso contrario, il committente rischia di ottenere una decisione del tribunale che riconosce l'edificio come non autorizzato.

Un'ulteriore riforma della legislazione richiederà chiarimenti delle definizioni sia a livello del codice civile russo che a livello di regole tecniche. Chiarezza e non ambiguità di formulazione in questo ambito sono un prerequisito per ridurre i rischi di riconoscimento delle opere come non autorizzate.

Tabella 2. ANALISI COMPARATA DELLE PROCEDURE PER UN PROGETTO DI COSTRUZIONE DI CAPITALE

	Lavori di conservazione		Procedure "generali".
Nome delle opere	riparazione / restauro	dispositivo per il moderno uso	riqualificazione/ristrutturazione	cap. riparazione	ricostruzione
Ridecorando	+	+	+	+	+
Approfondimento (abbassamento del livello del pavimento) del seminterrato (piano terra)	-	+	-	-	+
Impermeabilizzazione seminterrato (piano terra)	+	+	-	+	+
Smontaggio / installazione di partizioni interne non di capitale	-	+	+	+	+
Il dispositivo di aperture aggiuntive nelle pareti e soffitti principali (volte) o lo smantellamento di parti di pareti, soffitti (volte)	-	+	+	-	+
Smontaggio del vecchio / sistemazione di nuove rampe di scale	-	+	-	+	+
Smantellamento / trasferimento di vecchie e posa di nuove comunicazioni ingegneristiche	-	+	+/-	+	+
Sostituzione di sistemi ingegneristici	-	+	-	+	+
Sostituzione di ascensori, scale mobili, porte automatiche	-	+	-	+	+
Installazione di nuovi ascensori, scale mobili, porte automatiche	-	+	-/+	-	+
Riparazione del tetto, inclusa la sostituzione del sistema di travatura reticolare	+	+	-	+	+
Componente aggiuntivo per il pavimento	-	+	-	-	+
Organizzazione della soffitta	-	+	-	-	+
Costruzione di un ampliamento	-	+	-	-	+
Estensione balcone (loggia)	-	+	-	-	+
Disposizione di una facciata a battente	-	+	-	+	+
Il dispositivo di un ingresso separato nel muro della casa	-	+	+	-	+
Isolamento delle pareti esterne	+	+	+	+	+

Il Ministero dell'edilizia ha proposto di consentire i lavori fino al completamento di tutti i documenti

Ora il committente potrà utilizzare il tempo necessario per ottenere i permessi per preparare il cantiere. Le modifiche al Codice Urbanistico predisposte dal Ministero delle Costruzioni, di cui Izvestia ha avuto conoscenza, introducono un nuovo concetto - “ lavoro preparatorio”, che può essere guidato fino a .

Il nuovo meccanismo ridurrà i tempi di messa in servizio della struttura ed elaborerà il progetto con maggiore attenzione.

Elaboreremo tutte le fasi e le istanze per te - otterremo un permesso di costruire per la struttura! I nostri servizi non costano più del 5% dei lavori di costruzione e installazione e hai la conferma della conformità del progetto, e di tutte le sue sezioni, alle norme del piano di sviluppo urbano del terreno (GPZU).

Le imprese edili saranno in grado di farlo. Le modifiche al Codice Urbanistico sono state predisposte dal Ministero delle Costruzioni. Introducono un nuovo concetto complesso di opere del periodo preparatorio di costruzione, ricostruzione". Tali lavori possono iniziare prima dell'ottenimento del permesso di costruire. A causa di ciò, gli sviluppatori saranno in grado di ridurre significativamente i tempi di costruzione o riparazione dell'edificio. Ci sarà anche un periodo aggiuntivo per una selezione più approfondita degli appaltatori.

Per iniziare i lavori preparatori, dovrai ottenere un permesso separato per i lavori preparatori.

Il lavoro preparatorio può includere: costruzione di strade di accesso, sistemazione delle principali reti di ingegneria, realizzazione di infrastrutture edili, compresa la costruzione di edifici temporanei, sgombero del territorio, installazione di edifici di inventario, recinzioni e illuminazione del cantiere, preparazione di siti per lo stoccaggio dei materiali da costruzione , sistemazione delle aree fumatori, scudi con mezzi primari estinguenti, installazione di una gru a torre.

Per fare ciò è necessario presentare, che poi passerà (il periodo massimo previsto per questa procedura è di 20 giorni).

Se entro un anno non viene rilasciata l'autorizzazione per la costruzione principale, il cliente sarà obbligato a ripristinare "lo stato di agibilità" e ripristinare lo "stato perturbato dell'ambiente".

Il periodo di un anno previsto dalla nuova legge, per il quale bisogna essere in tempo, è sufficiente, a condizione che il committente abbia le adeguate qualifiche.

I lavori del periodo preparatorio in costruzione devono essere eseguiti sul territorio assegnato al cantiere al fine di creare le condizioni necessarie per la produzione dei processi tecnologici del periodo di costruzione principale.

L'elenco dei lavori preparatori dipenderà dall'ubicazione del cantiere - entro i limiti urbani dello sviluppo o lavori al di fuori dell'insediamento. Pertanto, nella fase iniziale, il lavoro preparatorio è leggermente diverso:

Se il sito è allocato entro i confini della città:

• I lavori del periodo preparatorio in costruzione dovrebbero iniziare con la registrazione degli spazi verdi. Se cadono nella zona di costruzione della futura struttura, è necessario rilasciare un'autorizzazione per la loro demolizione.
• Quindi iniziano i lavori di smantellamento degli edifici, aprendo il manto stradale dove, secondo il progetto, verranno realizzate strutture sotterranee o verranno posate le comunicazioni (in primo luogo, secondo uno schema provvisorio per le esigenze di costruzione).

Il sito è allocato nell'ambiente naturale:

• Gli spazi verdi che si trovano nella zona edificabile e non soggetti a trapianto vengono tagliati, sradicati o tagliati.
• Gli alberi che non interferiscono con la costruzione, ma cadono nella zona di funzionamento di meccanismi e macchine secondo il progetto per la produzione di opere, sono numerati e i loro tronchi sono protetti con scatole di assi.

Lavoro preparatorio

• Opere geodetiche in cantiere, significano: l'installazione di parametri di riferimento, l'installazione di indicatori, discariche. La posizione del futuro edificio sul terreno prima dell'inizio di tutti i lavori di costruzione è fissata secondo i piani geodetici della zona di costruzione. Nei centri abitati della città, l'oggetto è legato alle linee rosse, se si tratta di aree non sviluppate - alla rete poligonometrica della città, e nelle aree non sviluppate - alla rete della triangolazione statale. Il servizio geodetico della città effettua lavori di rimozione degli assi di riferimento dell'edificio (struttura) in natura e ne indica il benchmark (o più). Questo viene praticamente eseguito guidando perni metallici all'intersezione degli assi dell'edificio, struttura. Successivamente, la ripartizione geodetica viene trasferita dal cliente all'impresa di costruzioni. Il lavoro sulla rottura o il legame di assi e segni verticali viene eseguito per il corretto orientamento dell'oggetto a terra.
• Prima di iniziare i lavori di scavo, è necessario effettuare una demolizione per correggere i segni geodetici, poiché quando si scava lo scavo, gli assi impostati in natura verranno violati. Il cast-off è realizzato in legno o metallo. Ad una distanza di almeno un metro lungo il perimetro dello scavo progettato, sono installate scaffalature in legno o metallo. Il fissaggio degli elementi orizzontali viene eseguito a colpo sicuro alle cremagliere. Questi elementi orizzontali sono costituiti da una tavola (spessore 40 mm) e quelli metallici da un angolo. Le assi centrali sono applicate su un legno smantellato con chiodi, al quale successivamente, dopo lo scavo della fossa, viene fissato un filo metallico, che indica l'asse dell'edificio. Sono contrassegnati con pittura ad olio. . Se il terreno è con cenge, il disarmo viene eseguito da cenge.
• Cancellazione del sito - questo è il lavoro del periodo preparatorio in costruzione. Questi includono: lavori di sradicamento di alberi, taglio di cespugli, demolizione di edifici esistenti sul sito. I lavori di sradicamento vengono eseguiti con attrezzature speciali, uno strato di vegetazione (zolle) viene rimosso da livellatrici, bulldozer. Se ci sono edifici in pietra sul territorio, i lavori di demolizione vengono eseguiti utilizzando le attrezzature speciali disponibili e i detriti vengono rimossi con bulldozer ed escavatori.
• Rimozione di acque sotterranee e superficiali dal cantiere. Per fare ciò, durante il periodo preparatorio, vengono realizzate piattaforme con scanalature di drenaggio atte a drenare l'acqua nelle zone più basse in rilievo. Allo stesso tempo, si osserva una pendenza dello 0,2% o più per evitare l'intasamento e l'insabbiamento. Puoi ricorrere al dispositivo dei sistemi di drenaggio chiusi: si tratta di trincee riempite di ghiaia, sabbia o pietrisco, sul fondo del quale è montato un tubo perforato, un vassoio in cui l'acqua defluisce dal territorio adiacente alla trincea di drenaggio. Dall'alto, la trincea è ricoperta di terra. Tali sistemi di drenaggio sono disposti al di sotto del limite di congelamento del suolo in una determinata area e sono eseguiti con una pendenza longitudinale dello 0,5% o più.
• Lavori di pianificazione della superficie del sito (magazzino e montaggio). È necessario durante il periodo preparatorio eseguire lavori di sistemazione e pianificazione dei siti per lo stoccaggio dei materiali e del sito di installazione, dove i lavori di costruzione sono direttamente in corso. La loro superficie è pianificata tenendo conto della rimozione delle acque superficiali, cioè con una pendenza.

Oltre a tutto quanto sopra, è necessario eseguire lavori di recinzione temporanea del cantiere con una recinzione se si trova in insediamenti o sul territorio di un'impresa operativa. Se la costruzione viene eseguita al di fuori dei confini della città, sarà sufficiente recintare il cantiere con filo metallico.

Inoltre, il supporto tecnico e ingegneristico del cantiere, la sistemazione di passi carrai e locali di servizio, altre questioni di questa categoria dovrebbero essere eseguite in conformità con il progetto per la produzione di opere (PPR), il progetto di organizzazione dei lavori (POS). E voglio anche aggiungere che prima dell'inizio del periodo preparatorio, è necessario ottenere un'autorizzazione per la produzione dell'opera, che viene rilasciata dal Controllo statale dell'architettura e delle costruzioni (GASK).